Siebenfamilienhaus planen, bauen, kaufen & finanzieren

Unterschiede zum Einfamilienhaus: Kosten und Planung im Vergleich

Viele Bauherren unterschätzen, wie stark sich ein Einfamilienhaus von einem Siebenfamilienhaus unterscheidet. Während beim Traumhaus für eine Familie die Vorstellungen meist auf wenige Zimmer, überschaubare Baunebenkosten und einen individuellen Grundriss abzielen, steigt die Komplexität bei einer größeren Immobilie enorm. Ein Mehrfamilienhaus muss so geplant werden, dass jede Wohneinheit eine praktikable qm-Aufteilung erhält und sich die Baunebenkosten auf viele Parteien verteilen. Im Gegensatz zum einzelnen Einfamilienhaus erfordert das Projekt klare Strukturen, um die unterschiedlichen Vorstellungen zukünftiger Bewohner in Bezug auf Zimmer, Grundriss und Ausstattung zu berücksichtigen.

Anforderungen an das Grundstück für ein 7-Familienhaus

Ein Grundstück, auf dem ein Gebäude mit ausreichend Wohnraum für sieben Parteien erbaut werden soll, muss in erster Linie eine gewisse Größe mitbringen. Im Schnitt werden für ein Sieben-Parteien-Mehrfamilienhaus zwischen 1.300 und 2.000 Quadratmeter benötigt.

Wie groß das Grundstück im Einzelfall tatsächlich sein muss, hängt natürlich von der gewünschten Wohnfläche ab. Ob sich diese auf dem jeweilige Baugrund schaffen lässt, ist dem Bebauungsplan zu entnehmen. Denn dieser beinhaltet einige diesbezüglich relevante Faktoren, allem voran die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl. Diese Werte bestimmen, wie groß die maximal zulässige Grundfläche und die höchstens erlaubte Anzahl an Geschossen auf dem Grundstück ist.

Daneben sind diese Faktoren bei Grundstücken, auf denen ein 7-Familienhaus entstehen soll, entscheidend:

• Erschließungsgrad und erwartbare Kosten für den Anschluss an Strom-, Internet- und Wassernetz

• Lage und Bodenbeschaffenheit (z.B. am Hang oder in einem Bereich mit Altlasten)

• Mikrolage und Infrastruktur (Beschaffenheit der Nachbarschaft, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel, Schulen etc.)

• Mietniveau

Übrigens: Soll das Mehrfamilienhaus an eine bestimmte Zielgruppe vermietet werden, sollte die Lage des Grundstücks zu deren Bedürfnissen passen. Familien mit Kindern legen beispielsweise Wert auf Schulen, Kindergärten und Spielplätze in der Nähe, während für Rentner nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten und Parks wichtiger sind.

Bebauungsplan und Bauvorschriften

Wer ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, sollte frühzeitig sicherstellen, dass das Bauprojekt genehmigungsfähig ist. Hierbei sind diese Bauvorschriften und Vorgaben aus dem Bebauungsplan zu beachten:

• Baunutzungsverordnung (BauNVO): Die BauNVO regelt im Zusammenspiel mit dem Bebauungsplan die zulässigen Nutzungsarten eines Grundstücks. Diese richten sich danach, in welcher Art von Gebiet (z.B. Wohngebiet, Mischgebiet, Kerngebiet, urbanes Gebiet oder Dorfgebiet) das Bauland liegt.

• Stellplatzverordnung: Die Stellplatzverordnung gibt vor, wie viele Stellplätze für Fahrzeuge pro Wohneinheit geschaffen werden müssen. Zumeist sind 1 bis 1,5 Plätze vorgesehen.

• Abstandsflächen und Brandschutz: Für große Mehrfamilienhäuser gelten strengere Regelungen zu Abstandsflächen und Brandschutz, insbesondere bei Gebäuden mit mehr als drei Stockwerken.

• Lärmschutz: Neben dem Brandschutz ist auch der Lärmschutz zu bedenken. Hier müssen vor allem Wände, die zwei Wohnungen voneinander trennen, sowie die Stockwerke trennende Decken bestimmte Mindestanforderungen in Sachen Schalldämmung erfüllen.

• Barrierefreiheit und Aufzugspflicht: Welche Maßnahmen zur Verbesserung der Barrierefreiheit erforderlich sind, variiert von Bundesland zu Bundesland. Auch wenn es in Deutschland keine allgemeingültige Pflicht zur Installation von Aufzügen in Mehrfamilienhäusern gibt, sind in Abhängigkeit von der Gebäudehöhe, der Geschossanzahl und der anzuwendenden Landesbauverordnung womöglich zwingend Aufzüge erforderlich.

Planung eines Siebenfamilienhauses – Professionelle Entwurfsphase

Zur Planung eines Mehrfamilienhauses müssen Bauherren wissen, dass bei komplexeren Bauten mit speziellen Anforderungen an die Statik die Zusammenarbeit mit einem Architekten notwendig ist. Dieser wird ohnehin zum Stellen des Bauantrags benötigt, kann mit seiner Expertise und Fachkenntnis aber auch in der Planung des Projekts Gold wert sein und beispielsweise sicherstellen, dass sämtliche geltenden Vorschriften und Gesetze eingehalten werden.

Welche Vorschriften bezüglich des Brandschutzes und der Barrierefreiheit anzuwenden sind, entscheidet sich auch durch die Gebäudeklasse, der das Mehrfamilienhaus zuzuordnen ist. Häuser mit einer Höhe von bis zu 7 Metern fallen in die Gebäudeklasse 3, ab 7 und bis 13 Meter gelten die Vorgaben für Gebäude der Klasse 4. Mehrfamilienhäuser mit sieben Wohnungen sind zumeist entweder in Klasse 3 oder 4 einzuordnen.

Im Zuge der Planung muss darüber hinaus dafür gesorgt werden, dass die Zugänglichkeit aller Wohnungen über Flure und ein Treppenhaus gewährleistet ist und vorschriftsgemäß Fluchtwege eingeplant werden.

Übrigens: Im Hinblick auf die Raumaufteilung innerhalb der einzelnen Wohnungen wählen viele Bauherren Konzepte mit Zwei- bis Vierzimmerwohnungen. Das Erdgeschoss wird oft gezielt barrierefrei gestaltet, sodass es problemlos von älteren und in ihrer Mobilität eingeschränkten Mietern bewohnt werden kann.

Wohnkonzepte im Siebenfamilienhaus

Bei der Ausgestaltung des Mehrfamilienhauses können unterschiedliche Schwerpunkte gesetzt werden. Diese sollten abgestimmt auf das verfolgte Wohnkonzept gewählt werden:

• Vollvermietung: Soll das Haus ausschließlich vermietet werden, liegt es nahe, „Standardgrundrisse“ mit klassischen Aufteilungen des Wohnraums zu nutzen und den Fokus auf eine hohe Funktionalität des Gebäudes zu legen

• Eigentumswohnungen: Werden hingegen Eigentumswohnungen zum späteren Verkauf erbaut, lohnt es sich, Wert auf eine hohe Ausstattungsqualität, ein Maximum an Privatsphäre und Möglichkeiten zur Individualisierung der einzelnen Wohnungen zu legen

• Altersgerechtes Wohnen oder Familienwohnen: Zielgruppenspezifische Konzepte, wie das altersgerechte Wohnen und das Mehrgenerationenwohnen, stellen spezielle Bedürfnisse und entsprechende bauliche Maßnahmen (z.B. die barrierefreie Gestaltung von Zimmern oder der altersgerechte Aufbau von Küche und Bad) in den Mittelpunkt

• Flexible Nutzung: Mehrfamilienhäuser zur flexiblen Nutzung sollten so errichtet werden, dass sie zumindest in Teilen sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt werden können

Bei ISOWOODbau arbeiten Experten aus den verschiedensten Fachbereichen zusammen, um Ihr Bauprojekt zu planen und zu verwirklichen, und zwar ideal auf das gewünschte Wohnkonzept abgestimmt. Auf Wunsch übernehmen wir die Planung des gesamten Hausbaus inklusive der Koordination der Gewerke. Da Sie bei uns viele Leistungen aus einer Hand erhalten, reduzieren sich die Schnittstellen auf ein Minimum und der Bau Ihres Mehrfamilienhauses kann in perfekt ineinandergreifenden Prozessen sowie mit Kosten- und Planungssicherheit über die Bühne gehen.

Bauweise und Baustandards

Möchte man ein Mehrfamilienhaus bauen, sind selbstverständlich einige Entscheidungen zu fällen, die die Bauweise und Baustandards betreffen:

• Massiv- oder Holzbau: Soll das Mehrfamilienhaus in massiver Bauweise oder in Holzbauweise erbaut werden? Je nachdem, welche Bauweise für den Hausbau gewählt wird, eröffnen sich verschiedene Möglichkeiten und Herausforderungen (z.B. zu den Traglasten und zum Brandschutz), die bei der Planung zu bedenken sind.

• Architekten- oder Fertighaus: Noch bevor die Planungsphase richtig starten kann, muss geklärt sein, ob mit einem freien Architekten und einem Bauunternehmen oder mit einem Fertighausanbieter gebaut werden soll.

• Energieeffizienzstandards: Zudem hat das Thema der Energieeffizienz Aufmerksamkeit verdient. Bei energieeffizientem Bauen (z.B. KfW 40, KfW 50 oder NH-Standard) sind gegebenenfalls Fördermittel beantragbar. Außerdem senkt eine gute Energieeffizienz die laufenden Kosten für den Betrieb des Hauses.

• Wärmedämmung: Damit geht die Wärmedämmung einher, an die in einem Haus mit vielen Wohneinheiten hohe Ansprüche gestellt werden sollten. Diesen werden wir bei ISOWOODbau durch die Nutzung eines nachhaltigen, höchsteffektiven Dämmstoffs, der klimaregulierend wirkt und zeitgleich optimalen Schallschutz bietet, gerecht.

• Digitalisierung: Moderne, zukunftsfähige Mehrfamilienhäuser, die für Mieter auch auf lange Sicht attraktiv sind, müssen mit zeitgemäßer Technik ausgestattet werden. Es gilt also, über die Integration von Smart-Home-Systemen (z.B. zur Steuerung von Heiz- und Lüftungsanlagen), intelligenten Sicherheitssystemen und ähnlichen digitalen Ausstattungselementen nachzudenken.

Energie- & Haustechnik für 7 Wohneinheiten

Für die Ausstattung des Mehrfamilienhauses mit Energie- und Heiztechnik bieten sich Bauherren verschiedene Optionen. Diese sollten sie vergleichen, um herauszufinden, welche Lösungen am besten zu den Gegebenheiten im einzelnen Haus passen.

Zum Heizen kommen dezentrale Heizsysteme oder Zentralheizungen infrage. Die Zentralheizung, die das gesamte Haus heizt, ist oft effizienter und kostengünstiger, gerade bei großen Mehrfamilienhäusern. Allerdings schließt sie ein flexibles, separates Heizen einzelner Wohneinheiten oder Räume aus. Zudem ist sie mit dem Risiko verbunden, dass im Falle einer Störung das ganze Haus ohne Heizung auskommen muss.

Im Gegensatz dazu setzen sich dezentrale Heizsysteme aus vielen einzelnen Heizungen, verteilt auf die vorhandenen Wohnungen und Räume, zusammen. Sie sind wartungsintensiver und teurer, ermöglichen dafür aber das unabhängige Beheizen der Wohneinheiten.

Um die Energiebilanz des Hauses zu optimieren, können Wärmepumpen, Solar- und Photovoltaikanlagen sowie Lüftungssysteme mit Wärmerückführung integriert werden. Idealerweise werden diese Komponenten über smarte Steuersysteme kontrolliert, die dabei helfen, das Haus so energiesparend wie möglich zu heizen, zu lüften und mit Strom zu versorgen.

Grundsätzlich sollte bei Investitionen in Energie- und Haustechnik immer eine Kosten-Nutzen-Rechnung angestellt werden. Diese lässt realistische Einschätzungen dazu, inwiefern sich eine solche Investition auf lange Sicht lohnt, zu und bildet somit die Grundlage für eine sinnvolle technische Ausstattung des Hauses.

Baukosten und Kalkulation

Was kostet ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen? Im Schnitt liegt der Preis bei 2.500 Euro bis 3.800 Euro pro Quadratmeter. Rechnet man Erschließungs- und Grundstückskosten, Honorare für Architekten, Genehmigungsgebühren, die Kosten für die Gestaltung der Außenanlage und weitere anfallende Kosten beim Hausbau hinzu, summiert sich das Projekt „Mehrfamilienhaus bauen“ auf circa 2,8 bis 4,5 Millionen Euro.

Übrigens: Zwei Stichworte, zu deren Bedeutung sich Bauherren unbedingt schlau machen sollten, lauten „Baupreisindex“ und „Teuerungszuschläge“. Der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Baupreisindex informiert über die Preisentwicklungen bei Leistungen rund um das Bauen und dient somit als Basis für Kostenprognosen. Die Teuerungszuschläge sind Vereinbarungen im Bauvertrag, die die Handhabung von potenziellen Baukostenerhöhungen während des Baus regeln.

Verwaltung eines Siebenfamilienhauses

Zu den Verwaltungsarbeiten bei einem Mehrfamilienhaus gehören mitunter das Aufsetzen von Mietverträgen, das Erstellen von Abrechnungen, das Planen von Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, das Rücklagenmanagement und die Kommunikation mit den Mietern. Dabei sollte nicht unterschätzt werden, wie viel Zeit diese Aufgaben bei großen Mehrfamilienhäusern in Anspruch nehmen.

Entsprechend liegt es nahe, externe Dienstleister mit der Verwaltung des 7-Familienhauses zu betrauen. Grundsätzlich ist es aber auch möglich, sich als Eigentümer selbst um sämtliche verwaltungstechnische Arbeiten zu kümmern, sofern es nicht an Zeit und Knowhow mangelt.

Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien beim Neubau

Heute besteht bei vielen Bauherren der Wunsch, ihr Mehrfamilienhaus explizit so nachhaltig und energieeffizient wie möglich zu bauen. Eine positive Entwicklung, die wir von ISOWOODbau mit modernen Konzepten, jeder Menge Fachwissen und innovativen Materialien unterstützen. Detaillierte Informationen dazu finden Sie auf unserer Website, unter anderem unter „Aufbau und Produktion“.

Während sich die CO2-Bilanz eines Mehrfamilienhauses zum Beispiel durch effiziente Heizsysteme, PV- und Solaranlagen sowie hochwertige Dämmstoffe verbessern lässt, machen Regenwassernutzungsanlagen, natürliche Baustoffe, Dach- und Außenbegrünungen und durchdachte Müllkonzepte das Bauen nachhaltiger.

Übrigens: Beliebt sind aktuell außerdem Ausstattungen, die umweltfreundliche Mobilität fördern, wie etwa Fahrradkeller und Ladestationen für E-Autos.

Besonderheiten bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen (WEG)

Wenn die Wohneinheiten im Mehrfamilienhaus nicht Eigentum einer einzelnen Person bleiben, sondern als Eigentumswohnungen separat verkauft werden sollen, muss eine sogenannte Teilungserklärung erstellt werden. Diese regelt die Eigentumsverhältnisse, untergliedert die Bereiche des Hauses klar in Sonder- und Gemeinschaftseigentum und ist dem Grundbuchamt vorzulegen.

Bauzeit und typische Phasen beim Neubau eines Siebenfamilienhauses

Wie lange dauert der Bau eines Mehrfamilienhauses mit sieben Wohneinheiten? Alles in allem ist mit Zeiträumen von 1,5 bis 3 Jahren zu rechnen, bis die Bewohner ihr neues Zuhause beziehen können. Alleine die Planung und der Genehmigungsprozess erstrecken sich über ungefähr sechs bis neun Monate. Für die Arbeiten auf der Baustelle sind beim Massivbau circa 14 bis 20 Monate einzurechnen, beim Fertigbau ist von wesentlich schnelleren Baustellen-Fortschritten auszugehen.

Hinzu kommen einige Monate für den Innenausbau, das Anlegen der Außenflächen und die Abnahme. Bis das Haus dann vermarktet und geeignete Käufer oder Mieter gefunden wurden, ziehen nochmals ein paar Wochen ins Land. Investoren müssen sich beim Bau eines Mehrfamilienhauses also darüber im Klaren sein, dass zwischen dem Planungsstart und dem Erzielen der ersten Mieteinnahmen ein recht großer Zeitraum liegt.

Risiken und Fallstricke beim Bau größerer Mehrfamilienhäuser

Potenzielle Risiken und Fallstricke beim Bau eines Mehrfamilienhauses zu kennen, ist die Grundlage dafür, sie zu minimieren beziehungsweise zu umgehen. In diesem Zusammenhang sollten sich Bauherren mit diesen Aspekten befassen:

• Mögliche Finanzierungsengpässe und die Bedeutung einer vorausschauenden, soliden Finanzierungsplanung

• Realistische Einschätzung des Verwaltungsaufwandes beim 7-Familienhaus, um organisatorische Probleme, Instandhaltungslücken und ähnliche Schwierigkeiten zu vermeiden

• Präzise Kostenkalkulation und Einordnung des Risikos für Leerstände und Mietausfälle als Basis der Absicherung gegen finanzielle Schieflagen

• Stellen eines Bauvorantrags zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Mehrfamilienhauses, sodass die Umsetzbarkeit des Projekts frühzeitig feststeht

Chancen: Warum das Siebenfamilienhaus heute attraktiver ist denn je

Diese guten Gründe machen das Mehrfamilienhaus mit Wohnraum für sieben Familien zu einem attraktiven Bauprojekt:

• Stabile, große Nachfrage nach Mietwohnungen

• Skaleneffekt reduziert die Bau- und Verwaltungskosten bei Häusern mit vielen Wohnungen auf die einzelne Wohneinheit gerechnet

• Höhere Wohnungsanzahl senkt die finanzielle Belastung durch Ausbleiben der Mieteinnahmen bei Leerständen einzelner Wohnungen

• Lohnenswerte Förderungen für energieeffiziente Häuser

• Mehrfamilienhaus als Chance, ein Investment mit Aussicht auf gute Renditen, eine solide Altersvorsorge und mietfreies Wohnen innerhalb eines Projektes zu kombinieren

Fazit

Die große Nachfrage nach Mietwohnungen, die vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten und die Aussicht auf langfristige Mieteinnahmen, die beispielsweise im Sinne der Altersvorsorge genutzt werden können, sind nur einige der Argumente für den Bau eines 7-Familienhauses. Doch bevor Bauherren in den Genuss dieser Vorzüge kommen können, müssen sie zahlreiche wichtige Entscheidungen treffen, die Finanzierung sichern und geeignete Baupartner in Form von Architekten, Bauunternehmen oder Fertighausanbietern finden. Entsprechend ist der Bau eines Mehrfamilienhauses ein ansprechendes Projekt für finanzkräftige Bauherren und Baugemeinschaften, deren Umfang und Komplexität aber nicht zu unterschätzen ist.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Siebenfamilienhaus