Ratgeber Mietzinshaus: Planung, Bau & Kauf
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Tim Kirchhoff
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Ratgeber Mietzinshaus: Planung, Bau & Kauf
Nicht nur als Kapitalanlage, sondern um die eigene Altersvorsorge abzusichern, entscheiden sich immer öfter Menschen für den Bau bzw. Kauf eines Mietzinshauses. Das Kapital für den Kauf von Zinshäusern sparen sie entweder im Vorfeld an oder nutzen ein Darlehen zur Finanzierung. Unter den Interessenten für das Mietzinshaus befinden sich sehr viele Laien, die nicht wirklich Ahnung vom Kauf oder Bau eines solch komplexen Projekts bzw. der Immobilienwirtschaft haben. Aus diesem Grund möchten wir mit dem folgenden Artikel eine Reihe von Fragen beantworten.
Inhaltsverzeichnis
Schnell erfasst: Die Kernaussagen
Definition Zinshaus: Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus, bei dem alle Wohnungen vermietet werden. Aufgrund der regelmäßigen Einkommensquelle durch Mieteinnahmen dient das Zinshaus in erster Linie als Kapitalanlage bzw. Investition in die Zukunft.
Die Zielgruppen für ein Zinshaus: Auf der einen Seite sind es Investoren, die in die Zukunft investieren möchten und auf der anderen Seite Familien, Singles und Paare, die günstigen Wohnraum benötigen.
Vorteile Zinshaus: Kontinuierliche Einkommensquelle durch Vermietung von Wohnungen sowie eine langfristige Wertsteigerung. Das Zinshaus dient unter anderem auch als Altersvorsorge. In entsprechend guten Lagen müssen Hausbesitzer keinen Leerstand befürchten.
Grundlagen: Das Mietzinshaus im Überblick
Definition & Herkunft des Begriffs „Mietzinshaus“: Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit mehreren vermieteten Wohnungen. Das Zinshaus dient aufgrund der regelmäßigen Einkommensquelle durch Mietwohnungen in erster Linie als Kapitalanlage. Beim Mietzins handelt es sich um eine monatliche Einnahme. Nicht nur in Österreich, sondern auch in Deutschland ist der Begriff weit verbreitet, während in anderen Regionen Deutschlands viel eher die Rede von einem Mietshaus ist. Interessenten finden weitere Informationen rund um das Zinshaus bei Büdenbender.
Unterschied zu Mehrfamilienhaus oder Renditeobjekt: Das Zinshaus als Renditeobjekt dient ausschließlich der Vermietung, während das Mehrfamilienhaus mindestens über drei Wohneinheiten verfügen muss, die jedoch nicht vermietet sein müssen. Ein solches Objekt kann sowohl vermietet als auch eigengenutzt werden.
Historische Bedeutung und moderner Neubau: Die historischen Mietzinshäuser gelten auch heute noch als inflationssicheres Investment mit einer ungebrochenen Nachfrage nach Altbauwohnungen. Dies liegt in erster Linie am Charme, den Altbauwohnungen ausstrahlen. Solche Wohnungen verfügen in der Regel über hohe Decken, Stuck und Holzböden. Die modernen Neubauten dagegen sind zwar auf dem neuesten Stand der Technik, bieten moderne Annehmlichkeiten und sind dem aktuellen Wohnstandard angepasst. Jedoch fehlt ihnen der historische Charakter und Charme, welcher von den historischen Mietzinshäusern ausgeht.
Zielgruppen: Zu der Hauptzielgruppe beim Zinshaus zählen Investoren (private und institutionelle), die nach langfristigen Mieteinnahmen und Wertsteigerungen bei Immobilien suchen. Auf der anderen Seite stehen Singles, Familien, Studenten und Berufspendler, die nach bezahlbarem Wohnraum suchen. Bei der Vermarktung sind beide Zielgruppen relevant und es müssen die Aspekte beider Gruppen berücksichtigt werden.
Warum dient das Mietzinshaus als Kapitalanlage?
Aufgrund der regelmäßigen Mieteinnahmen, welche für ein passives Einkommen sorgen, ist das Zinshaus eine gute Kapitalanlage, welche zu einem langfristigen Vermögensaufbau führt.
Warum gelten solche Häuser stabile Wertanlage? Durch die Vermietung einzelner Wohneinheiten lassen sich monatliche Einkünfte erzielen. Des Weiteren gelten Immobilien generell als sogenannter Wertspeicher, der im Laufe der Jahre tendenziell an Wert gewinnt und somit eine solide Grundlage zum Vermögensaufbau darstellt. Immobilien sind im Vergleich zu anderen Anlageformen relativ beständig und sind weniger anfällig für Schwankungen. Dabei kann der Wert der Häuser steigen, sodass das investierte Kapital vor einem Wertverlust geschützt ist.
Immobilienmarkt-Trends: Gerade in den deutschen Großstädten ist 2025 die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch und übersteigt somit das Angebot. Dies führt auf der einen Seite zu einer Marktanspannung und auf der anderen Seite zu steigenden Preisen. Für Investoren bleibt somit der Mietmarkt interessant, denn durch die steigenden Mieten bei Wohnimmobilien lassen sich die Renditen deutlich verbessern.
Was sind die Vorteile und Risiken eines Zinshauses?
Vorteile bzw. Chancen
- Regelmäßige Mieteinnahmen
- Langfristige Wertsteigerung
- Inflationsschutz durch Anpassung der Mieten an das aktuelle Mietniveau
- Altersvorsorge - Zinshaus bietet einen Beitrag zur finanziellen Absicherung im Alter
- Attraktive Lagen - zentrale und gut ausgebaute Wohngegenden erhöhen die Nachfrage und die Wertigkeit
Risiken bzw. Nachteile
- Hoher Kaufpreis bzw. Kapitaleinsatz
- Hohe Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
- Leerstandsrisiko führt zu einem Rückgang der Mieteinnahmen, was wiederum die Finanzierung belastet
- Hoher Verwaltungsaufwand
- Mieterstruktur - Altmietverträge sorgen für niedrige Mieteinnahmen und erschweren den Verkauf der Immobilien
- Marktentwicklung und Finanzierungsrisiken können die Rendite beeinflussen
Worauf bei der Planung eines Zinshauses achten?
Dazu zählen neben der sorgfältigen Prüfung der Lage, die gewünschte Mieterklientel sowie die Finanzierung und das Einhalten der rechtlichen Rahmenbedingungen.
Standortwahl: Hierbei müssen sowohl die Makro- als auch die Mikrolage berücksichtigt werden. Während die Makrolage die übergeordnete Region oder Stadt betrachtet und somit Einfluss auf die langfristige Wertsteigerung bzw. Vermietbarkeit hat, geht es bei Mikrolage um das direkte Umfeld des Zinshauses, was wiederum für den täglichen Wohnkomfort und die Attraktivität der Mieter entscheidend ist. Zu einer attraktiven Lage zählen eine gute Infrastruktur mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Geschäften, Ärzten und Schulen ebenso wie eine stabile Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung. Des Weiteren sollte das soziale Umfeld gute Zukunftsaussichten bieten, da sich das positiv auf die Vermietbarkeit und somit auf die Renditen auswirkt.
Architektur & Grundrissgestaltung: Die Grundrissgestaltung sollte zielgruppenorientiert sein, weshalb auch unterschiedliche Wohnungsgrößen geplant werden müssen. Dabei gilt es darauf zu achten, dass große Flure und Nischen vermieden werden, um die vorhandene Wohnfläche optimal nutzen zu können. Des Weiteren muss für die einzelnen Räume auf den optimalen Tageslichteinfall geachtet werden. Schlafzimmer sollten dabei möglichst so positioniert werden, dass sie vor neugierigen Blicken geschützt sind und ausreichend Privatsphäre bieten. Nicht unwichtig in einem Zinshaus sind ausreichend Staumöglichkeiten wie zum Beispiel ein Keller. Wichtig bei der Architektur ist eine gute Schalldämmung, insbesondere zwischen den Wohnungen. Die Ausstattung des Zinshauses sollte funktional und komfortabel sein. Dabei sollten zukünftige Entwicklungen berücksichtigt werden. Bei der Planung sollten Architekten nicht nur die Grundstückseigenschaften berücksichtigen, sondern sich auch an die Vorgaben aus dem lokalen Bebauungsplan halten. Weitere Informationen zu den rechtlichen Aspekten bietet die Website von Büdenbender Hausbau.
Nachhaltigkeit & Energieeffizienz: Neben der kompakten Bauweise trägt auch der Einsatz von nachhaltigen Baumaterialien zur Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bei. Bauherren sollten dabei auf erneuerbare Energien wie eine Solarthermie für Warmwasser und eine PV-Anlage für Strom denken. Idealerweise lässt sich dies mit effizienten Wärmepumpen und Speichern kombinieren. Für mehr Energieeffizienz sorgen auch eine hochwertige Dämmung sowie isolierte Fenster und Türen.
Rechtliche Anforderungen: Neben den Vorgaben aus dem Bebauungsplan und der Bauordnung in Bezug auf die maximal zu bebauende Fläche und die Stellplatzpflicht müssen auch die Vorgaben rund um den Brandschutz wie Flucht- und Rettungswege eingehalten werden. Des Weiteren müssen sich Eigentümer mit der Mietrechtsgesetzgebung auseinandersetzen, um sowohl seine als auch die Rechte und Pflichten der Mieter zu kennen.
Worauf kommt es beim Neubau eines Zinshauses an – Ablauf & Besonderheiten
Neben der Standortwahl spielen auch die Planung, die Finanzierung sowie die professionelle Baubegleitung eine entscheidende Rolle.
Von der Grundstücksauswahl bis zur Fertigstellung: Sobald ein passendes Grundstück für das Zinshaus gefunden ist, kann mit der umfassenden Finanzierungsplanung begonnen werden. Dabei müssen nicht nur die Bauzeitzinsen, sondern auch die Bereitstellungszinsen sowie die steuerlichen Aspekte beim Bauvorhaben von Zinshäusern geprüft werden. Im nächsten Schritt werden die rechtlichen Rahmenbedingungen des Grundstücks überprüft und gemeinsam mit einem Fachplaner die technische Ausstattung für das Zinshaus geplant. Damit es nicht zu Baumängeln oder gar Verstöße gegen geltende Vorschriften kommt, sollte in jedem Fall mit erfahrenen Architekten und Fachplanern zusammengearbeitet werden. Der Architekt wird den Bauantrag bei der zuständigen Behörde einreichen und sobald die Baugenehmigung vorliegt, steht dem Bau des Zinshauses nichts mehr im Wege. Wichtig bei diesem Schritt ist die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Bauunternehmen, welches sich mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern auskennt und weiß worauf zu achten ist.
Bauphasen im Überblick: Diese lassen sich grob in Planungsphase mit der Grundlagenermittlung sowie der Genehmigungs- und Ausführungsplanung, in Rohbauphase mit allen vorbereitenden Maßnahmen wird Erstellen des Fundaments und Errichten der Gebäudestruktur einteilen. Nach der Rohbauphase erfolgt Innenausbauphase, welche das Erstellen der Fassade, die Installation der Haustechnik, die Aufbauarbeiten und die Fertigstellung des Ausbaus beinhaltet. Zu guter Letzt erfolgt die Bauabnahme und die Übergabe des Zinshauses an den Eigentümer zur Vermietung und Nutzung.
Wo liegen die Unterschiede zwischen einem Generalunternehmer und der Einzelvergabe?
Der Generalunternehmer als einziger Vertragspartner trägt die Gesamtverantwortung für das Projekt. In der Regel vergibt er verschiedene Arbeiten an Subunternehmer. Für den Bauherren bedeutet dies neben der zentralen Koordination deutlich weniger Aufwand. Anders sieht es bei der Einzelvergabe der verschiedenen Gewerke aus. Der Bauherr schließt Verträge mit verschiedenen Handwerksbetrieben, was für ihn auf der einen Seite mehr Mitbestimmung und Eigenverantwortung bedeutet, auf der anderen Seite aber auch einen höheren Zeit- und Arbeitsaufwand.
| Details | Generalunternehmer | Einzelvergabe der Gewerke |
| Vertragsstruktur | Investoren schließen nur einen Vertrag ab | Investoren schließen Verträge mit verschiedenen Handwerksbetrieben ab |
| Verantwortung | Der GU ist für das gesamte Projekt verantwortlich | Diese liegt für die einzelnen Gewerke beim jeweiligen Handwerksbetrieb |
| Arbeitsweise | Der GU vergibt einzelne Leistungen ab Subunternehmer | Investoren koordinieren die verschiedenen Gewerke selbst |
| Aufwand für die Investoren | Sehr gering, da es nur einen Ansprechpartner gibt | Hoher Aufwand, da die Investoren die Betriebe selbst auswählen und die Koordination übernehmen müssen |
| Mitbestimmung | Investoren haben nur wenig Mitbestimmungsmöglichkeiten | Sehr hoch, da die Investoren die einzelnen Handwerker direkt auswählen und somit die Arbeiten selbst steuern können |
Was sind typische Baufehler und wie man sie vermeidet?
Rund um das Bauvorhaben eines Zinshauses gibt es eine Vielzahl von typischen Baufehlern, die oftmals auf eine mangelnde Bauüberwachung, Fehler beim Planen und bei der Ausführung zurückzuführen sind. Zu den typischen Fehlern gehören:
Feuchtigkeit und Schimmel – Ursache sind undichte Dächer, falsch montierte Dampfsperren oder eine fehlende Lüftung. Feuchtigkeit im Keller, an den Fenstern oder auf dem Dachboden führt im Laufe der Zeit zur Schimmelbildung.
Risse im Mauerwerk oder im Putz – Dies kann durch Setzungen des Baugrunds, fehlende Dehnungsfugen oder eine schlechte Ausführung entstehen und gefährdet die Stabilität der Immobilien.
Fehler bei Fenster und Türen – Ein unsachgemäßer Einbau kann nicht nur zu Zugluft, sondern auch zu höheren Energiekosten führen.
Mängel am Estrich und Heizsystem – Probleme mit dem Estrich, der Trittschallisolierung und dem Heizsystem können die Wohnqualität deutlich beeinträchtigen.
Schallbrücken und unzureichende Dämmung – Durch eine falsch angebrachte Dämmung oder durch fehlende Schallschutzmaßnahmen kommt es oft zu Lärmbelästigungen.
Fehlerhafte Leitungen – Zu den versteckten Mängeln beim Hausbau zählen falsch verlegte oder angeschlossene Leitungen für Wasser, Lüftung und Strom.
Diese und ähnliche Baufehler lassen sich vermeiden. Wichtig dabei sind:
Professionelle Bauüberwachung – Ein unabhängiger Bausachverständiger kontrolliert die Arbeiten und stellt die Einhaltung von Plänen sicher.
Detaillierte Planung und Leistungsverzeichnisse – Das detaillierte Leistungsverzeichnis muss alle Normen und Vorschriften berücksichtigen.
Erfahrene Handwerker – Zusammenarbeit mit erfahrenen Bauunternehmen, da Schwarzarbeit oder fehlerhafte Eigenleistungen teure Folgekosten nach sich ziehen.
Regelmäßige Baustellenbegehung – Bauleiter und Architekt sollten die Baustelle regelmäßig besuchen, um den Baufortschritt und die Ausführungsqualität zu überprüfen.
Gute Kommunikation – Alle Beteiligten am Bau sollten nach den aktuellen Plänen und den sich daraus ergebenden Informationen arbeiten.
Dokumentation – Das komplette Bauvorhaben sollte lückenlos dokumentiert werden, um eventuelle Mängel später den entsprechenden Gewerken zuordnen zu können.
Rechtliche Absicherung – Investoren sollten sich einer unabhängigen Beratung unterziehen und bereits im Vorfeld Haftungsfragen aus dem Vertrag rund um das Mehrfamilienhaus klären.
Baugrund und Bausubstanz beachten – Eine Baugrunduntersuchung sowie eine korrekte Planung des Wärmeschutzes sind maßgeblich für die Stabilität und Energieeffizienz beim Zinshaus Projekt.
Worauf beim Kauf eines bestehenden Zinshauses achten?
Dabei geht es nicht nur um die Lage, sondern auch um den baulichen Zustand der Immobilien, die Mieterstruktur sowie die zu erwartenden Betriebskosten.
Prüfpunkte vor dem Kauf:
Bausubstanz & Energieausweis: Käufer müssen auf den allgemeinen Zustand der Immobilien achten. Dabei geht es im Besonderen um anstehende Arbeiten am Dach, der Heizungsanlage, des Treppenhauses sowie in den Wohneinheiten. In jedem Fall sollten Käufer sich unbedingt den Energieausweis vom Verkäufer zeigen lassen, da dieser erste Einblicke in die späteren Betriebskosten gibt.
Mietverträge & Mieterstruktur: Zu beachten sind bestehende Mietverträge sowie deren Laufzeiten und ob es Indexierungsklauseln für zukünftige Mietanpassungen gibt. In diesem Zusammenhang muss auch überprüft werden, wie viele Wohneinheiten im Zinshaus aktuell leer stehen und welche Mieterklientel zukünftig passt.
Finanzielle Aspekte: Die Finanzierung rund um den Kauf des Zinshauses muss gründlich geplant werden. Dabei sollten mindestens 30 % des Kaufpreises an Eigenkapital zur Verfügung stehen. Des Weiteren sollte das Kaufpreis-Miete-Verhältnis verglichen werden. bei einer kennzahl von mehr als 25 ist der Kauf des Zinshauses zu teuer.
Ablauf Kaufprozess: Der Kaufprozess rund um das Mehrfamilienhaus beginnt mit der Suche nach geeigneten Immobilien und der Finanzierungsplanung. Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, sollten die entsprechenden Immobilien umfassend geprüft werden. Im Anschluss daran wird eine Finanzierungszusage eingeholt und der Kaufvertrag von einem Notar aufgesetzt. Nachdem beide Parteien den Kauf beurkundet haben, erfolgt die Vormerkung im Grundbuch, die Zahlung des Kaufpreises inklusive aller Nebenkosten sowie die Schlüsselübergabe.
Welche Vor- und Nachteile hat der Kauf eines Zinshauses?
Vorteile
- sofortige Mieteinnahmen
- geringeres Projektrisiko
- Im Vergleich zum Einfamilienhaus ein gestreutes Risiko durch mehrere Mietparteien
- Wertsteigerungspotenzial durch Sanierungsmaßnahmen
Nachteile
- Hoher Kapitalbedarf, da Immobilien als Mietshaus oftmals einen hohen Kaufpreis haben
- sofortige laufende Kosten durch Sanierungen, Modernisierungen und dergleichen
- Leerstand und Mietausfälle, wenn keine Mieter im gewünschten Klientel zu finden sind
Was muss bei den Preisen & Kosten berücksichtigt werden?
Um diese Frage zu beantworten, muss im Vorfeld klar sein, ob das Zinshaus neu gebaut oder als Bestandsimmobilie erworben wird. Grundsätzlich variieren die Kosten für ein Zinshaus stark nach Lage, Größe und Zustand der Immobilien. Gerade bei bestehenden Immobilien können Investoren zwischen günstigen Angeboten und Häusern mit einem Wert von mehreren Millionen wählen.
Baukosten
Diese lassen sich von verschiedenen Faktoren beeinflussen, wie zum Beispiel der Verzicht auf bestimmte bauliche und technische Elemente sowie die Wahl des Grundstücks und durch die Ausstattungsmerkmale.
Durchschnittliche Gesamtbaukosten: Im Schnitt muss mit Kosten von 2.500 bis 5.000 Euro pro m² Wohnfläche gerechnet werden. Diese können jedoch stark variieren und sind abhängig von der Lage (Stadt oder eher ländlich), dem Baustandard sowie den individuellen Anforderungen an das Zinshaus.
Kostenfaktoren: Wesentlicher Faktor sind die Grundstückskosten sowie die Erschließung. Entscheidend ist auch der Baustandard, denn je höher dieser ist, desto höher fallen die Gesamtbaukosten aus. Des Weiteren werden die Baukosten von der Ausstattung und der Technik und den verwendeten Baumaterialien beeinflusst.
Preisbeispiele für kleine vs. große Mietzinshäuser: Feste Preisbeispiele können nicht genannt werden, da der Preis für ein Zinshaus stark von der Größe, der Lage und dem Markt abhängig ist. Größere Zinshäuser sind oftmals im Quadratmeterpreis günstiger, da sehr oft mit Wiederholungen gearbeitet wird.
Kaufpreise
Beim Erwerb eines Zinshauses hängen die Kaufpreise in erster Linie von der Lage, der Größe und dem Zustand der Immobilie ab.
Regionale Unterschiede: Für den Käufer macht es einen deutlichen Unterschied, ob das Zinshaus in einer Großstadt, in einer mittleren Kleinstadt oder in einem ländlichen Gebiet steht.
Einflussfaktoren: Dazu zählen neben dem Standort das Baujahr des Zinshauses, sein baulicher Zustand sowie die Ausstattung.
Marktkennzahlen: Dabei geht es um den Kaufpreisfaktor. Dieser ergibt sich aus der Division des Kaufpreises durch die jährliche Kaltmiete. Liegt die Kennzahl zwischen 15 und 20, kann von einem günstigen Angebot ausgegangen werden, während alle Kennzahlen über 25 als teuer gelten.
Laufende Kosten
Für den Eigentümer spielt es keine Rolle, ob das Zinshaus neu gebaut oder als Bestandsimmobilie erworben wurde, denn die laufenden Kosten fallen in jedem Fall an. Dazu zählen:
Grundsteuer – Jährliche Steuer, die an die Gemeinde gezahlt werden muss.
Betriebskosten der Versorgung – Gemeint sind damit die Ausgaben für Wasser, Abwasser, Heizung und Strom für Gemeinschaftsbereiche wie Flure, Treppenhäuser und Keller.
Müllabfuhr und Straßenreinigung – Dabei handelt es sich um die Ausgaben für die Entsorgung von Abfällen und das Reinigen von öffentlichen Straßen.
Schornsteinfeger – Regelmäßige Kosten für die Überprüfung und Reinigung des Schornsteins.
Versicherungen – Dabei geht es in erster Linie um die Wohngebäudeversicherung.
Wartung – Regelmäßige Wartungskosten für Heizung, Aufzug und sonstige technische Anlagen.
Instandhaltung – Rücklagen und Kosten für Reparaturen und Instandhaltung des Zinshauses.
Hausmeister und Hausverwaltung – Vielfach kümmert sich ein Hausmeister um die Pflege und Reinigung des Zinshauses. Eigentümer engagieren oftmals eine externe Hausverwaltung.
Was gilt für Finanzierung & Förderung?
Für den Kauf eines Zinshauses ist in erster Linie eine Finanzierung durch die Bank erforderlich. Banken fordern dabei einen Eigenkapitalanteil von rund 30 % des Kaufpreises. Mit dieser Summe lassen sich die Kaufnebenkosten abdecken.
Klassische Finanzierungsmodelle: Dazu zählen Bankkredite sowie das Eigenkapital. Bei einer guten und stabilen Mietrendite sind Banken oftmals eher bereit, Fremdkapital für den Erwerb von Wohngebäuden bereit zu stellen.
Förderungen: Sowohl der Bund als auch die KfW-Bank unterstützen das Bauvorhaben von Zinshäusern mit zinsgünstigen Förderkrediten. Des Weiteren werden steuerliche Vorteile für die ersten Jahre nach dem Hausbau geboten. Förderungen sind besonders attraktiv, wenn die Neubauten klimafreundlich und energieeffizient sind und dabei die Effizienzhausstandards erfüllen.
Alternative Möglichkeiten: Dazu zählen Förderungen für Genossenschaften. Dies bedeutet für den Erwerb von Anteilen an einer Wohngenossenschaft kommt zur Unterstützung ebenfalls ein Förderkredit der KfW-Bank zum Tragen. Dieser kann wiederum mit einem Tilgungszuschuss kombiniert werden.
Was ist bei Rendite & Wirtschaftlichkeit zu beachten?
Hierzu sind wichtige Kennzahlen wie Nettomietrendite, Mietpreismultiplikator und dergleichen zu beachten.
Berechnung Nettomietrendite: Für eine präzise Kalkulation rund um das Zinshaus ist dies die wichtigste Kennzahl. Für die Berechnung gilt folgende Formel: Jahreskaltmiete – laufende Kosten, geteilt durch den Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten. Dieses Ergebnis wird mit 100 multipliziert.
Wichtige Kennzahlen: Dazu zählen der Mietpreismultiplikator, der Cashflow und die Eigenkapitalrendite. Für den Mietpreismultiplikator wird der Kaufpreis des Zinshauses durch die jährliche Nettokaltmiete dividiert.
Risikofaktoren: Dazu zählen ein lang anhaltender Leerstand der Wohneinheiten, was zwangsläufig zu einem Rückgang bei den Mieteinnahmen führt. Dies gilt im Übrigen auch für den Mietausfall, wenn Mieter ihre Miete nicht zahlen können. Ebenfalls ein großes Risiko stellen steigende Instandhaltungs- und Betriebskosten dar.
Langfristige Perspektive: Sowohl beim Neubau als auch beim Kauf kommt es auf die Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt an. Aktuell rechnen Anlageexperten mit Preisminderungen, weshalb es wichtig ist, den Markt zu beobachten und nicht übereilt zu handeln.
Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten für Vermieter?
Für Vermieter gelten in Deutschland die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Hier insbesondere die §§ 535 ff. BGB sowie das Mietpreisbremsengesetz und das Betriebskostengesetz.
Mietpreisbremsengesetz: Herrscht in bestimmten Regionen ein angespannter Wohnungsmarkt wird durch dieses Gesetz die Höhe der Mieten bei Neuvermietungen auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Pflichten des Vermieters: Der Vermieter ist verpflichtet, das Zinshaus in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dies bedeutet, er ist verpflichtet, Modernisierungen und Sanierungen zeitnah vorzunehmen. Des Weiteren muss er darauf achten, dass die vermieteten Räumlichkeiten bewohnbar sind und den üblichen Sicherheitsstandards entsprechen. Er muss dafür sorgen, dass die Heizung einwandfrei funktioniert und er muss eine jährliche, transparente und vollständige Betriebskostenabrechnung erstellen.
Rechte eines Vermieters: Er kann die vereinbarten Mietzahlungen pünktlich verlangen und unter bestimmten Voraussetzungen und in einem bestimmten Rahmen Mietanpassungen vornehmen. Dazu zählen neben der Index- oder Staffelmiete auch die ortsübliche Vergleichsmiete. Alle ein bis zwei Jahre kann er mit Zustimmung der Mieter die Wohneinheiten auf ordnungsgemäßen Zustand überprüfen.
Zinshaus-Investitionen in Deutschland: Chancen und Besonderheiten
Gerade in vielen deutschen Städten besitzen Gründerzeit-Gebäude einen hohen Wert. Diese historischen Objekte sind nicht nur architektonisch attraktiv, sondern auch ein bewährtes Renditeobjekt, das stabile Erträge liefert. Im Vergleich zur Eigentumswohnung bietet ein Mietshaus den Vorteil, dass die Verwaltung zentralisiert erfolgen kann und der regelmäßige Mietzins eine verlässliche Einkommensquelle darstellt.
Für Investoren spielt zudem die Entwicklung der Zinsen eine große Rolle: Steigende Zinsen können die Finanzierung von Objekten erschweren, während sinkende Zinsen den Kauf eines Mietshaus-Bestands attraktiver machen. Besonders bei Gründerzeit-Immobilien sind Sanierungsaufwand und laufende Verwaltung entscheidend, um dauerhaft hohe Erträge zu sichern. Wer statt einer einzelnen Eigentumswohnung gleich ein komplettes Renditeobjekt erwirbt, profitiert langfristig von mehreren Mieteinnahmen und einem stabilen Mietzins.
Was gilt für Zukunft & Trends beim Mietwohnungsbau?
Die Zukunft wird stark von Nachhaltigkeit, Digitalisierung und flexiblen Wohnkonzepten geprägt sein. Zu den Trends zählen der Neubau von energieeffizienten Häusern aus Holz, der Einsatz von Smart-Home-Technologien und KI zur Steigerung von Wohnkomfort und Energieeinsparung.
Klimaneutraler Neubau & nachhaltige Immobilien: Dabei geht es um den Einsatz von umweltfreundlichen Materialien wie zum Beispiel Holz. Der Baustoff gewinnt immer mehr an Bedeutung, da er nicht nur CO2 speichert, sondern auch ökologisch ist und für ein gesundes Raumklima sorgt. Bei der modernen Architektur wird vermehrt auf eine gute Dämmung gesetzt. Ebenso wichtig sind Photovoltaikanlagen und intelligente Fenster, um den Energieverbrauch zu senken und somit die Klimabilanz zu verbessern. Des Weiteren tragen die Fassadenbegrünung und das Urban Gardening zu einer besseren Luftqualität und zur Kühlung bei.
Digitalisierung: Durch Smart Homes und KI wird nicht nur der Komfort erhöht, sondern es wird auch Energie gespart. Durch digitale Lösungen wie Mieter-Apps können Verwaltungsprozesse automatisiert werden. Dies vereinfacht die Kommunikation und steigert gleichzeitig die Mieterzufriedenheit.
Demografischer Wandel: Dieser spielt gerade im Zinshaus eine wichtige Rolle. In der Zukunft müssen mehr barrierefreie Wohnungen geplant werden, da das Senioren-Wohnen stark zunehmen wird. Durch Ambient Assisted Living (AAL) werden Assistenzsysteme geschaffen, die es ermöglichen, dass ältere und pflegebedürftige Personen länger in ihrem gewohnten Umfeld bleiben können.
Flexible Wohnkonzepte: Gemeint sind damit multifunktionale Räume durch eine Trennung von Wohnen und Arbeiten. Möglich wird dies durch flexible Grundrisse sowie den Einsatz von flexiblen Wandelementen. Mit Mikro- und Tiny-Apartments wird bezahlbarer Wohnraum für Singles und Studenten geschaffen.
Fazit
In erster Linie ist das Zinshaus für Investoren interessant. Allerdings stellen sowohl der Neubau als auch der Kauf eine große Entscheidung für die Zukunft dar. Die Investition muss umfassend vorbereitet und entsprechend geplant werden, was eine sorgfältige Analyse und eine strategische Denkweise erfordert. Schließlich geht es beim Zinshaus nicht um das Gleiche wie beim Erwerb eines Einfamilienhauses, sondern vielmehr um ein Wohngebäude, welches als langfristige Einnahmequelle dienen soll.
Der Erwerb eines Zinshauses erfordert neben den zahlreichen Überlegungen auch jede Menge Fachwissen, weshalb eine Beratung durch Experten unabdingbar ist.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Mietzinshaus
Hierzu gibt es keine pauschalen Aussagen. Interessenten sollten jedoch von Gesamtbaukosten zwischen 2.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgehen.
Auch hierzu gibt es keine pauschalen Summen, die genannt werden können. Denn die Kaufpreise sind stark abhängig von der Lage, der Größe und dem Zustand des Zinshauses.
Eine gute Nettomietrendite für ein Zinshaus als Kapitalanlage liegt zwischen 3,5 und 6 % pro Jahr.
In erster Linie geht es dabei um die Betriebskosten sowie um die Instandhaltungskosten für das Zinshaus.
Für die Finanzierung kommen das Hypothekendarlehen mit Annuitätenzahlung, das Volltilgerdarlehen oder das endfällige Darlehen in Betracht. Darüber hinaus können auch Bauspardarlehen und staatliche Fördermittel genutzt werden.
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Autor: Tim Kirchhoff
Geschäftsführer
Tim Kirchhoff ist seit vielen Jahren eine treibende Kraft hinter der Isowoodhaus GmbH. Mit seiner Leidenschaft für nachhaltiges Bauen und seiner Expertise im Bereich Holzbau führt er das Unternehmen erfolgreich in die Zukunft. Im Fokus seiner Arbeit stehen ökologische Bauweisen, innovative Technologien und die Schaffung gesunder Wohnräume. Als Geschäftsführer von Isowoodhaus setzt er wichtige Impulse in der Fertigbau-Branche und treibt die Weiterentwicklung des modernen Holzfertigbaus maßgeblich voran.