Tim Kirchhoff
Viergeschossiges Haus bauen: Planung, Kosten, Holzbau und Genehmigung
Ein viergeschossiges Haus markiert eine klare Grenze im deutschen Baurecht – es fällt in eine höhere Gebäudeklasse, unterliegt strengeren Anforderungen an Brandschutz, Statik und Schallschutz und stellt deutlich höhere Ansprüche an Planung und Ausführung als ein zwei- oder dreigeschossiges Wohnhaus. Gleichzeitig bietet genau diese Gebäudetypologie eine hohe Flächeneffizienz auf relativ kleiner Grundfläche, was sie für Investoren, Kommunen und Bauherren im Bereich des sozialen Wohnungsbaus und der privaten Kapitalanlage wirtschaftlich attraktiv macht.
Ob als Geschosswohnungsbau mit Mietwohnungen, als Bildungs- oder Verwaltungsbau oder als urbanes Wohnprojekt – viergeschossige Holzhäuser entstehen heute in ganz Deutschland: von München über Bad Aibling bis in den ländlichen Raum. Moderne Holzbausysteme erfüllen alle normativen Anforderungen und erlauben dabei kurze Bauzeiten, eine positive CO₂-Bilanz und ein gesundes Raumklima.
Dieser Ratgeber erklärt, was beim Bau eines solchen Gebäudes planungsrechtlich und technisch zu beachten ist, welche Kosten realistisch sind und warum Holzbauweise bei dieser Gebäudehöhe zunehmend zur ersten Wahl für Architekten und Bauherren wird.
Gebäudeklasse 4: Ab vier Vollgeschossen gelten erhöhte Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz und Statik – mit direkten Auswirkungen auf das Bausystem, Planung und Genehmigung.
Holzbau vollständig möglich: Ein viergeschossiges Holzhaus erfüllt alle normativen Anforderungen und überzeugt gegenüber Massivbau mit kürzeren Bauzeiten, geringerem Gewicht und besserer Ökobilanz.
Kosten zwischen 3.000 und 4.200 Euro pro m²: Die schlüsselfertigen Baukosten variieren je nach Bausystem, Energiestandard und Ausstattung – Holzrahmenbau liegt dabei im unteren bis mittleren Bereich.
Förderung und Rendite kalkulieren: KfW-Programme, Länderförderungen und steuerliche Abschreibungen verbessern die Wirtschaftlichkeit spürbar – besonders bei energieeffizienten Holzhäusern.
Integrale Planung entscheidet: Wer Architekten, Statiker und Brandschutz von Beginn an einbindet, spart Zeit, vermeidet Kostenfallen und schafft die Grundlage für eine termingerechte Fertigstellung – eine enge Zusammenarbeit aller Beteiligten ist dabei entscheidend für den Projekterfolg.
Ein solches Gebäude verfügt über vier Stockwerke bzw. Vollgeschosse – Erdgeschoss sowie drei Obergeschosse. Manche Projekte nutzen zusätzlich ein Dachgeschoss als fünfte Ebene, das je nach Landesbauordnung und Neigungswinkel als Vollgeschoss oder Nichtvollgeschoss eingestuft wird. In der Bauleitplanung wird die Geschosszahl über den Bebauungsplan geregelt; dort ist sie häufig als römische Ziffer (IV) oder durch die Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl definiert.
Für Architekten und planende Büros beginnt mit vier Stockwerken ein anderes Anforderungsniveau als im klassischen Reihenhausbau. Bausysteme, Grundrisskonzepte, Erschließung und Raumnutzung müssen von Beginn an auf die höheren technischen und rechtlichen Anforderungen ausgerichtet sein.
Die Musterbauordnung (MBO) teilt Gebäude in fünf Gebäudeklassen ein. Ein viergeschossiges Gebäude mit einer Höhe des obersten Fußbodens von bis zu 13 Metern über der Geländeoberfläche fällt in der Regel in Gebäudeklasse 4. Ab einer Fußbodenhöhe von mehr als 13 Metern gilt die Gebäudeklasse 5.
| Gebäudeklasse | Geschossanzahl / Höhe | Anforderungsniveau |
| GK 3 | bis zu 2 Vollgeschosse / bis 7 m | Mittel |
| GK 4 | bis zu 5 Vollgeschosse / bis 13 m | Erhöht |
| GK 5 | mehr als 5 Vollgeschosse / über 13 m | Hoch (Hochhaus) |
Die Gebäudeklasse hat direkte Auswirkungen auf die Anforderungen an tragende und aussteifende Bauteile, Brandschutzkonzept, Rettungswege, Schallschutz und den Einsatz von Baustoffen – darunter auch Holz.
Die Anzahl der Wohneinheiten hängt vom Grundriss, der Grundfläche und den örtlichen Festsetzungen im Bebauungsplan ab. Auf einer Grundfläche von 200 m² lassen sich bei einer typischen Wohnungsgröße von 70–90 m² je Etage vier bis acht Wohneinheiten realisieren. Effiziente Grundrisskonzepte mit kleinen bis mittelgroßen Einheiten, integrierten Loggien und optimierter Erschließung über Treppenhaus und Aufzugsschacht ermöglichen auch 12 bis 16 Wohnungen – je nach Wohnkonzept und Standort.
Die Entwicklung eines mehrgeschossigen Wohnhauses folgt einem klar strukturierten Planungsprozess, bei dem die unterschiedlichen Rollen der beteiligten Fachleute – wie Architekten, Bauleiter und Handwerker – entscheidend sind. Architekten, Tragwerksplaner, Brandschutzgutachter und Energieberater müssen frühzeitig eingebunden werden, damit das Bausystem, Grundriss und technische Anforderungen von Beginn an aufeinander abgestimmt sind. Eine enge Zusammenarbeit zwischen Architekten, Fachplanern und Handwerkern ist dabei unerlässlich, um eine reibungslose Koordination und hohe Qualität während der Bauphase eines viergeschossigen Hauses sicherzustellen.
Bevor mit dem Bau begonnen werden kann, ist die baurechtliche Situation des Grundstücks zu prüfen, wobei der konkrete Ort und die dort geltenden lokalen Bauvorschriften eine entscheidende Rolle spielen. Der Bebauungsplan gibt vor, ob vier Vollgeschosse am jeweiligen Standort zulässig sind. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB – dem sogenannten unbeplanten Innenbereich.
Die Baugenehmigung für ein solches Vorhaben umfasst in der Regel folgende Nachweise:
Statische Berechnung mit Standsicherheitsnachweis
Brandschutzkonzept (bei GK 4 als eigenständiges Dokument)
Schallschutznachweis nach DIN 4109
Wärmeschutznachweis nach GEG (Gebäudeenergiegesetz)
Entwässerungsplanung und Erschließungsnachweis
Ggf. Stellplatznachweis nach Landesbauordnung
Die Bearbeitungszeit für eine Baugenehmigung bei einem Vorhaben dieser Klasse variiert je nach Bundesland und Baurechtsamt erheblich – in der Regel sind sechs bis zwölf Monate einzuplanen. Die Genehmigungsverfahren für den Bau eines viergeschossigen Hauses sind oft komplex und erfordern eine gründliche Kenntnis der baurechtlichen Vorgaben am jeweiligen Ort.
Die Statik ist eines der zentralen Planungsfelder bei vier Stockwerken. Tragende Wände, Decken und Stützen müssen die kumulierten Lasten aller Geschosse sicher ableiten. Bei Holzbauweise kommt dem Verbund von Wand- und Deckenelementen sowie der horizontalen Aussteifung eine besondere Bedeutung zu. Moderne Brettsperrholz- (CLT) und Brettstapelkonstruktionen sowie Holzrahmenbau-Systeme mit aussteifenden Beplankungen sind für diese Anforderungen technisch erprobt und normkonform einsetzbar.
Der Schallschutz ist bei Geschosswohnungsbauten mit vier Ebenen ein zentrales Planungsthema. Die DIN 4109 schreibt für Trennwände und -decken zwischen Wohn- und Arbeitsräumen ein bewertetes Schalldämm-Maß von mindestens R’w = 53 dB vor. Für erhöhten Schallschutz (DIN 4109-5) gelten Werte ab 55 dB aufwärts.
Im Holzhaus wird Schallschutz durch flankierende Maßnahmen erreicht: Entkopplungsebenen zwischen Rohdecke und Estrich, Vorsatzschalen an Trennwänden, schwere Ausbaulagen und gezielte Grundrisslösungen, die schallintensive Nutzungen (Bad, Küche, Treppenhaus) von ruhigen Wohnbereichen trennen. Die Integration von Loggien und die Anordnung von Nasszellen an den Außenwänden unterstützen dabei eine ruhige Raumnutzung in den Wohneinheiten.
Für Gebäude der Klasse 4 schreibt die MBO vor, dass tragende und aussteifende Bauteile feuerhemmend sein müssen (Feuerwiderstandsklasse F 60 / REI 60). Nichttragende Außenwände und Trennwände müssen ebenfalls mindestens feuerhemmend ausgeführt werden, wobei auch das Dach eine zentrale Rolle für den baulichen Brandschutz und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben spielt.
Im Holzhaus wird dieses Anforderungsniveau durch sogenannte gekapselte Konstruktionen erreicht: Holztragende Elemente werden durch mehrlagige Beplankung (z. B. Gipskarton-Feuerschutzplatten) so ummantelt, dass sie im Brandfall die geforderte Zeit standfest bleiben. Dieses Konzept ist in der europäischen Norm EN 1995-1-2 (Eurocode 5) geregelt und in zahlreichen Projekten der Gebäudeklasse 4 erfolgreich angewendet worden – darunter Bildungsbauten, Rettungswachen und Verwaltungsgebäude.
Rettungswege müssen so geplant sein, dass Bewohner jede Wohnung über notwendige Treppen erreichen und verlassen können. Ein zweiter Rettungsweg kann über Anleiterstellen an Fenstern oder über einen zweiten Treppenraum sichergestellt werden.
Ja – ein viergeschossiges Holzhaus ist technisch und rechtlich realisierbar und wird in Deutschland regelmäßig fertiggestellt. Gerade als Fertighaus bietet diese Bauweise bei viergeschossigen Projekten besondere Vorteile wie Flexibilität, schnelle Bauzeiten und nachhaltige Umsetzung. Referenzprojekte wie das viergeschossige Holzhaus in Bad Aibling/Mietraching oder das Projekt H4 von Huber & Sohn belegen, dass Holzbauweise bei dieser Gebäudehöhe längst Standard ist. Architekten und Generalunternehmer setzen solche Holzhäuser heute in städtischen wie ländlichen Lagen um – von Bad Aibling bis Berlin, von der Rettungswache bis zum Mehrfamilienhaus.
Für viergeschossige Holzhäuser eignen sich insbesondere folgende Bausysteme:
Holzrahmenbau mit aussteifender Beplankung und gekapselten Brandschutzkonstruktionen
Brettsperrholz (CLT) als massives Plattensystem für Wände, Decken und Kerne
Hybridbauweise aus Holz und Beton, z. B. Betonkerne für Treppenhaus und Aufzugsschacht, Holz für Decken und Außenwände; dabei sollte der Einbau von Aufzügen oder Tiefgaragen bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden, da dies zusätzliche bauliche Maßnahmen und Kosten mit sich bringt.
Der ISOWOOD-Dämmstoff, der aus Holz-Hobelspänen besteht, ergänzt diese Bausysteme als natürliche Dämmebene mit sehr guten Wärme- und Feuchtepuffereigenschaften. Er unterstützt das diffusionsoffene Wandsystem und trägt zur Energieeffizienz bei.
Die Baukosten eines viergeschossigen Wohnhauses hängen von einer Vielzahl von Faktoren ab – von der Wahl des Bausystems über den Energiestandard bis zur Grundstückslage. Eine realistische Kostenkalkulation, die auch den Preis für Bau, Grundstück und Nebenkosten berücksichtigt, ist Grundlage jeder wirtschaftlichen Entscheidung, egal ob für Investoren, Kommunen oder soziale Träger.
Die Kosten variieren erheblich je nach Bausystem, Ausstattungsstandard, Lage, Grundstückspreis und Erschließungsaufwand. Als Richtwerte für schlüsselfertige Erstellung (ohne Grundstück, ohne Außenanlagen) gelten:
| Bauweise | Kosten pro m² Wohnfläche (schlüsselfertig) |
| Massivbau (Beton / Mauerwerk) | 3.200 – 4.200 € |
| Holzrahmenbau / CLT | 3.000 – 4.000 € |
| Hybridbauweise (Holz + Beton) | 3.100 – 4.100 € |
Die Gesamtkosten für ein viergeschossiges Wohnhaus mit 800–1.000 m² Wohnfläche liegen damit in der Bandbreite von 2,5 bis 4,5 Millionen Euro. Hinzu kommen Grundstückskosten, Baunebenkosten (Architekten, Statiker, Gutachter, Genehmigungen) in Höhe von typischerweise 15–20 % der Baukosten sowie Außenanlagen und Stellplätze.
Die Baukosten werden maßgeblich beeinflusst durch:
Unterkellerung oder Tiefgaragenlösung (erhöht Kosten deutlich)
Aufzugsanlage (bei vier Vollgeschossen in vielen Bundesländern Pflicht)
Energiestandard: GEG-Mindestanforderung vs. KfW-Effizienzhaus-Niveau
Fassadengestaltung: hinterlüftete Holzfassade mit Loggien, Putz oder Klinker
Grundrissstruktur: Anzahl und Größe der Wohneinheiten, Sanitärkerne
Bauzeit und Vorlaufplanung: Verzögerungen erhöhen Finanzierungskosten
Als Investitionsobjekt erzielt ein viergeschossiges Wohnhaus als Immobilie in attraktiver städtischer oder stadtnaher Lage in der Regel eine Bruttomietrendite von 3,5 bis 5,5 Prozent. Die Wirtschaftlichkeit hängt stark von der Nettokaltmiete je m², den laufenden Bewirtschaftungskosten und der Finanzierungsstruktur ab. Bei Nutzung von KfW-Förderprogrammen und Inanspruchnahme erhöhter linearer AfA (§ 7b EStG für sozialen Mietwohnungsbau) verbessert sich die Rendite spürbar.
Die Aufzugspflicht ist in den Landesbauordnungen geregelt und nicht bundeseinheitlich. Als Grundregel gilt: Ab einer bestimmten Anzahl von Wohnungen in einem Haus mit mehr als drei oder vier Stockwerken schreiben die meisten Landesbauordnungen eine Aufzugsanlage vor.
In Bayern (Art. 37 BayBO) beispielsweise ist ein Aufzug erforderlich, wenn ein Wohnhaus mehr als vier Geschosse hat. In Nordrhein-Westfalen gilt eine Pflicht ab vier oberirdischen Geschossen für Wohngebäude ab einer bestimmten Wohnungsanzahl. Für öffentlich zugängliche Immobilien (Bildungsbauten, Verwaltung) gelten die Anforderungen der Barrierefreiheit nach DIN 18040.
Der Aufzugsschacht ist bei der Grundrissplanung frühzeitig einzuplanen, da er Auswirkungen auf Statik, Treppenhaus und die Erschließungslogik des gesamten Projekts hat; beim Einbau eines Aufzugs sind zudem die zusätzlichen Kosten und der erhöhte Planungsaufwand zu berücksichtigen.
Für den Bau mehrgeschossiger Wohngebäude stehen in Deutschland verschiedene öffentliche Förderprogramme zur Verfügung. Wer frühzeitig plant und die Anforderungen kennt, kann die Gesamtfinanzierung spürbar verbessern – besonders wenn Holzbau und hohe Energieeffizienz kombiniert werden.
Für den Bau viergeschossiger Wohn- und Bürogebäude stehen verschiedene Förderprogramme zur Verfügung:
KfW-Programm 297/298 (Klimafreundlicher Neubau): Zinsgünstige Darlehen für Wohngebäude, die den KfW-Effizienzhaus-40-Standard erfüllen und Anforderungen an die Treibhausgasemissionen einhalten. Besonders für Holzhäuser mit niedrigem Primärenergiebedarf geeignet.
KfW-Programm 220 (Wohngebäude Kredit): Förderung für den Neubau von Wohngebäuden mit erhöhtem Energiestandard.
Bundesländer-spezifische Programme: Bayern (BayernHeim), NRW (NRW.BANK Wohngebäude), Baden-Württemberg (L-Bank) und andere Bundesländer bieten eigene Förderkredite und Zuschüsse für sozialen Wohnungsbau und Energieeffizienz.
BAFA-Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG): Ergänzend zu KfW für Planerleistungen und Qualitätssicherung.
Die Kombination aus zinsgünstiger KfW-Finanzierung und einem Tilgungszuschuss bei Erreichen des Effizienzhaus-40-NH-Standards kann die Gesamtfinanzierungskosten bei einem viergeschossigen Holzhaus erheblich senken.
Holzbauweise und Energieeffizienz ergänzen sich bei viergeschossigen Gebäuden besonders gut, wobei das Passivhaus als besonders energieeffiziente Bauweise gilt. Geringe Wärmebrücken, natürliche Dämmstoffe und ein hoher Vorfertigungsgrad schaffen die Voraussetzungen für niedrige Betriebskosten und eine positive Ökobilanz über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert den Mindeststandard für Neubauten. Für Investoren und Kommunen ist es häufig wirtschaftlich sinnvoll, über den GEG-Mindeststandard hinauszugehen und einen KfW-Effizienzhaus-40-Standard oder Passivhausstandard anzustreben.
Im Holzhaus sind diese Standards vergleichsweise einfach erreichbar: Die gute Dämmwirkung des Holzes, die Minimierung von Wärmebrücken durch unterbrechungsarme Konstruktionen und die Integration natürlicher Dämmstoffe wie dem ISOWOOD-Dämmstoff aus Holz-Hobelspänen schaffen eine Gebäudehülle mit niedrigem Transmissionswärmeverlust.
Hinzu kommt die ökologische Dimension: Holz als Baustoff bindet CO₂ über die gesamte Lebensdauer des Bauwerks. Bei einem viergeschossigen Holzhaus mit 800 m² Wohnfläche werden je nach Holzeinsatz mehrere hundert Tonnen CO₂ langfristig im Baumaterial gespeichert – ein messbarer Beitrag zur kommunalen und unternehmerischen Klimabilanz.
Die Bauzeit ist für Bauherren, Investoren und Kommunen ein entscheidender Planungsparameter. Sie beeinflusst Finanzierungskosten, Mietbeginn und Projektrendite. Im Holzbau lässt sich die Zeit bis zur Fertigstellung gegenüber konventionellem Massivbau deutlich verkürzen.
Die Bauzeit hängt von Bausystem, Vorfertigungsgrad und Planungsqualität ab:
| Bauweise | Rohbauzeit | Gesamtbauzeit bis Fertigstellung |
| Massivbau | 6–10 Monate | 18–28 Monate |
| Holzrahmenbau (vorgefertigt) | 2–4 Monate | 12–18 Monate |
| Hybridbauweise | 4–7 Monate | 14–22 Monate |
Der hohe Vorfertigungsgrad von Holzbausystemen reduziert die Bauzeit auf der Baustelle erheblich. Wand- und Deckenelemente werden in der Werkhalle produziert und auf der Baustelle montiert – witterungsunabhängig, präzise und mit geringerem Personalaufwand. Das senkt nicht nur die Zeit bis zur Fertigstellung, sondern reduziert auch Lärm, Schmutz und Logistikaufwand auf der Baustelle.
Die Stellplatzpflicht ist in den Stellplatzsatzungen der Gemeinden geregelt und variiert stark nach Standort und Nutzungsart. Üblich sind 0,5 bis 1,5 Stellplätze je Wohneinheit. In innerstädtischen Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung lassen sich durch Mobilitätskonzepte Ablösezahlungen oder reduzierte Stellplatzquoten verhandeln.
Stellplätze können als Tiefgarage, als oberirdische Anlage oder als Carport realisiert werden. Bei Tiefgaragen sind die erheblich höheren Baukosten (1.500 bis 3.000 Euro je Stellplatz) frühzeitig in der Kostenkalkulation zu berücksichtigen.
Ein viergeschossiges Haus stellt hohe Anforderungen an Planung, Genehmigung und Ausführung – bietet aber gleichzeitig eine der wirtschaftlich effizientesten Möglichkeiten, Wohnraum oder Nutzfläche auf begrenzter Grundfläche zu schaffen. Ein Holzhaus ist bei dieser Gebäudehöhe technisch vollständig realisierbar und bietet gegenüber Massivbau klare Vorteile bei Bauzeit, Gewicht und Ökobilanz. Referenzprojekte wie das viergeschossige Holzhaus in Bad Aibling zeigen, wie moderne Holzarchitektur und effiziente Raumnutzung in der Praxis zusammenkommen. Entscheidend für den Projekterfolg ist die frühzeitige integrale Planung – mit einem Generalunternehmer, der Brandschutz, Statik, Schallschutz und Energieeffizienz von Beginn an zusammendenkt und schlüsselfertig umsetzt.
Ein viergeschossiges Haus mit einer Fußbodenhöhe des obersten Geschosses bis zu 13 Metern über Geländeoberfläche fällt nach der Musterbauordnung in Gebäudeklasse 4. Diese Klasse erfordert feuerhemmende Tragkonstruktionen (F 60 / REI 60) und ein eigenständiges Brandschutzkonzept.
Ja. Ein Holzhaus der Gebäudeklasse 4 ist in Deutschland rechtlich zulässig, wenn die Anforderungen an Brandschutz und Schallschutz durch entsprechende Konstruktionen erfüllt werden. Gekapselte Holzkonstruktionen mit Gipskarton-Feuerschutzplatten erreichen die geforderte Feuerwiderstandsklasse REI 60 sicher.
Schlüsselfertige Kosten liegen je nach Bausystem und Ausstattung zwischen 2.800 und 4.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – ohne Grundstück und Außenanlagen. Holzrahmenbau bewegt sich dabei im unteren bis mittleren Bereich dieser Spanne.
Die Aufzugspflicht ist landesspezifisch geregelt. In den meisten Bundesländern wird ein Aufzug ab vier Obergeschossen oder ab einer bestimmten Anzahl von Wohnungen vorgeschrieben. Bei barrierefreiem Bauen nach DIN 18040 ist ein Aufzug in der Regel zwingend erforderlich.
Relevant sind das KfW-Programm 297/298 (Klimafreundlicher Neubau), ggf. das KfW-Programm 220 sowie Länderförderungen für sozialen Wohnungsbau. Bei Erreichen des KfW-Effizienzhaus-40-NH-Standards sind Tilgungszuschüsse möglich.
Mit einem hohen Vorfertigungsgrad im Holzrahmenbau beträgt die Rohbauzeit auf der Baustelle in der Regel zwei bis vier Monate. Die Gesamtbauzeit bis zur Fertigstellung liegt bei zwölf bis achtzehn Monaten – deutlich kürzer als im klassischen Massivbau mit Beton.
Tim Kirchhoff ist seit vielen Jahren eine treibende Kraft hinter der Isowoodhaus GmbH. Mit seiner Leidenschaft für nachhaltiges Bauen und seiner Expertise im Bereich Holzbau führt er das Unternehmen erfolgreich in die Zukunft. Im Fokus seiner Arbeit stehen ökologische Bauweisen, innovative Technologien und die Schaffung gesunder Wohnräume. Als Geschäftsführer von Isowoodhaus setzt er wichtige Impulse in der Fertigbau-Branche und treibt die Weiterentwicklung des modernen Holzfertigbaus maßgeblich voran.