Zweifamilienhaus – Planen, Bauen, Kaufen und Preise

Planung eines Zweifamilienhauses

Um das harmonische Zusammenleben bzw. das Wohnglück der beiden Parteien zu garantieren, müssen bereits bei der Planung verschiedene Aspekte berücksichtigt werden. Neben den Bedürfnissen der beiden Wohneinheiten muss ein passendes Grundstück gefunden werden. Des Weiteren müssen der Baustil bzw. die Architektur für den Bau eines Zweifamilienhauses festgelegt und die Grundrisse geplant werden. Bei der gesamten Planung rund um das Zweifamilienhaus dürfen die rechtlichen Rahmenbedingungen nicht außer Acht gelassen werden.

Bedürfnisse und Zielgruppen analysieren

Für die spätere Vermietung spielen die Bedürfnisse und die Zielgruppen rund um das Zweifamilienhaus eine wichtige Rolle. Es müssen nicht nur die spezifischen Anforderungen, sondern auch die Wünsche der späteren Mieter berücksichtigt werden.

• Anzahl der Bewohner pro Wohneinheit: Typisch für eine Wohneinheit ist die Familie bestehend aus 2 bis 4 Personen. Allerdings können die Wohnungen auch für eine größere Familie von Interesse sein, wenn die Raumaufteilung entsprechend geplant wird.

• Gemeinsame und private Bereiche definieren: Grundsätzlich verfügen die beiden Wohneinheiten über ausreichend Privatsphäre für jede Familie. Denkbar sind jedoch auch gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie der Garten oder der Keller.

• Langfristige Nutzung und mögliche Veränderungen: Bereits bei der Planung lässt sich festlegen, wie die Wohneinheiten genutzt werden sollen. Denkbar sind langfristige Nutzungsmöglichkeiten durch Vermietung. Dabei sollte auch an eventuelle Veränderungen im Laufe der Jahre gedacht werden. Dies bedeutet, dass die Wohnungen auch für ein Gewerbe genutzt werden können bzw. das Zweifamilienhaus generell als Mehrgenerationenhaus genutzt wird.

Grundstücksauswahl

Für die Auswahl des passenden Grundstücks für das Zweifamilienhaus ist die Grundstücksgröße entscheidend.

• Größe und Zuschnitt: Es gilt darauf zu achten, dass ausreichend Platz für die beiden Wohneinheiten im Zweifamilienhaus, einen Garten, Stellplätze und eventuell ein Nebengebäude vorhanden ist. Die typische Grundstücksgröße für ein Zweifamilienhaus liegt bei 600 bis 800 Quadratmeter.

• Lage und Infrastruktur: Durch die Lage und Infrastruktur wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindungen wird sowohl der Wert der Immobilie als auch die Lebensqualität der Bewohner beeinflusst. Dies bedeutet aber auch, dass Grundstücke in begehrten Lagen oftmals auch teurer sind.

• Bebauungsplan und Bauvorschriften: Mit dem Bebauungsplan wird festgelegt, wie die Grundstücke bebaut werden dürfen. Wichtige Kennzahlen sind hierbei die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Neben dem Bebauungsplan müssen auch diverse Bauvorschriften erachtet werden. Diese sollte bereits vor dem Kauf überprüft werden. Bei Unsicherheiten können angehende Bauherren eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde stellen.

Grundrissgestaltung und Raumaufteilung

Hierbei sollte auf die Bedürfnisse der späteren Bewohner geachtet werden. Grundsätzlich gilt beim Bau eines Zweifamilienhauses auf eine klare Trennung zwischen den beiden Wohneinheiten zu achten. Wichtig beim Zweifamilienhaus Grundriss sind die folgenden Aspekte.

• Separate Eingänge: Die beiden Wohnungen verfügen jeweils über einen eigenen Eingang. Alternativ kann auch ein gemeinsamer Eingang geplant werden. Wichtig hierbei sind separate Türen zu den Wohnungen. Eine solche Lösung wird sehr oft beim Mehrgenerationenhaus in Betracht gezogen.

• Schallschutz zwischen den Wohneinheiten: Ein umfassender Schallschutz zwischen den Wohneinheiten ist essentiell wichtig, denn nur so lassen sich Lärmbelästigungen vermeiden. Im Besonderen gilt dies für die Wohn- und Schlafbereiche der beiden Wohnungen.

• Größe der Wohn-, Schlaf- und Nebenräume: Diese sollten ausreichend Platz bieten, damit die jeweilige Familie sich individuell in ihrem neuen Zuhause einrichten kann. Dabei sollte auf eine räumliche Zuordnung der Räume geachtet werden, um so eine klare Struktur innerhalb der Wohnung zu schaffen und Nutzflächen effizient genutzt werden können.

Architektur und Baustil

Möglich beim Zweifamilienhaus sind die verschiedensten Architektur- und Baustile. Grundsätzlich bietet das Zweifamilienhaus bauen mehr Platz als ein Einfamilienhaus, sodass eventuell zwei Generationen (Eltern und Kinder) gemeinsam in ihrem Traumhaus leben können. Realisiert wird dies sehr oft als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.

• Klassisch vs. modern: Typisch für den klassischen Baustil sind traditionelle Formen, das Satteldach sowie eine symmetrische Gestaltung. Dabei kann das Zweifamilienhaus auch Elemente des Landhausstils, wie etwa eine Veranda oder Sprossenfenster, aufweisen.  Der moderne Baustil dagegen ist geprägt durch klare Linien, kubische Formen, einem Flachdach sowie großen Fensterflächen. Vielfach sind auch Elemente des Bauhausstils zu finden, wie etwa versetzte Ebenen oder komplett überdachte Bereiche.

• Energieeffiziente Bauweise und Dämmung: Damit es beim Zweifamilienhaus nicht zu Wärmeverlusten kommt, ist eine hochwertige Dämmung der Gebäudehülle (Wände, Dach, Kellerdecke) unerlässlich. Baufamilien stehen dabei verschiedene Dämmmaterialien wie Mineralwolle, Zellulose oder Holzfasern zur Auswahl. Im Zuge der energieeffizienten Bauweise sollte auch auf Fenster mit Dreifachverglasung, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung sowie auf eine moderne Heizungsanlage geachtet werden.

• Gestaltung von Fassaden und Dachformen: Im Vergleich mit einem Reihenhaus lässt sich das Zweifamilienhaus in Bezug auf Größe und Architektur individuell gestalten. Dies zeigt sich sehr oft bei der Fassade oder der Dachform.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Rechtlich gesehen handelt es sich beim Zweifamilienhaus um eine Immobilie mit zwei getrennten Wohneinheiten, die baulich klar voneinander getrennt sein müssen. Allerdings müssen beim Zweifamilienhaus bauen auch noch eine Reihe von wichtigen Bauvorschriften eingehalten werden.

• Einhaltung der Bauordnung: Mit der Bauordnung bzw. der Landesbauordnung werden die baulichen Anforderungen und die Vorschriften rund um das Zweifamilienhaus geregelt. Es gilt zu beachten, dass jedes Bundesland seine eigene Bauordnung hat, welche die Details für das Bauvorhaben festlegt.

• Abstandsflächen und Grenzbebauung: In der Bauordnung werden die Abstandsflächen geregelt, um so die Abstände zwischen den Gebäuden und den Grundstücksgrenzen einhalten zu können. Werden entsprechende Vorschriften eingehalten, kann auch die Grenzbebauung (Bauen an der Grundstücksgrenze) zulässig sein. Entsprechende Informationen. Bekommen Bauherren beim zuständigen Bauamt.

• Brandschutzmaßnahmen: In den Bauordnungen sind detaillierte Vorschriften rund um den Brandschutz enthalten. Dagegen werden die technischen Anforderungen an den Brandschutz in den spezifischen DIN-Normen festgelegt. Zu den wesentlichen Brandschutzmaßnahmen in einem Zweifamilienhaus zählen Flucht- und Rettungswege, die Installation von Rauchwarnmeldern sowie die verschiedenen baulichen Maßnahmen.

Finanzierung und Kostenplanung

Das Traumhaus als Zweifamilienhaus zu bauen ist eine Kapitalanlage, bei der die Baufamilie die Kosten stets im Blick behalten sollte. Wichtig in diesem Zusammenhang ist es, das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden, weshalb unter anderem verschiedene Baupartner verglichen werden sollten.

Kostenübersicht Zweifamilienhaus

Die Kosten für ein Zweifamilienhaus lassen sich nicht pauschal beziffern, da sie von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Neben den Baukosten fallen Kosten für das Grundstück sowie Nebenkosten für Notar und die Grunderwerbsteuer an.

• Grundstückskosten: Um die Kosten für das Grundstück beim Zweifamilienhaus bauen besser einschätzen zu können, müssen verschiedene Aspekte wie Lage, Größe, Erschließung und Vorgaben aus dem Bebauungsplan näher betrachtet werden. Ein Baugrundstück in einer begehrten Lage ist in der Regel teurer als in einer ländlichen Region. Bei den Kosten für das Grundstück spielt auch die Größe eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich wird für ein Zweifamilienhaus ein größeres Grundstück benötigt als für ein Einfamilienhaus. Des Weiteren fallen Kosten rund um die Erschließung des Grundstücks an.

• Baukosten: Gemeint sind damit die Kosten für den Rohbau, den Ausbau und die Haustechnik. Diese Kosten variieren je nach Bauweise, Ausstattung und Größe des Zweifamilienhauses. Je größer die Wohnfläche ist, desto höher fallen die Baukosten aus.

• Nebenkosten: Zu den typischen Nebenkosten beim Zweifamilienhaus bauen und dem Kauf des Grundstücks zählen die Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer und eventuell anfallende Maklerprovisionen. Ebenfalls zu den Nebenkosten gehören die Kosten für den Architekten sowie die Gebühren für Genehmigungen und Co.

Fördermöglichkeiten und Zuschüsse

Rund um das Zweifamilienhaus bauen, stehen der Familie verschiedene Fördermöglichkeiten und Zuschüsse zur Verfügung. Neben den zinsgünstigen Krediten sind das oftmals auch Zuschüsse für bestimmte Einzelmaßnahmen sowie steuerliche Vorteile.

• KfW-Kredite: Die KfW-Bank bietet der Familie zinsgünstige Kredite rund um den energieeffizienten Bau. Dazu zählen das Wohneigentumsprogramm ebenso wie das Programm rund um den klimafreundlichen Neubau.

• Regionale Förderprogramme: Je nach Bundesland oder Kommune gibt es verschiedene regionale Förderprogramme rund um das Zweifamilienhaus bauen. Baufamilien sollten sich hierzu frühzeitig Informationen besorgen, um Anträge rechtzeitig stellen zu können.

• Baukindergeld und steuerliche Vorteile: Das Baukindergeld wurde vor einigen Jahren eingestellt. Die Familie profitiert stattdessen vom neuen WEF-Programm, welches eine zinsgünstige Förderung bietet, sofern das Wohneigentum selbst genutzt wird. Des Weiteren profitiert die Familie von einer Reihe von steuerlichen Vorteilen für die vermietete Wohnung. Hier können alle anfallenden Kosten rund um den Bau, Vermietung, Renovierung und dergleichen geltend gemacht werden.

Finanzierungskonzepte und Kredite

Die verschiedenen Finanzierungskonzepte sollten sich stets an den individuellen Bedürfnissen und den finanziellen Möglichkeiten der Baufamilie orientieren.

• Eigenkapital und Fremdfinanzierung: Neben einem Eigenkapital von ca. 20 % der kompletten Baukosten gibt es verschiedene Möglichkeiten der Fremdfinanzierung. Danken bieten verschiedene Darlehensformen an. Um sich einen Überblick zu verschaffen, sollten Baufamilien sich diesbezüglich frühzeitig beraten lassen.

• Annuitätendarlehen vs. Bausparverträge: Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form bei der Immobilienfinanzierung. Dabei bleibt die monatliche Rate, welche sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt,  über die vereinbarte Zinsbindungsfrist gleich. Bei einem Bausparvertrag dagegen wird in der Ansparphase ein bestimmtes Guthaben angespart, welches später als Darlehen für die Immobilienfinanzierung genutzt werden kann.

• Zinsbindung und Tilgungsoptionen: Im Rahmen der Zinsbindung wird für einen bestimmten Zeitraum ein Zinssatz vereinbart, der für das Darlehen gültig ist. Durch eine längere Zinsbindung bekommen Baufamilien mehr Planungssicherheit, da die monatlichen Raten über diesen Zeitraum konstant bleiben. Allerdings ist dies oft auch Darlehen zurückgezahlt wird. Durch eine höhere Tilgungsrate kann das Darlehen schneller zurückgezahlt werden, sodass am Ende der Zinsbindung eine geringere Restschuld besteht. Dies bedeutet jedoch auch eine höhere monatliche Belastung.

Wirtschaftlichkeit und Rendite

In Bezug auf die Wirtschaftlichkeit bietet das Zweifamilienhaus sowohl Vor- als auch Nachteile. Dies bedeutet, dass einige Aspekte bedacht werden müssen, um am Ende von einer guten Rendite zu profitieren.

• Mieten: Die Mieteinnahmen der Wohnungen im Haus müssen im Vorfeld exakt kalkuliert werden, da für den wirtschaftlichen Erfolg rund um das Zweifamilienhaus das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und anfallenden Kosten entscheidend ist.

• Betriebskosten und steuerliche Aspekte: Neben den Kreditkosten für das Zweifamilienhaus fallen auch Betriebskosten in Form von Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten sowie Rücklagen für größere Reparaturen an. Allerdings profitieren Zweifamilienhaus-Besitzer von verschiedenen steuerlichen Vorteilen wie etwa der Absetzung für Abnutzung (AfA), den Zinsaufwendungen sowie den Instandhaltungskosten.

• Wertsteigerung des Hauses: Die Wertsteigerung beim Zweifamilienhaus hängt von verschiedenen Faktoren wie Lage, Zustand, Modernisierungsgrad und Marktentwicklung ab. Generell kann gesagt werden, neben einer guten Lage führt auch ein gepflegter Zustand rund um das Haus zu einer höheren Wertsteigerung.

Der Bauprozess

Das Zweifamilienhaus bauen umfasst verschiedene Phasen, welche von der Planung bis zur Fertigstellung reichen.

Auswahl des Baupartners

Für den Erfolg beim Zweifamilienhaus bauen spielt die Wahl des Baupartners eine entscheidende Rolle.

• Bauträger vs. Architekt vs. Generalunternehmer: Der Bauträger als Baupartner kauft verschiedene Baugrundstücke bebaut diese und verkauft im Anschluss daran die Häuser. Somit ist er Bauherr, Grundstückseigentümer und Vertragspartner in einer Person rund um den Hausbau. Der Architekt dagegen plant das Zweifamilienhaus, erstellt die Leistungsverzeichnisse und überwacht die Bauausführung. Dabei vertritt er stets die Interessen des Bauherren. Der Generalunternehmer übernimmt oder vergibt die verschiedenen Bauleistungen, welche auf dem Baugrund des Bauherren für das Zweifamilienhaus bauen in Betracht kommen.

• Referenzen und Bewertungen prüfen: Vor einer endgültigen Entscheidung für einen bestimmten Baupartner sollten dessen Referenzen und Bewertungen so exakt wie möglich überprüft werden. Dazu gehören auch Gespräche mit ehemaligen Bauherren, die über ihre Erfahrungen mit dem jeweiligen Baupartner berichten.

• Vertragsgestaltung und Leistungen: Für die erfolgreiche Durchführung beim Zweifamilienhaus bauen sind die detaillierte Beschreibung der Leistungen sowie die Vertragsgestaltung entscheidend. Dabei muss zwischen  den verschiedenen Vertragsarten wie BGB-Vertrag, VOB-Vertrag und Bauträgervertrag unterschieden werden. Wesentlich für einen Bauvertrag sind die Bau- und Leistungsbeschreibung, Fristen und Termine sowie der Zahlungsplan und die Gewährleistung sowie die Haftung der Baupartner.

Bauantrag und Genehmigungen

Um eine Baugenehmigung für das Zweifamilienhaus bauen zu bekommen, muss zuvor bei der zuständigen Baubehörde ein entsprechender Bauantrag gestellt werden.

• Bauantrag: Dieser darf in der Regel nur von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt, Bauingenieur) gestellt werden.

• Unterlagen und Bearbeitungsdauer: Zum Bauantrag gehören einige relevante Unterlagen wie zum Beispiel der Lageplan, Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, Unterlagen zur Statik, Entwässerungspläne und dergleichen. Nachdem ein Antrag mit den Unterlagen beim Bauamt eingereicht worden ist, wird dieser in Bezug auf die Übereinstimmung mit den rechtlichen Bestimmungen und den örtlichen Bauvorschriften überprüft. Im Schnitt ist mit einer Bearbeitungsdauer von ca. 3 Monaten zu rechnen.

• Besondere Auflagen und Bedingungen: Neben dem Bebauungsplan müssen die verschiedenen rechtlichen Vorschriften sowie die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes beachtet werden. Des Weiteren kann die Baubehörde zusätzliche Auflagen und Bedingungen in Bezug auf Haustyp, Wohnfläche und dergleichen im Rahmen der Baugenehmigung festlegen, welche für das Zweifamilienhaus bauen von Bedeutung sein können.

Bauphasen im Überblick

Die Bauphasen beim Zweifamilienhaus bauen lassen sich grob in drei Phasen unterteilen.

• Rohbau: In dieser Phase wird das Fundament errichtet. Auf Wunsch kann ein Keller realisiert werden. Im Anschluss daran werden die tragende Wände und Decken errichtet, bevor das Dach mit Dachstuhleinrichtung und Eindeckung fertiggestellt werden kann. Während der Rohbauphase werden auch Fenster und Außentüren eingebaut.

• Ausbau: Sobald der Rohbau steht, erfolgen die Trockenbauarbeiten mit dem Errichten der Innenwände und Decken. Gleichzeitig werden die Wände gedämmt und Fliesen verlegt. Je nach  Ausbaustufe werden Wände und Decken gestrichen bzw. tapeziert.

• Haustechnik: Dazu zählen die Installation der Heizung, der Leitungen für die Elektrik und Wasser sowie der Einbau der Sanitäranlagen mit Installation von Waschbecken, Toiletten und Duschen.

Qualitätskontrolle und Abnahmen

Um sicherzustellen, dass das Zweifamilienhaus den vereinbarten Standards entspricht und somit auch Baumängel vermieden werden können, spielen die Qualitätskontrollen und die Bauabnahme eine entscheidende Rolle.

• Baubegleitende Qualitätskontrolle: Diese sollte von einem unabhängigen Sachverständigen durchgeführt werden, der den Baufortschritt regelmäßig überprüft und die Ergebnisse dokumentiert. Nur so lassen sich Mängel frühzeitig erkennen und beheben, um im Nachhinein teurere Nachbesserungen zu vermeiden.  

• Abnahmeprotokolle und Mängelbeseitigung: Im Rahmen der Bauabnahme, welche unter Beteiligung des Bauherren, den Anbietern und den Handwerkern stattfindet, sollten alle Mängel in einem Abnahmeprotokoll dokumentiert werden. Dazu zählen auch die Fristen zur Mängelbeseitigung.

• Übergabe an den Bauherrn: Sobald das Zweifamilienhaus an den Bauherren übergeben wird, beginnt die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren gegenüber den Anbietern bzw. den Handwerkern.

Kauf eines Zweifamilienhauses

Nicht immer muss ein Zweifamilienhaus neu gebaut werden. Als Alternative bietet sich der Kauf einer Bestandsimmobilie an. Genau wie beim Zweifamilienhaus bauen hat der Kauf seine Vorteile, aber auch Nachteile, die bedacht werden müssen.

Neubau vs. Bestandsimmobilie

Die Entscheidung hängt von den individuellen Bedürfnissen, Prioritäten und finanziellen Möglichkeiten rund um das Eigenheim ab.

• Vor- und Nachteile beider Varianten: Der Neubau hat die Vorteile, dass Ausstattung und Technik auf dem neuesten Stand sind, der Grundriss sich individuell gestalten. Lässt und dass in den nächsten Jahren mit einem geringen Sanierungsbedarf zu rechnen ist. Nachteile sind dabei nicht nur die längere Bauzeit, sondern auch die höheren Kosten sowie die Suche nach einem passenden Baugrundstück. Eine Bestandsimmobilie bietet oftmals eine Kostenersparnis sowie eine schnellere Verfügbarkeit der Wohneinheiten zum Vermieten bzw. selbst nutzen. Ebenfalls von Vorteil bei einer Bestandsimmobilie sind der Charme und der Charakter des Hauses. Nachteilig ist dabei jedoch der anstehende Sanierungsbedarf sowie die oftmals schlechtere Energieeffizienz. Des Weiteren lassen sich individuelle Anpassungen an den Grundriss nur schwer realisieren.

Kaufprozess und Vertragsgestaltung

Der mehrstufige Kaufprozess muss gut geplant und durchdacht werden, damit es im Nachhinein nicht zu Problemen rund um das Eigenheim kommt.

• Kaufpreisverhandlung: Diese sollte gut vorbereitet sein, wenn sie zum Erfolg führen soll. Dazu zählt, dass der Wert der Immobilie im Vorfeld genau ermittelt wird, um so auch Argumente für eine Preisminderung in Petto zu haben. Des Weiteren sollten Käufer eine genaue und realistische Vorstellung zum Preis rund um das Zweifamilienhaus haben. Sicherlich gibt es Verhandlungsspielräume, die je nach Lage und Nachfrage zwischen 5 bis 15 % des Angebotspreises liegen.

• Prüfung aller Unterlagen: Damit es später nicht zu Problemen rund um das Eigenheim kommt, sollten bereits vor dem Kauf alle relevanten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Grundrisse überprüft werden.

• Notarvertrag und Eigentumsübertragung: Für die Eigentumsübertragung ist der Notarvertrag unerlässlich. In ihm werden alle relevanten Punkte rund um den Kauf wie Preis, Zahlungsmodalitäten und der Übergabetermin geregelt.

Finanzierung beim Kauf

Auch beim Kauf eines Zweifamilienhauses muss die Finanzierung gut durchdacht sein.

• Kreditaufnahme und Finanzierungskonditionen: Neben der Kreditaufnahme sind die Finanzierungskonditionen beim Hauskauf entscheidend. Für eine solide Hausfinanzierung müssen einige wichtige Punkte beachtet werden. Grundsätzlich sollte die Kreditrate nicht höher als 35 % des Haushaltsnettoeinkommens getragen, um die finanzielle Tragbarkeit zu garantieren. Des Weiteren sollte, um die Tilgungsdauer zu verkürzen und die Restschuld zu reduzieren, die Tilgungshöhe mindestens 2 bis 3 % betragen.

• Eigenkapital: Experten raten zu einem Eigenkaptalanteil von 20 bis 30 % der Gesamtkosten, um so die Kreditkosten für das neue Eigenheim niedrig zu halten. Dennoch kann der Hauskauf auch mit einem geringeren Eigenkapital in Angriff genommen werden. Wichtig dabei sind niedrige Zinsen und ein sicheres Einkommen.

• Steuerliche Auswirkungen beim Kauf: Wird das Haus selbst genutzt, können weder der Kaufpreis noch die Grunderwerbsteuer sowie die Notarkosten steuerlich geltend gemacht werden. Anders sieht es bei Vermietung der Wohneinheiten, wie etwa bei einem Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung, aus.

Grundriss und Gestaltungsmöglichkeiten

Das Zweifamilienhaus bietet eine Vielzahl von Möglichkeiten rund um den Grundriss und die Gestaltung. Ziel dabei ist es, zwei Wohneinheiten unter einem Dach zu vereinen. Dies ist sowohl vertikal (Erdgeschoss und Obergeschoss) als auch horizontal ( Wohneinheiten nebeneinander) möglich.

• Funktionale Grundrisse: Sehr beliebt ist der offene Grundriss, der letztendlich auch zu einer Kostenersparnis führt, da deutlich weniger Innenwände benötigt werden. Für ein Mehrgenerationenhaus bietet sich ein gemeinsam genutzter Flur an.

• Raumaufteilung: Die Räume sollten in den Wohneinheiten individuell nach den Bedürfnissen der Bewohner geplant werden. Dabei ist es wichtig, die Sonneneinstrahlung und die Himmelsrichtungen zu beachten, um eine optimale Lichtverteilung zu garantieren.

• Schallschutzmaßnahmen: In einem Zweifamilienhaus sollten sowohl die Wände als auch die Decken schallgedämmt sein. Bei den Wänden kann dies durch Vorsatzschalen oder zweischalige Wände mit Dämmmaterial erreicht werden. Für eine höhere Schalldämmung sorgen auch Trockenbauwände mit getrennten Ständern. Wichtig ist eine schallbrückenfreie Ausführung der Trennfuge zwischen den Gebäudeteilen.

• Außenanlagen: Dazu zählen Einfriedungen wie Zäune, Hecken oder Mauern sowie Wege und Stellplätze. Zum Entspannen und für Freizeitaktivitäten im Freien sollte an einen Garten und an eine Terrasse gedacht werden.

Zweifamilienhaus im Vergleich zu anderen Haustypen

Ein Doppelhaus unterscheidet sich vom klassischen Mehrfamilienhaus vor allem in der Aufteilung der Wohnbereiche. Während im Erdgeschoss beim Doppelhaus oft zwei getrennte Parteien direkt nebeneinander wohnen, bietet das Mehrfamilienhaus mehrere Ebenen mit flexibler Aufteilung der Wohnbereiche über verschiedene Etagen. Beide Haustypen haben Vorzüge: Das Doppelhaus eignet sich für zwei eng verbundene Parteien, das Mehrfamilienhaus dagegen für mehrere Parteien mit unterschiedlichen Ansprüchen an Wohnbereiche, Haustypen und die Nutzung im Erdgeschoss.

Rechtliche und steuerliche Aspekte

Das Zweifamilienhaus wirft eine Vielzahl von Fragen rund um rechtliche und steuerliche Aspekte auf. Rechtlich ist die Abgrenzung zum Einfamilienhaus wichtig, da dies eventuell Einfluss auf die Bauvorschriften hat.

• Teilungserklärung: In einem Zweifamilienhaus ist in der Regel eine Teilungserklärung erforderlich, in der die Rechte und Pflichten der beiden Wohneinheiten bzw. deren Eigentümer klar geregelt werden.

• Vermietung: Wird eine Wohnung im Zweifamilienhaus vermietet, dann sind die Einnahmen daraus grundsätzlich einkommensteuerpflichtig.

• Erbrechtliche Regelungen: Bei einer Erbschaft treten die erbschaftsteuerlichen Aspekte in Kraft. Dies gilt im Übrigen auch bei einer vorweggenommenen Erbfolge.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Sowohl die Energieeffizienz als auch die Nachhaltigkeit spielen bei einem Zweifamilienhaus eine wichtige Rolle. Dazu zählen verschiedene Maßnahmen, die zum Ziel haben, den Energieverbrauch im Zweifamilienhaus zu minimieren und den ökologischen Fußabdruck zu reduzieren.

Energiestandards und Förderungen

Neben den verschiedenen staatlichen Fördermöglichkeiten gibt es eine Vielzahl von verschiedenen Energiestandards.

• KfW-Effizienzhausklassen: Für die Energieeffizienz in einem Haus spielt der KfW-Energieeffizienzstandard eine entscheidende Rolle. Je niedriger die Zahl ist, umso energieeffizienter ist das Haus. Dabei wird unterschieden zwischen KfW-Haus-40, 55 sowie Passivhaus.

• Energieausweis: Maßgeblich ist hierbei der Energieausweis, der bei jeder Vermietung verpflichtend vorgelegt werden muss. Bei den Energieeffizienzklassen wird unterschieden zwischen A+ bis H.

Heizsysteme und erneuerbare Energien

Für ein energieeffizientes Zweifamilienhaus stehen Baufamilien verschiedene Heizsysteme zur Auswahl. Dazu zählen Wärmepumpen, Solarthermieanlagen, Biomasseheizungen (Pelletheizung)  sowie Hybridheizungen.

Für die modernen Heizsysteme,  welche mit erneuerbaren Energien betrieben werden, stehen verschiedene KfW-Förderungen zur Verfügung.

Dämmung und Fenster

Sowohl die Fassadendämmung als auch die Dämmung vom Dach wird vom GEG geregelt. Dazu zählen neben der Dreifachverglasung der Fenster auch besondere Lüftungskonzepte mit Wärmerückgewinnung. Für beide Maßnahmen stehen Bauherren Förderungen zur Verfügung.

Für den Tausch bzw. den Einbau von energieeffizienten Fenstern gibt es Kredite und Tilgungszuschüsse.

Nachhaltige Baustoffe

Gemeint sind damit Baumaterialien, welche unter Berücksichtigung ökologischer, ökonomischer und sozialer Aspekte hergestellt und genutzt werden. Durch deren Nutzung wird die Umweltbelastung minimiert, die Ressourcenschonung gefördert und Last but not least zu einer gesunden Lebensumgebung beigetragen.

• Beispiele für nachhaltige Baustoffe: Dazu zählen Holz, Lehm, Recycling-Baustoffe sowie Dämmstoffe aus Hanf, Holzfasern, Zellulose oder Schafwolle. Ebenfalls zu den nachhaltigen Baustoffen gehören Natursteine, Reet, Stroh, Kalksandsteine und Porenbeton.

• Umweltzertifikate: Zu den bekanntesten zählen neben dem Blauen Engel auch Natureplus, Cradle to Cradle (C2C), EU Ecolabel und Eurofins Indoor Air Comfort Gold.

Leben im Zweifamilienhaus: Chancen und Herausforderungen

Das Leben in einem Zweifamilienhaus bringt nicht nur Chancen, sondern auch Herausforderungen mit sich für Eigentümer und Bewohner mit sich.

• Soziale Aspekte und Nachbarschaft: In einem Zweifamilienhaus werden nicht nur die sozialen Aspekte gestärkt, sondern das nachbarschaftliche miteinander auskommen. Beliebt ist das Mehrgenerationenhaus, bei dem mehrere Generationen (Eltern und Kinder) unter einem Dach leben.

• Privatsphäre und Abgrenzung: Die Wohneinheiten in einem Zweifamilienhaus bieten nicht nur ausreichend Privatsphäre, sondern sorgen auch für genügend Abgrenzung zu den anderen Bewohnern.

• Flexible Nutzungsmöglichkeiten: Neben der Möglichkeit des Wohnens mehrerer Generationen unter einem Dach, können die Wohneinheiten auch vermietet oder individuell genutzt als Büro und dergleichen werden.

• Langfristige Perspektiven: Das Zweifamilienhaus schafft langfristige Perspektiven, da es gemäß den individuellen Bedürfnissen unterschiedlich genutzt werden kann.

Aktuelle Preise und Marktübersicht

Je nach Lage, Größe und Zustand variieren in Deutschland die Preise für das Zweifamilienhaus.

Preisentwicklung bei Neubau und Bestand

Die Preise lagen im Sommer 2025 durchschnittlich bei knapp 3.000 Euro pro Quadratmeter. In beliebten Lagen oder für Neubauten können diese Preise deutlich übertroffen werden.

• Regionale Unterschiede: Interessenten sollten sich eine detaillierte Marktübersicht sowie die aktuellen Preise für ihre spezifische Region beschaffen, um einschätzen zu können, wie rentabel ein Zweifamilienhaus für sie ist.

• Baukostensteigerungen: Diese haben einen deutlichen Einfluss auf den Bau eines Zweifamilienhauses. Stetige Kostensteigerungen bei den Materialien, Löhnen sowie die allgemeine Inflation führen zu deutlich höheren Baukosten. Dies führt dazu, dass das Bauvorhaben teurer wird als geplant bzw. sich verzögert.

Beispielkosten für verschiedene Größen und Ausstattungen

Zum einfacheren Verständnis haben wir uns verschiedene Zweifamilienhäuser näher angeschaut, um einen ersten Eindruck von den Preisen zu bekommen.

Allgemein kann mit Kosten von 1.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter je nach Größe und Ausstattung kalkuliert werden. Für ein schlüsselfertiges Fertighaus mit mittlerer Ausstattung ist mit Kosten von 2.500 bis 3.000 Euro zu rechnen. Ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohneinheiten von je 110 qm würde demnach im Schnitt etwa 440.000 Euro kosten. Dazu müssen noch die Baugrundstücks- und Baunebenkosten gerechnet werden.

Zu zusätzlichen Kosten kommt es, wenn eine Unterkellerung gewünscht wird, die jedoch zusätzliche Wohnfläche schaffen kann. Auch Sonderwünsche wie Smart-Home-Technologien oder hochwertige Ausstattungen können die Kosten für das Zweifamilienhaus in die Höhe treiben.

Preisvergleich Fertighaus vs. Massivhaus

In den meisten Fällen lässt sich ein Fertighaus schneller und günstiger bauen als ein Massivhaus. Kritiker führen beim Fertighaus oftmals die geringere Wertbeständigkeit, den Schallschutz sowie die Individualität an. Diese Aussagen rund um das Eigenheim können aber nicht pauschal bestätigt werden, da es sowohl beim Fertighaus als auch beim Bau eines Massivhauses auf die verwendeten Materialien sowie auf die Bauausführung ankommt.

Tipps zum Kosten sparen

Das günstigste Zweifamilienhaus besteht aus vier geraden Wänden und einem Satteldach. Dies bedeutet, wenn Baufamilien auf Extras wie Erker, einen Wintergarten oder spezielle Dachformen verzichten, können sie deutlich bei den Kosten für das Eigenheim sparen.

Auch das modulare Bauen sowie der Bau mit Eigenleistungen hilft beim Sparen der Baukosten. Baufamilien, die sich für ein Zweifamilienhaus als Ausbauhaus entscheiden, sollten jedoch über ausreichend Zeit und handwerkliches Geschick verfügen.

Fazit

Ob Baufamilien sich für ein Zweifamilienhaus bzw. ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung oder doch eher für ein Einfamilienhaus entscheiden, hängt von den individuellen Vorstellungen und Bedürfnissen rund um das Haus ab. Bereits im Vorfeld müssen Bauherren sich die Frage stellen, ob sie dauerhaft mit Familienangehörigen, Freunden oder fremden Personen in einem Haus leben möchten. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass ein Zweifamilienhaus für Konfliktpotenzial sorgt, denn es muss dauerhaft Rücksicht auf die anderen Mitbewohner im Haus genommen werden.

Sicherlich hat das Zusammenleben verschiedener Generationen auch seine Vorteile, denn man kann sich gegenseitig zum Beispiel bei der Kinderbetreuung unterstützen.

FAQ zum Zweifamilienhaus