Klinik planen, kaufen oder bauen

Planen einer Klinik – der Weg von der Idee zur fertigen Einrichtung

In Deutschland stellt die Krankenhausplanung einen vielschichtigen Prozess dar, zu dem eine Bedarfsanalyse, die Zielplanung, die Betriebsorganisationsplanung sowie die detaillierte bauliche Planung gehört. Je nach Bundesland müssen unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen und Konzessionspflichten für private Krankenhäuser eingehalten werden. Des Weiteren zählen das Einhalten von Hygienerichtlinien, die Sicherstellung der medizinischen Versorgung, die OP-Techniken, die Kosten- und Finanzierungsplanung sowie die Integration moderner Digitalisierungs- und Nachhaltigkeitskonzepte zu den wichtigen Aspekten rund um das Krankenhaus.

Bedarfsanalyse & Standortwahl

Neben der detaillierten Bedarfsanalyse spielt auch die Standortwahl unter Berücksichtigung der demografischen Daten sowie der lokalen Infrastruktur eine wichtige Rolle beim Krankenhausbau.

• Standortfaktoren: Für die Standortwahl ist eine detaillierte Untersuchung und Bewertung der Region sehr wichtig. Dabei werden die lokale Infrastruktur, das Wettbewerbsumfeld sowie die möglichen Standorte miteinander verglichen. Die einzelnen Bundesländer stellen dazu ihre Krankenhauspläne vor, damit anschließend im Rahmen der Krankenhausplanung eine Entscheidung zum möglichen Klinikstandort getroffen werden kann.

• Zielgruppenorientierung: Im ersten Schritt werden der medizinische Bedarf und die gewünschten Kapazitäten ermittelt. Grundsätzlich wird im Zuge der Bedarfsanalyse geklärt, wo der Schwerpunkt der neuen Klinik liegen soll (Allgemeinversorgung, Fachklinik oder private Klinik).

• Demografische Entwicklung & regionale Versorgungslage: Die Analyse umfasst dabei nicht nur die demografischen Daten der Region, sondern auch die lokale Bevölkerung und deren Bedürfnisse bzw. die Versorgungslage in der Region.

Medizinisches Konzept & Leistungsangebot

Im Zuge einer langfristigen strategischen Ausrichtung der Klinik spielen das medizinische Konzept sowie die angebotenen medizinischen Leistungen eine entscheidende Rolle. Im Detail geht es dabei um die Potenzialermittlung, die Prozessoptimierung sowie den Leistungsausbau, was wiederum die Grundlage für die betrieblichen Abläufe sowie die baulichen Strukturen bildet.

• Strategische Ausrichtung: In diesem Konzept wird festgelegt, welche Fachbereiche und Leistungen im Krankenhaus angeboten werden sollen. Dabei geht es auch um die zukünftige medizinische Spezialisierung sowie um die Prozessoptimierung, welche darauf abzielt, die Abläufe in den Fachabteilungen sowie in der Pflege effizient zu gestalten. Daraus ergeben sich unterschiedliche Möglichkeiten für einen späteren Ausbau sowie eine Verbesserung der medizinischen Angebote.

• Potenzialermittlung: Neben den Anforderungen an die Bettenzahl geht es auch um die Verweildauer der Patienten bzw. um die Ambulantisierung in einzelnen Bereichen. Darauf ergibt sich der Bedarf an Personal und benötigter Infrastruktur wie zum Beispiel  OP-Säle, Intensivstationen und eine Funktionsdiagnostik. Neben dem zukünftigen Bedarf an Betten geht es auch um die Operationskapazitäten, da der OP-Bereich einen wirtschaftlichen Erfolgsfaktor darstellt.

• Zukunftstrends: Dazu zählen neben der Digitalisierung mit Automatisierung, KI und Telemedizin auch die Patientenorientierung in Bezug auf eine verbesserte Aufenthaltsqualität und personalisierte Angebote. Gleichzeitig sollen die Arbeitsmodelle flexibler gestaltet werden. Dazu zählen neben dem Teamwork auch das New Work. Des Weiteren müssen die Prozesse zur Kostenreduktion und Effizienzsteigerung weiter optimiert werden. Wie in vielen anderen Branchen stehen auch Krankenhäuser jetzt und in der Zukunft vor großen Herausforderungen wie Fachkräftemangel, dem demografischen Wandel und einer wirtschaftlichen Lage, die sich permanent verschlechtert.

Bau- & Raumkonzept

Diese Konzepte erfordern eine enge Abstimmung zwischen Funktionalität, Hygiene, Zufriedenheit der Patienten sowie der Bedürfnisse des Personals.

• Funktionale Raumplanung: Neben den Patientenzimmern müssen auch die OP-Bereiche und die Räume zur Diagnostik, Behandlung und Therapie funktional gestaltet werden. Gleichzeitig müssen Räumlichkeiten für die Verwaltung und Geräteaufbereitung, Technik sowie Bereiche zur Ver- und Entsorgung in die Planung des Klinikbaus integriert werden.

• Patientenkomfort & Barrierefreiheit: Für die Patienten muss eine positive Atmosphäre rund um den Aufenthalt geschaffen werden, da dies den Heilungsprozess unterstützt und ihnen ein Gefühl von Ruhe bzw. zu Hause vermittelt. Durch eine entsprechende Architektur soll den Patienten nicht nur eine ruhige Umgebung geboten werden, sondern auch deren Ängste reduziert werden. Wichtig dabei ist, dass nicht nur die Patientenzimmer, sondern auch die Aufenthaltsräume, Warte- und Therapiebereiche, die Besprechungsräume sowie Kapellen und Ähnliches barrierefrei gestaltet werden.

• Hygienestandards und Arbeitsabläufe: Sowohl bei der Materialauswahl als auch bei der Möblierung müssen die zentralen Punkte der Hygieneanforderungen beachtet werden, um den hohen Hygienestandards eines Krankenhauses zu entsprechen.  Des Weiteren müssen die bauliche Struktur und das Flächenlayout sowohl effiziente Behandlungsabläufe als auch kurze Wege für das Personal und die Patienten ermöglichen.

• Integration von Digitalisierung: Dazu zählen die neuen Technologien wie KI-gestützte Systeme, die Robotik und die Automatisierung, welche in die Gebäudestruktur integriert werden müssen, da so die Versorgung der Patienten bzw. die Krankenhausleistungen verbessert werden kann. Die Architektur muss dabei so flexibel sein, dass auch zukünftige technologische Entwicklungen in den Klinikalltag aufgenommen werden können.

Genehmigungen & Regularien

Rund um den Krankenhausbau müssen strenge Genehmigungsverfahren und regulatorische Vorgaben eingehalten werden. Grundlage hier ist nicht nur die Landesplanung, sondern auch auf das Krankenhausfinanzierungsgesetz (KHG). Nicht zu vergessen sind diverse Baugenehmigungen, das Einhalten der baulichen Anforderungen gemäß der Krankenhausverordnung sowie die Konzession nach § 30 der Gewerbeordnung.

• Landesbauordnung & Krankenhausgesetze: Da der Krankenhausbau Aufgabe der Bundesländer ist, müssen die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung eingehalten werden. Des Weiteren muss auf die rechtlichen Grundlagen wie Krankenhausfinanzierungsgesetz, verschiedene Richtlinien und Normen geachtet werden. Zu den Normen zählen unter anderem DIN VDE 0100-718 (Elektrische Anlagen von Gebäuden – Anforderungen für besondere Installationen oder Orte – Krankenhäuser und andere medizinische Einrichtungen) und DIN VDE 0100-710 (Elektrische Anlagen von Gebäuden – Anforderungen für besondere Installationen oder Orte – Krankenhäuser und andere medizinische Einrichtungen).

• Medizinrechtliche Vorgaben: Es muss sichergestellt sein, dass die Ausstattung im medizinischen und technischen Bereich für geplante Behandlungen vorhanden sind.  Des Weiteren muss die Qualifikation und Verfügbarkeit von Fachärzten und Pflegepersonal nachgewiesen werden, um die Behandlungsabläufe zu garantieren. Die Räumlichkeiten zur Behandlung und Pflege müssen den gesetzlichen Anforderungen wie zum Beispiel Brandschutz entsprechen, damit kranke Menschen optimal untergebracht und behandelt werden können. Und last but not least muss ein detailliertes Hygienekonzept vorgelegt werden.

• Umwelt- & Nachhaltigkeitsauflagen: Die Klinik muss verschiedene Auflagen wie etwa zur Energieeffizienz, der richtigen Abfallentsorgung sowie dem nachhaltigen Bauen einhalten.  

Klinik bauen – Ablauf, Bauphasen & Projektmanagement

Das Bauen einer Klinik ist ein komplexer Prozess, der nicht nur eine sorgfältige Planung und Finanzierung, sondern auch Durchführung erfordert. Nur so kann eine optimale Versorgung und Behandlung der Patienten bei einer Erkrankung bzw. eine Therapie in Verbindung mit der Diagnostik garantiert werden.

• Projektplanung: Hierbei wird über die Architektur, die Finanzierung sowie die Vergabe entschieden. Das Krankenhaus kann sowohl von einem Generalunternehmer als auch durch Einzelvergabe der verschiedenen Gewerke errichtet werden.

• Bauphasen: Dazu zählen neben der Bedarfsanalyse und der Grundlagenermittlung auch die Vorplanung, welche auch als Konzeptphase bezeichnet wird. Im Anschluss daran erfolgt Entwurfsplanung sowie die Genehmigungsplanung, bei der alle Anträge für die Baugenehmigung bei der zuständigen Behörde eingereicht werden.  Sobald die Baugenehmigung erteilt ist, kann mit der  Ausführungsplanung begonnen werden. Danach beginnt die eigentliche Bauphase, bei der alle technischen und architektonischen Elemente umgesetzt werden. Nach der Fertigstellung erfolgt die Bauabnahme und die Inbetriebnahme der Klinik.

• Besonderheiten beim Klinikbau: Dazu zählen neben den funktionalen Anforderungen an sterile und nicht-sterile Bereiche auch die patientenfreundliche Gestaltung. Das Einhalten der Barrierefreiheit sowie die Berücksichtigung von Nachhaltigkeit. Technikintensive Gebäude müssen entsprechend mit er passenden Medizintechnik, einer spezialisierten Lüftung und weiteren Details geplant und anschließend umgesetzt werden.

• Zusammenarbeit mit Experten: Gemeint sind hier nicht nur Architekten und erfahrene Bauunternehmen, sondern auch Fachplaner und Medizintechnik-Planer, welche sich mit dem Krankenhausbau auskennen.

• Risiken & typische Herausforderungen: Der Krankenhausbau erfordert immense Investitionen, bei denen es oft zu unerwarteten Kostensteigerungen kommt. Da der öffentliche Sektor stark in die Krankenhausfinanzierung eingebunden ist, kann es durch komplexe Finanzierungsmodelle und Zuweisungen von Budgets immer wieder zu Unsicherheiten innerhalb der Arbeitsabläufe kommen, was ebenfalls die Planung erschwert. Eine weitere große Herausforderung stellt der akute Mangel an qualifiziertem Personal dar, Dies schlägt sich nachweislich in den Bau und Betrieb einer neuen Klinik nieder. Und last but not least müssen auch verschiedene regulatorische und politische Herausforderungen gemeistert werden. Dazu zählen die Krankenhausreformen, welche darauf abzielen die Versorgungsstruktur zu optimieren, was wiederum Risiken für den Klinikbestand mit sich bringt. Gerade in strukturschwachen Gebieten macht sich das stark bemerkbar. Zusätzliche müssen regulatorische Hürden genommen werden, indem zahlreiche Vorschriften und Standards im Gesundheitswesen eingehalten werden müssen. Durch die mangelnde Prüfpraxis der staatlichen Ämter wird dies zusätzlich erschwert.

Klinik kaufen – Chancen und Risiken einer bestehenden Einrichtung

Nicht immer muss ein Krankenhaus neu gebaut werden. Anstatt eines Klinikbaus kann auch eine bestehende Einrichtung käuflich erworben und an die modernen Verhältnisse angepasst werden. Dies hat natürlich neben den Vorteile auch Nachteile, die Investoren kennen sollten. Des Weiteren müssen sowohl beim Kaufen als auch bei der Finanzierung ein paar wichtige Punkte beachtet werden.

• Vorteile: Hier wird unterschieden zwischen finanziellen, wirtschaftlichen sowie den operativen und strategischen Vorteilen. Zuerst zählen die langfristige Vermögensbildung und Wertsteigerung sowie potenzielle Mehreinnahmen durch Wahlleistungen für die Patienten. Das Kaufen einer Klinik bringt auch steuerliche Vorteile mit sich, denn eine Vielzahl der Aufwendungen können steuerlich abgesetzt werden. Zu den operativen und strategischen Vorteilen zählen die schnelle Inbetriebnahme, eine bestehende Patientenbasis sowie die etablierte Lage des Krankenhauses.

• Nachteile: Zu den größten Nachteilen beim Klinikkauf zählen die hohen Anfangsinvestitionen durch eine veraltete Bausubstanz und damit verbunden einen hohen Modernisierungsbedarf. Das Krankenhaus muss im ersten Schritt an den medizinischen und technischen Fortschritt angepasst werden. Dies bedeutet, dass neben den Kaufkosten auch in moderne Geräte und Technologien investiert werden, was in jedem Fall eine finanzielle und operative Herausforderung darstellt.

• Worauf achten beim Kauf: Neben der medizinischen Qualität und der finanziellen Situation muss die wirtschaftliche Machbarkeit überprüft werden. Ebenso wichtig sind aber auch:

  • Bauzustand und Sanierungsbedarf: Mit einem Sachverständigen muss nicht nur der Bauzustand bzw. der Sanierungsbedarf bewertet werden, sondern es geht auch um die Struktur und die Komponenten innerhalb des Krankenhauses.

  • Ausstattung und Medizintechnik: Dabei geht es in erster Linie um die Modernität und die Verfügbarkeit der medizinischen Technik sowie deren Komponenten.

  • Laufende Betriebskosten: Diese sind beim Kaufen ein entscheidender Faktor, der sowohl von der Lage, der Größe und der Art des Krankenhauses abhängig ist. Typischerweise geht es dabei um das Personal, Materialien, Energie und die regelmäßige Wartung.

  • Rechtliche Vorgaben & Bestandsschutz: Der Bestandsschutz spielt beim Kaufen keine Rolle, da es in erster Linie um die Einhaltung der Normen für bestehende Anlagen und Geräte geht. Viel wichtiger beim Kaufen sind die erforderlichen Genehmigungen, die Infrastruktur sowie das nötige Personal, um den Weiterbetrieb sicherzustellen.

• Finanzierungsmöglichkeiten: Die Finanzierung erfolgt üblicherweise durch eine Kombination aus Eigenkapital und Fremdfinanzierung, welche über Bankkredite oder spezielle Finanzierungsprodukte sichergestellt wird.

Klinikpreise und Kosten im Überblick

Die immensen Aufwendungen rund um den Krankenhausbau bzw. beim Kaufen eines bestehenden Krankenhauses werden in den meisten Fällen durch eine duale Finanzierung (Investitionen durch die Länder und den Betrieb durch die Krankenkasse) gedeckt.

Kostenrechnung für den Neubau einer Klinik

Diese variiert stark, liegt nach Schätzungen jedoch bei rund 200.000 Euro pro Bett, sodass die Gesamtkosten für einen Neubau einige hundert Millionen Euro umfassen.

• Durchschnittliche Baukosten pro Quadratmeter: Mit Schnitt kann mit Baukosten von 1.800 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Zu den verschiedenen Einflussfaktoren, welche die Baukosten beeinflussen, zählen die Größe, die Lage sowie das Equipment.

• Unterschiede zwischen Allgemeinklinik, Fachklinik, Privatklinik: Allgemeinkliniken oder Fachkliniken sind in der Regel auf eine große Anzahl von kranken Menschen ausgelegt und benötigen daher auch entsprechend große Kapazitäten. Der Bau einer privaten Klinik dagegen verursacht sehr oft höhere Baukosten, da sowohl die Einrichtung als auch das medizinische Equipment luxuriöser sind. Die Zielgruppe solcher Krankenhäuser ist in der Regel eine zahlungskräftige Klientel.

• Zusätzliche Kostenfaktoren: Neben den üblichen Hauptkostenfaktoren spielen auch die Medizintechnik, die IT-Infrastruktur, die Möblierung sowie die Gestaltung der Außenanlagen eine entscheidende Rolle.

• Beispielhafte Kostenaufstellung: Es handelt sich hierbei um ein fiktives Krankenhaus. Die Investitionskosten pro Bett könnten wie folgt aussehen: Schätzungen zufolge kostet das Grundstück zwischen 20.000 und 50.000 Euro. Die Gebäudekosten für den Rohbau und Ausbau liegen bei 100.000 bis 150.000 Euro. Für die technische Gebäudeausrüstung muss mit 30.000 bis 50.000 Euro gerechnet werden. Für medizinische Geräte und  Möbel werden zwischen 15.000 und 30.000 Euro veranschlagt. Dazu kommen Planungskosten und dergleichen, welche sich bei 10.000 bis 20.000 Euro bewegen.

Kostenrechnung für den Erwerb oder Sanierung eines bestehenden Krankenhauses

Auch diese ist sehr variabel und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

• Kaufpreisfaktoren: Dazu zählen neben der Lage auch die Größe, das zu erwartende  Patientenaufkommen sowie der bauliche Zustand.

• Aufwendungen für Sanierungen oder Modernisierungen: Die umfassende Sanierung ist in den meisten Fällen teurer als bei einer Teilmodernisierung. Maßgeblich ist dabei der Umfang der Maßnahmen, der von den architektonischen, technischen und energetischen Anforderungen bestimmt wird. Des Weiteren erhöhen sich die Investitionsaufwendungen durch die Anschaffung von modernen medizinischen Geräten, einer modernen IT-Infrastruktur sowie einer hochwertigen Innenausstattung.

• Folgekosten durch hohe Betriebskosten bei unsanierten Gebäuden: Die finanziellen Mehrbelastungen steigen deutlich an, da sowohl die Energiekosten als auch sonstige Abgaben höher sind als bei einem energetisch sanierten Gebäude.

Laufende Betriebskosten einer Klinik

Diese decken den täglichen Betrieb eines Krankenhauses ab und umfassen verschiedene Positionen:

• Personal: Gemeint sind die Gehälter für Ärzte, Pflegekräfte und weiteres Personal. Diese Position umfasst den größten Kostenanteil.  

• Instandhaltung & Gebäudebetrieb: Hier geht es um die Ausgaben für die Instandhaltung der Gebäude und Anlagen sowie deren Reinigung und Wartung.

• Medizintechnik & IT-Wartung: Medizinische Geräte und die IT müssen regelmäßig gewartet und auf den neuesten Stand gebracht werden.

• Energie & Nachhaltigkeitsmaßnahmen: Gemeint sind damit Aufwendungen für Heizung, Strom und weitere Energieformen inklusive der verschiedenen Nachhaltigkeitsmaßnahmen.

Unterschiede in der Finanzierung und Patientenstruktur

In modernen Kliniken spielt die Balance zwischen Selbstzahler, Privatversicherten und gesetzlich Versicherten eine große Rolle. Gerade Patientinnen, die als Selbstzahler oder Privatversicherte auftreten, erwarten neben hoher medizinischer Sicherheit auch eine komfortable Unterbringung während ihres Krankenhausaufenthalts. Für das Gesundheitswesen ist es ein zentrales Ziel, die Gesundheit aller Versicherten zu gewährleisten, unabhängig von der Krankenversicherung.

Die Abrechnung erfolgt im Klinikum über Fallpauschalen, die jährlich neu kalkuliert werden und sowohl stationäre Behandlungen als auch besondere Krankenhausleistungen umfassen. In einer Privatklinik gelten oftmals andere Strukturen, bei denen Mitarbeiter stärker auf Service und flexible Betreuung ausgerichtet sind. Auch hier ist der Aufenthalt geprägt von individueller Krankenhausversorgung, die über die klassischen Standards hinausgeht. Jedes Jahr gewinnen diese Unterschiede an Bedeutung, da die Erwartungen der Patientinnen steigen und die Rahmenbedingungen im Gesundheitswesen komplexer werden.

Wirtschaftlichkeit und Rentabilität

Bei der Wirtschaftlichkeit  geht es um das Verhältnis von Erträgen zu Aufwendungen.  Dies ist entscheidend für die Rentabilität, die den Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Kapital darstellt.

• Kennzahlen: Diese geben Auskunft über die Effizienz des Krankenhauses und somit über die Auslastung, Bettennutzung und durchschnittliche Verweildauer.

• Wirtschaftlichkeitsberechnungen: Gemeint sind damit die Investitionskosten für den Bau und die Einrichtung sowie die Betriebskosten für Personal und sonstige laufende Ausgaben. Diese beiden Kostenpunkte werden vom jeweiligen Bundesland und den zuständigen Krankenkasse beglichen.

• Risiken: Diese sind oft weitreichender als man denkt. Neben dem demografischen Wandel und dem Fachkräftemangel fallen auch Digitalisierungskosten an. Nicht zu vergessen sind Aufwendungen bei Behandlungsfehlern, Infektionen, Verwechslungen und Komplikationen, die durch mangelnde Hygiene und/oder technische bzw. organisatorische Mängel entstehen.

• Strategien zur langfristigen Rentabilität: Mögliche Strategien sind Spezialisierungen, Kooperationen mit Fachärzten und anderen Krankenhäusern sowie die effiziente Nutzung von Gesundheitsimmobilien. Hilfreich ist auch die Konzentration auf einzelne Kernkompetenzen, die Digitalisierung sowie der Einsatz von Investoren.

Fazit

Zur Sicherung der medizinischen Versorgung auch in Zukunft, ist es wichtig, dass beim Bauen oder Kaufen eines Krankenhauses sich alle Beteiligten an den zuvor entwickelten Krankenhausplan halten.

In Zukunft werden die Ausgaben für die neueste Technik, die Medizinnversorgung in Bezug auf die Behandlungskosten deutlich ansteigen, weshalb viele Krankenhäuser sich in Zukunft mehr auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren werden und nicht mehr jede Behandlung anbieten. Dies erklärt auch, warum sehr oft ein notwendiger Eingriff insbesondere im Bereich „innere Medizin“ als ambulante Operation durchgeführt wird. Dies verkürzt die Verweildauer und entlastet die Krankenversicherung.

Gerade bei der Aufnahme von Privatpatienten zeigen sich Unterschiede: Während die Fallpauschalen in jedem Klinikum die Finanzierung regeln, hängt die Qualität der Krankenhausversorgung wesentlich von gut geschulten Mitarbeitern, erfahrenen Ärzten, einer passenden Unterbringung und einem reibungslosen Ablauf des gesamten Krankenhausaufenthalts ab.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Klinikbau, Kauf & Planung