Fünfgeschossiges Haus: Planung, Kosten und Bauweise im Überblick
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Tim Kirchhoff
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Fünfgeschossiges Haus: Planung, Kosten und Bauweise im Überblick
Wer ein fünfgeschossiges Haus bauen möchte, betritt bautechnisch, rechtlich und wirtschaftlich anderes Terrain als beim klassischen Einfamilienhaus oder einem zweigeschossigen Haus. Mit fünf Etagen entsteht erhebliche Wohnfläche auf begrenzter Grundfläche – eine Bauform, die besonders für städtische Grundstücke wirtschaftlich attraktiv ist und gleichzeitig hohe Anforderungen an Architektur, Statik, Brandschutz und Bauplanung stellt.
Die Entscheidung für fünf Geschosse ergibt sich in der Praxis selten aus gestalterischen Wünschen allein. Häufig gibt der Bebauungsplan die zulässige Geschossanzahl vor, oder das Bauvorhaben muss möglichst viele Räume auf einem teuren Stadtgrundstück unterbringen. Familien, die ein Haus mit großzügiger Raumnutzung für mehrere Generationen planen, wählen diese Bauform ebenso wie Investoren, die Mietwohnraum mit solider Rendite schaffen wollen.
Dieser Ratgeber gibt einen strukturierten Überblick über die zentralen Aspekte des Hausbaus mit fünf Etagen – von Bauklasse und Baugenehmigung über Kosten, Statik und Brandschutz bis hin zu Aufzugspflicht, Dachform, Energieeffizienz, Holzbau und Förderung.
Inhaltsverzeichnis
Schnell erfasst: Das Wichtigste
Gebäudeklasse 4 oder 5: Ein fünfgeschossiges Haus fällt in Deutschland in der Regel unter Gebäudeklasse 4 oder 5 der Musterbauordnung – mit strengen Anforderungen an Brandschutz, Statik und Rettungswege.
Kosten pro m²: Die Bauwerkskosten liegen je nach Ausstattung und Bauweise zwischen 2.500 und 4.500 Euro – Tiefgarage, Aufzug und Fassade treiben den Preis deutlich nach oben.
Aufzug Pflicht: Ab fünf Vollgeschossen ist ein Aufzug in den meisten Bundesländern vorgeschrieben – der Schacht muss von Beginn an in Grundriss und Architektur eingeplant sein.
Holzbau möglich: Fünfgeschossiger Holzbau ist technisch realisierbar und ökologisch vorteilhaft, erfordert jedoch besondere Brandschutzkonzepte und statische Nachweise.
KfW-Förderung nutzbar: Förderprogramme der KfW (BEG) sind auch für mehrgeschossige Häuser anwendbar und können die Finanzierung erheblich entlasten.
Bauklasse und rechtliche Grundlagen
Das deutsche Baurecht unterscheidet Gebäude nach ihrer Höhe und Nutzung in Gebäudeklassen. Die Musterbauordnung (MBO) definiert insgesamt fünf Klassen – und ein fünfgeschossiges Haus bewegt sich fast immer in den oberen Klassen.
Ein Haus mit fünf Etagen und einer Fußbodenhöhe des obersten Aufenthaltsraums von mehr als 7 Metern bis 13 Metern fällt in der Regel unter Gebäudeklasse 4. Überschreitet diese Höhe 13 Meter, wechselt das Gebäude in Gebäudeklasse 5, die besonders strenge Vorgaben stellt.
Was bedeutet Gebäudeklasse 4 für den Hausbau?
Gebäude der Klasse 4 müssen aus nicht brennbaren Baustoffen errichtet werden oder diese zumindest als tragende Konstruktion aufweisen. Tragende Wände, Stützen, Decken und Treppenraumwände müssen feuerbeständig ausgeführt sein. Treppenhäuser müssen als sichere Rettungswege konzipiert sein.
Für Holzbau-Projekte in dieser Gebäudeklasse haben viele Bundesländer Sonderregelungen eingeführt, die mehrgeschossigen Holzbau unter bestimmten Bedingungen erlauben – mit ergänzenden Brandschutzmaßnahmen wie Sprinkleranlagen oder brandschutztechnisch gekapselten Holzbauteilen.
Was ist bei der Baugenehmigung für ein fünfgeschossiges Haus zu beachten?
Die Baugenehmigung für ein Haus dieser Größenordnung ist ein aufwendiges Verfahren. Neben den üblichen Unterlagen wie Lageplan, Bauzeichnungen und Energienachweisen sind zusätzliche Prüfungen und Fachplanernachweise erforderlich. Die Anmeldung bei der zuständigen Baubehörde sollte frühzeitig erfolgen – das Verfahren kann mehrere Monate in Anspruch nehmen.
Folgende Nachweise sind in der Regel erforderlich:
Brandschutznachweis (oft durch einen zugelassenen Prüfsachverständigen)
Standsicherheitsnachweis (Statik)
Schallschutznachweis
Nachweise zu Rettungswegen und Fluchttreppen
Bei Tiefgarage: gesonderte Genehmigung mit eigenem Brandschutzkonzept
Der Bebauungsplan des jeweiligen Grundstücks gibt vor, wie viele Vollgeschosse zulässig sind. Nicht jedes Grundstück erlaubt fünf Etagen – das muss vor dem Kauf geprüft werden.
Fünfgeschossiges Haus bauen: Kosten im Überblick
Die Kosten für ein fünfgeschossiges Haus sind erheblich. Das Vorhaben unterscheidet sich nicht nur in der Größe, sondern auch in der technischen Komplexität grundlegend von einem Bungalow oder einem Einfamilienhaus mit Dachgeschoss. Für eine realistische Kostenkalkulation müssen neben den Bauwerkskosten auch Grundstück, Erschließung, Architektenhonorar und Nebenkosten berücksichtigt werden.
Wie hoch sind die Kosten pro m² beim fünfgeschossigen Haus?
Als Orientierung gelten folgende Richtwerte für die reinen Bauwerkskosten – ohne Grundstück, Erschließung und Nebenkosten:
| Ausstattung | Kosten pro m² Wohnfläche |
| Einfach (Rohbau + Standardausbau) | 2.500 – 3.000 € |
| Mittel (solider Ausbau, KfW-Standard) | 3.000 – 3.800 € |
| Gehoben (hochwertiger Ausbau, Tiefgarage, Aufzug) | 3.800 – 4.500 € |
| Oberklasse (Premiumlage, Spezialfassade, vollausgestattete TG) | ab 4.500 € |
Regionaler Preisunterschied, Bodenverhältnisse und individuelle Architektur können erheblich abweichen.
Was treibt die Kosten beim fünfgeschossigen Haus nach oben?
Mehrere Faktoren sorgen dafür, dass der Preis pro Quadratmeter bei fünf Geschossen deutlich über dem eines Einfamilienhauses liegt:
Statik: Aufwändigere Tragsysteme und Stahlbetonkonstruktionen für höhere Lasten
Aufzug: Bei fünf Geschossen in der Regel Pflicht – Anschaffung und Einbau kosten 30.000 bis 80.000 Euro, hinzu kommen laufende Wartungskosten
Tiefgarage: Bei städtischen Grundstücken oft unvermeidlich – Kosten pro Stellplatz zwischen 20.000 und 40.000 Euro
Brandschutz: Feuerbeständige Bauteile, Sprinkleranlagen, sichere Treppenhäuser
Schallschutz: Verschärfte Anforderungen zwischen den Wohneinheiten
Fassade: Größere Fläche, höhere Gerüstkosten, anspruchsvollere Ausführung
Grundriss, Raumnutzung und Wohnfläche pro Etage
Die Verteilung der Wohnfläche auf fünf Etagen stellt besondere Anforderungen an den Grundriss. Anders als beim Einfamilienhaus mit zwei Geschossen müssen beim fünfgeschossigen Haus alle Etagen funktional eigenständig oder klar einer Wohneinheit zugeordnet sein – Treppenhaus, Aufzug, Flure und technische Räume reduzieren die nutzbare Wohnfläche je Geschoss.
Ein durchdachter Grundriss sorgt dafür, dass Wohnbereich, Bad, Kinderzimmer und weitere Räume effizient angeordnet sind. Dachschrägen entstehen in der Regel nur im obersten Obergeschoss bei einem geneigten Dach – ein Flachdach hingegen ermöglicht im Dachgeschoss volle Raumhöhe ohne Einschränkungen, was die Raumnutzung maximiert und das Dachgeschoss genauso vollwertig macht wie Erdgeschoss oder die darunter liegenden Etagen.
Wie viele Wohneinheiten passen in ein fünfgeschossiges Haus?
Die Anzahl der Zimmer und Wohneinheiten hängt von Grundfläche und Hauskonzept ab. Bei einer Grundfläche von 200 m² und zwei Wohneinheiten pro Etage entstehen typischerweise zehn Wohnungen mit je 70 bis 100 m² Wohnfläche. Wer das Haus als Mehrgenerationenwohnhaus für die Familie plant, kann einzelne Etagen als abgeschlossene Wohnbereiche konzipieren – mit klarer Trennung von Wohnen, Arbeiten und Gemeinschaftsflächen.
Dachform beim fünfgeschossigen Haus
Die Dachform beeinflusst nicht nur die Architektur und das äußere Erscheinungsbild, sondern auch die Nutzbarkeit des obersten Geschosses und die Konstruktion des Tragwerks. Beim fünfgeschossigen Haus stehen grundsätzlich dieselben Dachformen zur Auswahl wie bei kleineren Gebäuden – mit anderen Prioritäten.
Das Flachdach ist bei fünfgeschossigen Mehrfamilienhäusern die am häufigsten gewählte Dachform. Es bietet volle Raumhöhe im Dachgeschoss ohne Dachschrägen, ermöglicht die Nutzung als Dachterrasse oder Dachgarten und erlaubt die Installation von Photovoltaikanlagen auf ebener Fläche. Konstruktiv ist das Flachdach bei dieser Gebäudegröße wirtschaftlich und unkompliziert.
Satteldach und Walmdach sind ebenfalls möglich, erhöhen aber das Gesamtvolumen des Gebäudes und erzeugen im Dachgeschoss Dachschrägen, die die Raumnutzung einschränken. In manchen Bebauungsplänen ist eine bestimmte Dachform vorgeschrieben – das sollte in der Bauplanung frühzeitig geprüft werden.
Aufzugspflicht beim fünfgeschossigen Haus
Ab einer bestimmten Gebäudehöhe schreibt das deutsche Baurecht den Einbau eines Aufzugs vor. Für fünfgeschossige Häuser ist das in nahezu allen Bundesländern relevant – der Aufzug wird damit zu einem festen Kostenblock, der frühzeitig in die Architektur eingeplant sein muss.
Wann ist ein Aufzug bei fünf Geschossen Pflicht?
Die Aufzugspflicht ist in den Landesbauordnungen geregelt und variiert von Bundesland zu Bundesland. Als Faustregel gilt: Bei Häusern mit mehr als vier Vollgeschossen oder einer Fußbodenhöhe des obersten Aufenthaltsraums über 12 oder 13 Metern besteht in den meisten Bundesländern eine Pflicht zur Errichtung eines Aufzugs.
Ein barrierefreier oder barrierearmer Aufzug ist für fünfgeschossige Mehrfamilienhäuser fast immer vorgeschrieben. Barrierefreiheitsnormen nach DIN 18040 schreiben die entsprechende Ausstattung vor – das erhöht den Wohnkomfort für alle Bewohner und steigert die langfristige Vermietbarkeit. Der Aufzugschacht muss in der Bauplanung von Beginn an berücksichtigt werden, da eine nachträgliche Integration ohne erhebliche Eingriffe in Tragstruktur und Grundriss kaum möglich ist.
Statik und Tragwerk beim fünfgeschossigen Haus
Das Tragwerk ist bei fünf Geschossen eine der zentralen Aufgaben in der Bauplanung. Jede Etage, die auf einer anderen lastet, erhöht die Anforderungen an Fundament, Decken und tragende Wände. Ohne einen qualifizierten Tragwerksplaner ist ein Bauantrag für ein Gebäude dieser Klasse nicht genehmigungsfähig.
Welche statischen Anforderungen gelten für fünf Geschosse?
Ein fünfgeschossiges Haus trägt erhebliche Lasten auf seinen unteren Bauteilen. Fundament, Erdgeschossdecke und jede weitere Decke müssen kumulierte Lasten von Etage zu Etage aufnehmen:
Massivbau aus Stahlbeton oder Mauerwerk mit Betondecken ist die technisch unproblematischste und im deutschen Hausbau am weitesten verbreitete Bauweise
Holzrahmenbau erfordert bei fünf Etagen besondere statische Nachweise und spezifisch dimensionierte Träger und Verbindungen
Bodengutachten und Gründungsnachweis sind unerlässlich – Pfahlgründungen können erforderlich sein
Der Standsicherheitsnachweis muss von einem zugelassenen Tragwerksplaner erstellt und von der Bauaufsichtsbehörde geprüft werden
Ein erfahrener Architekt arbeitet von Beginn an mit einem Tragwerksplaner zusammen, da Tragsystem und Grundriss untrennbar verknüpft sind. Das gilt besonders dann, wenn große Spannweiten, eine Tiefgarage oder unregelmäßige Grundrisse gewünscht werden.
Brandschutz beim fünfgeschossigen Haus
Brandschutz ist bei einem Haus dieser Gebäudeklasse ein zentrales Planungselement, kein Randthema. Die Anforderungen umfassen sowohl den vorbeugenden baulichen Brandschutz als auch anlagentechnische Maßnahmen. Ein vollständiges Brandschutzkonzept ist Bestandteil des Bauantrags und muss in vielen Fällen von einem anerkannten Prüfsachverständigen abgestimmt werden.
Welche Brandschutzmaßnahmen sind bei fünf Geschossen erforderlich?
Zu den typischen Anforderungen zählen:
Feuerbeständige Trennwände zwischen Wohneinheiten (F90 / REI 90)
Sichere Treppenhäuser mit rauchdichten und feuerbeständigen Türen
Zweiter Rettungsweg – entweder über ein zweites Treppenhaus oder Außentreppen
Rauchmeldepflicht in allen Aufenthaltsräumen und Fluren
Bei Gebäudeklasse 5 oder bestimmten Nutzungen: automatische Brandmeldeanlage und Sprinkleranlage
Feuerwehrzufahrten und Aufstellflächen auf dem Grundstück
Fünfgeschossiges Haus in Holzbauweise
Holzbau und Mehrgeschossigkeit galten lange als schwer vereinbar. Das hat sich grundlegend geändert. Moderne Holzbaukonstruktionen ermöglichen heute Häuser mit fünf und mehr Etagen – sofern die brandschutztechnischen Nachweise erbracht werden und die jeweilige Landesbauordnung die Realisierung zulässt.
Ist ein fünfgeschossiges Haus in Holzbauweise möglich?
Ja – mehrgeschossiger Holzbau hat in den letzten Jahren erheblich an technischer Reife und gesellschaftlicher Akzeptanz gewonnen. Konstruktionen aus Brettsperrholz (CLT), Brettschichtholz (BSH) oder Holzrahmenbauelementen sind für fünf Geschosse grundsätzlich geeignet.
Die Herausforderungen liegen beim Brandschutz und beim Schallschutz. Da Holz ein brennbares Material ist, müssen tragende Bauteile durch Kapselung (Beplankung mit Brandschutzplatten), durch Bemessung auf Abbrand oder durch eine Kombination beider Ansätze schutztechnisch behandelt werden. Beim Schallschutz erfordert die leichtere Holzkonstruktion besondere Maßnahmen, um den Wohnkomfort zwischen den Wohneinheiten sicherzustellen – die Anforderungen nach DIN 4109 gelten unabhängig von der Bauweise.
Energetisch bietet Holzbau klare Vorteile: gute Dämmwerte, schnelle Montage und ein deutlich geringerer CO₂-Fußabdruck gegenüber Stahlbetonbau machen diese Bauweise auch für das fünfgeschossige Fertighaus zu einer ernsthaften Alternative. Hybridbauweisen – etwa ein Stahlbetonkern mit Holzfassade oder Holzdecken – verbinden die Vorteile beider Systeme und werden im urbanen Wohnungsbau zunehmend eingesetzt.
Energieeffizienz und Förderung beim fünfgeschossigen Haus
Energieeffizienz ist beim fünfgeschossigen Haus keine Kür, sondern eine wirtschaftliche Notwendigkeit. Hohe Heiz- und Betriebskosten schmälern die Rendite dauerhaft. Gleichzeitig eröffnen ambitionierte Gebäudestandards Zugang zu Förderprogrammen, die auch bei Mehrfamilienhäusern dieser Größe erhebliche Summen mobilisieren können.
Welche Förderung gibt es für ein fünfgeschossiges Haus?
Förderprogramme richten sich in der Regel nicht nach der Geschossanzahl, sondern nach dem energetischen Standard des Hauses. Für fünfgeschossige Mehrfamilienhäuser gelten die Konditionen der KfW-Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG):
KfW-Effizienzhaus 55, 40 oder 40 Plus: Zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für Neubauten, die den jeweiligen Primärenergiebedarf deutlich unterschreiten
Bundesförderung Serielle Sanierung (BEG): Bei Bestandsumbauten oder energetischer Modernisierung bestehender Mehrgeschossbauten
BAFA-Förderungen: Für bestimmte Heizanlagen (Wärmepumpen, Biomasse) und Lüftungsanlagen
Besonders bei fünfgeschossigen Häusern als Kapitalanlage lohnt sich die Kombination aus KfW-Kredit und Investorenförderung. Die hohe Wohnfläche pro Grundfläche erlaubt es, mehr Einheiten auf demselben Grundstück zu errichten – und damit mehr Fördervolumen pro Projekt zu aktivieren.
Stellplätze, Tiefgarage und Bauzeit
Der Stellplatzbedarf ist beim fünfgeschossigen Haus ein oft unterschätzter Kostenfaktor. Kommunale Stellplatzsatzungen schreiben die Anzahl der Stellplätze pro Wohneinheit vor – bei zehn oder mehr Wohnungen summiert sich das schnell auf einen Bedarf, der auf kleinen Grundstücken oberirdisch kaum zu lösen ist.
Eine Tiefgarage erhöht die Baukosten deutlich, ist bei städtischen Grundstücken aber häufig die einzige Möglichkeit zur Realisierung der erforderlichen Stellplätze. Sie erfordert eine separate bautechnische Planung, eigene Brandschutzanforderungen und in vielen Fällen eine besondere Gründungssituation. Die Kosten pro Tiefgaragenstellplatz liegen je nach Bauweise und Lage zwischen 20.000 und 40.000 Euro.
Wie lange dauert der Bau eines fünfgeschossigen Hauses?
Von der ersten Bauplanung bis zum Einzug vergehen bei einem fünfgeschossigen Haus in der Regel deutlich mehr als zwei Jahre. Als Orientierung:
| Phase | Dauer (ca.) |
| Vorentwurf, Genehmigungsplanung | 6 – 12 Monate |
| Baugenehmigungsverfahren | 3 – 9 Monate |
| Rohbau | 4 – 8 Monate |
| Ausbau (Innenausbau, Haustechnik, Fassade) | 6 – 12 Monate |
| Gesamt (Planung bis Bezug) | 18 – 36 Monate |
Schlüsselfertige Varianten über spezialisierte Bauträger können die Bauzeit verkürzen – allerdings auf Kosten der Gestaltungsfreiheit. Wer eigene Vorstellungen zu Grundriss, Zimmeranzahl und Architektur einbringen möchte, ist mit einem individuell geplanten Haus besser aufgehoben. Der Mehraufwand in der Bauplanung zahlt sich durch bessere Raumnutzung und eine auf die eigenen Bedürfnisse abgestimmte Realisierung aus.
Rendite beim fünfgeschossigen Haus als Kapitalanlage
Für Investoren bietet das fünfgeschossige Haus ein attraktives Verhältnis aus Grundstückseinsatz und erzielbarem Wohnraum. Voraussetzung ist eine ausreichende Nachfrage am Standort und eine realistische Kostenkalkulation inklusive Aufzug, Tiefgarage und Instandhaltungsrücklagen. Bruttomietrenditen von 3,5 bis 5 Prozent sind in deutschen Mittelstädten realistisch – in Ballungszentren teils etwas niedriger, in wachstumsstarken Regionen teils höher.
Die Kombination aus hoher Wohnfläche pro Grundfläche, möglichen KfW-Förderkrediten und langfristiger Vermietbarkeit durch barrierefreien Aufzug und energieeffizienten Standard macht das fünfgeschossige Mehrfamilienhaus zu einem wirtschaftlich gut kalkulierbaren Bauprojekt – wenn Planung, Bauweise und Standort zusammenpassen.
Fazit
Ein fünfgeschossiges Haus ist ein anspruchsvolles Bauprojekt mit klaren technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Wer fünf Etagen plant, braucht ein erfahrenes Planungsteam aus Architekt und Tragwerksplaner, ein realistisches Budget und ein klares Hauskonzept – ob als Mietwohnhaus, Eigentumswohnanlage oder Mehrgenerationenhaus für die Familie.
Die Kosten pro m² liegen deutlich über denen eines Einfamilienhauses, lassen sich aber durch die hohe Wohnfläche pro Grundfläche und entsprechende Fördermittel wirtschaftlich darstellen. Brandschutz, Statik, Aufzugspflicht und Stellplatznachweis sind keine Zusatzoptionen, sondern Pflichtbestandteile des Hausbaus in dieser Gebäudeklasse. Wer diese Aspekte von Beginn an mitdenkt und eine durchdachte Bauplanung aufstellt, legt die Basis für ein langlebiges und wirtschaftlich tragfähiges Gebäude.
FAQ – Häufige Fragen zum fünfgeschossigen Haus
Das hängt von Grundfläche und Grundriss ab. Bei einer Grundfläche von 200 m² und zwei Wohneinheiten pro Etage entstehen typischerweise zehn Wohnungen mit je 80 bis 100 m² Wohnfläche. Größere Gebäude mit breiterer Grundfläche können deutlich mehr Zimmer und Einheiten aufnehmen.
Nein. Ein Keller ist nicht zwingend erforderlich. Lager- und Haustechnikräume werden dann im Erdgeschoss untergebracht. Wenn Stellplätze benötigt werden, ist eine Tiefgarage die häufigste Alternative.
Massivbau aus Stahlbeton oder Mauerwerk mit Betondecken ist die technisch unproblematischste Wahl und im deutschen Hausbau am weitesten verbreitet. Holzbau ist zunehmend möglich, erfordert aber besondere Brandschutzmaßnahmen. Hybridbauweisen – etwa Stahlbetonkern mit Holzfassade – verbinden die Vorteile beider Bauweisen und werden im urbanen Wohnungsbau häufiger eingesetzt.
Die Kosten für einen Aufzug (Schacht, Anlage, Einbau) liegen je nach Ausstattung zwischen 30.000 und 80.000 Euro. Hinzu kommen jährliche Wartungskosten von 1.500 bis 4.000 Euro sowie periodische TÜV-Prüfungen.
Ja, spezialisierte Bauträger bieten schlüsselfertige Lösungen für Mehrfamilienhäuser dieser Größenordnung an. Gestaltungsfreiheit bei Grundriss, Dachform und Ausstattung ist dabei eingeschränkt – wer individuelle Vorstellungen einbringen möchte, ist mit einem individuell geplanten Haus besser aufgehoben.
Der erforderliche Schallschutz richtet sich nach DIN 4109 und der vereinbarten Schallschutzstufe. Mindeststandard ist Schallschutzstufe I – viele Bauherren wählen Stufe II oder III für höheren Wohnkomfort. Decken, Wände, Treppenhäuser und Installationen müssen separat bewertet und nachgewiesen werden. Beim Holzbau sind zusätzliche Maßnahmen erforderlich, da die leichtere Konstruktion Trittschall und Luftschall anders überträgt als Massivbau.
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Autor: Tim Kirchhoff
Geschäftsführer
Tim Kirchhoff ist seit vielen Jahren eine treibende Kraft hinter der Isowoodhaus GmbH. Mit seiner Leidenschaft für nachhaltiges Bauen und seiner Expertise im Bereich Holzbau führt er das Unternehmen erfolgreich in die Zukunft. Im Fokus seiner Arbeit stehen ökologische Bauweisen, innovative Technologien und die Schaffung gesunder Wohnräume. Als Geschäftsführer von Isowoodhaus setzt er wichtige Impulse in der Fertigbau-Branche und treibt die Weiterentwicklung des modernen Holzfertigbaus maßgeblich voran.