Hochhaus planen, bauen oder kaufen: Kosten, Ablauf und Anforderungen 2026
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Tim Kirchhoff
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Hochhaus planen, bauen oder kaufen: Kosten, Ablauf und Anforderungen 2026
Ein Hochhaus zu realisieren zählt zu den komplexesten Bauvorhaben, die Kommunen, Investoren und institutionelle Bauherren in Angriff nehmen können. Statik, Brandschutz, Baugenehmigung und Haustechnik übersteigen die Anforderungen eines gewöhnlichen Mehrfamilienhauses erheblich – und das wirkt sich direkt auf Kosten, Bauzeit und Planungstiefe aus.
Holzbau und hybride Konstruktionen eröffnen dabei neue Lösungen: Auf kleiner Grundfläche entstehen Vielzahl an Wohneinheiten, wirtschaftlich tragfähig und genehmigungsrechtlich zunehmend erprobt.
Inhaltsverzeichnis
Schnell erfasst: Das Wichtigste
Hochhausgrenze ab 22 m: Ab dieser Höhe gelten verschärfte Anforderungen an Brandschutz, Statik und Rettungswegeplanung – und ein Sonderbaugenehmigungsverfahren wird Pflicht.
Kosten 2026: Ein Wohnhochhaus kostet je nach Standort und Ausstattung zwischen 3.500 und 6.500 Euro pro m² BGF; Tiefgarage, Aufzüge und Brandschutz sind die zentralen Kostentreiber.
Holzbau realisierbar: Holz-Hybrid-Konstruktionen sind technisch und genehmigungsrechtlich umsetzbar – mit Vorteilen bei CO₂-Bilanz, Bauzeit und Gründungskosten.
Förderung nutzen: KfW-Programme und die Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) sind auch bei Wohnhochhäusern anwendbar und können die Finanzierung erheblich verbessern.
Generalunternehmer entscheidend: ISOWOODbau realisiert mehrgeschossige Wohngebäude und Hochhäuser schlüsselfertig in Holzbauweise – mit Fixpreisgarantie und integraler Planungsverantwortung.
Was gilt als Hochhaus? Definition und rechtlicher Rahmen
In Deutschland ist der Begriff „Hochhaus“ gesetzlich definiert: Gemäß § 2 Absatz 4 Nr. 1 Musterbauordnung (MBO) und den meisten Landesbauordnungen gilt ein Gebäude als Hochhaus, wenn der Fußboden des höchsten Aufenthaltsraums mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt. Diese Grenze markiert den Übergang zur Gebäudeklasse 5 (GK 5) – allerdings greift für Gebäude jenseits der 22-Meter-Marke zusätzlich das Sonderbaurecht, das weitreichende Konsequenzen für Planung, Genehmigung und Ausführung hat.
Was bedeutet Gebäudeklasse 5 für Bauherren?
Gebäude der Klasse 5 umfassen Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen oder Nutzungseinheiten und mehr als 13 Meter Höhe bis zum Fußboden des höchstgelegenen Aufenthaltsraums – allerdings ohne Hochhausstatus. Ab 22 Metern tritt das Sonderbaurecht in Kraft. Für Bauherren bedeutet das:
Nachweis- und Prüfpflichten für Standsicherheit und Brandschutz durch anerkannte Sachverständige
Spezielle Rettungswegekonzepte, da Drehleitern der Feuerwehr über 23 Meter nicht mehr ausreichend sind
Anforderungen an notwendige Treppenräume, Sicherheitsstromversorgung und Druckbelüftungsanlagen
Erhöhte Anforderungen an die Außenwandbekleidungen und Materialien
Die Hochhausgrenze variiert je nach Region: In einigen Bundesländern gelten abweichende Definitionen, die sich auf Höhe, Grundfläche und Größe des Bauwerks beziehen können. Vor dem Start der Planung ist die Klärung mit der zuständigen Baubehörde zwingend erforderlich.
Hochhaus planen: Ablauf, Baugenehmigung und integrale Planung
Ein Hochhaus planen bedeutet, deutlich früher als bei Standardgebäuden in die Tiefe der Planung einzusteigen. Entscheidungen, die bei einem Bürogebäude in der Leistungsphase 3 fallen, müssen bei einem Hochhaus bereits in den Leistungsphasen 1 und 2 belastbar sein. Grundlegende Überlegungen zu Nutzungskonzept, Erschließung und der späteren Nutzerzahl prägen die gesamte Planungsstruktur – im Zusammenhang mit Brandschutz, Statik und TGA müssen sie von Beginn an mitgedacht werden.
Schritt 1: Standortanalyse und städtebauliche Einordnung
Bevor ein Entwurf entsteht, müssen Grundstück und Umgebung systematisch analysiert werden. Ein Hochhaus muss sich in seiner Höhe dem städtischen Gesamtplan unterordnen, der eine störungsfreie Integration in den Stadtkörper sicherstellt – Bebauungsplan und Höhenfestsetzungen sind daher der erste Prüfpunkt:
Bebauungsplan und Festsetzungen zur Gebäudehöhe (Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl)
Erschließungssituation: Straßenbreite, ÖPNV-Anbindung, Versorgungsleitungen
Windlast-Gutachten: Ab einer bestimmten Höhe wirken horizontale Windkräfte auf die Gebäudehülle, die statisch und konstruktiv beherrscht werden müssen
Baugrunduntersuchung und Tragfähigkeit des Untergrunds – relevant für Tiefgründung und Tiefgaragenplanung
Machbarkeitsstudie zur Preisentwicklung am lokalen Immobilienmarkt und Bewertung der Infrastruktur im Umfeld
Schritt 2: Voranfrage und Baugenehmigung
Die Baugenehmigung für ein Hochhaus ist kein Standardverfahren. Wer ein Hochhaus planen will, muss in der Regel ein Sonderbaugenehmigungsverfahren durchlaufen. Typische Unterlagen:
Brandschutzkonzept (geprüft durch anerkannte Brandschutzsachverständige)
Standsicherheitsnachweis (statisches Gutachten)
Schallschutznachweis
Rettungswegeplanung
Nachweis über haustechnische Anlagen (Aufzüge, Druckbelüftung, Notbeleuchtung)
Bei Holzbauweise: Kompensationsmaßnahmen-Konzept gemäß Musterhochhaus-Richtlinie
Eine Voranfrage bei der Bauaufsichtsbehörde ist bei Hochhäusern regelmäßig zu empfehlen, da sie frühzeitig Klarheit über die Genehmigungsfähigkeit schafft – und ungeplante Planungsschleifen verhindert.
Schritt 3: Integrale Planung und BIM
Hochhäuser verlangen eine integrale Planung, bei der Tragwerksplaner, Brandschutzsachverständige, TGA-Fachplaner (Technische Gebäudeausrüstung) und der Architekt von Beginn an zusammenarbeiten. Building Information Modeling (BIM) hat sich dabei als Standard etabliert: Das gemeinsame digitale Gebäudemodell reduziert Planungsfehler, verbessert die Kostensicherheit und ermöglicht simulationsbasierte Überprüfungen (z. B. Windströmungen, Evakuierungsszenarien).
ISOWOODbau arbeitet bei Objektbauvorhaben mit BIM-gestützten Planungsprozessen und übernimmt als Generalunternehmer die integrale Koordination aller Gewerke – von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe.
Hochhaus planen: Brandschutz, Statik, Aufzüge und Windlast
Diese vier Themen bestimmen die technische Komplexität eines Hochhauses maßgeblich. Fehlentscheidungen in der frühen Planungsphase sind kostspielig und schwer korrigierbar.
Brandschutz beim Hochhaus
Der Brandschutz beim Hochhausbau folgt erhöhten Anforderungen. Ab 22 Metern gilt die Musterhochhaus-Richtlinie (MHHR), die unter anderem vorschreibt:
Feuerwiderstandsdauer der tragenden Konstruktion: F 90 (90 Minuten) bis F 120
Notwendige Treppenräume als Sicherheitstreppenräume mit Rauch- und Wärmeabzug
Druckbelüftungsanlagen zur Verhinderung von Rauchausbreitung
Selbsttätige Löschanlagen (Sprinkler) in bestimmten Nutzungskategorien
Feuerwehrzufahrten und -aufzüge
Bei Holzbau-Hochhäusern sind zusätzliche Kompensationsmaßnahmen erforderlich, da Holz brennbar ist. Im Brandfall kommt der Kapselung tragender Holzbauteile, dem Einsatz von Sprinkleranlagen und besonderen Anforderungen an Hohlräume eine entscheidende Rolle zu. Wer ein Hochhaus in Holzbauweise planen möchte, benötigt ein frühzeitiges Abstimmungsverfahren mit der Genehmigungsbehörde – in der Regel auf Basis eines individuellen Brandschutzkonzepts.
Statik und Windlast
Die Statik eines Hochhauses unterscheidet sich grundlegend von Standardgebäuden. Neben den Vertikallasten (Eigengewicht, Nutzlasten) wirken erhebliche Horizontallasten durch Windkräfte. Die Tragstruktur muss beides aufnehmen können – durch Kern- und Scheibensysteme, Aussteifungen oder kombinierte Systeme.
Für Holzhochhäuser ist das geringe Eigengewicht des Baustoffs ein Vorteil: Es reduziert Fundament- und Gründungskosten. Gleichzeitig erfordert es eine sorgfältige Planung der Verbindungen und Aussteifungssysteme, da Holz andere Steifigkeitscharakteristika aufweist als Stahlbeton.
Aufzug Pflicht im Hochhaus
Ab einer bestimmten Geschosszahl ist der Einbau von Aufzügen nicht nur sinnvoll, sondern vorgeschrieben. Die Landesbauordnungen sehen in der Regel ab dem vierten Obergeschoss einen Aufzug vor – bei Hochhäusern sind mehrere Aufzugsanlagen, darunter mindestens ein Feuerwehraufzug, Pflicht. Die Anzahl und Fördergröße der Aufzüge hängt von der Nutzerzahl und der Gebäudehöhe ab.
Hochhaus bauen: Kosten im Überblick 2026
Die Kosten für ein Hochhaus bauen sind erheblich – und deutlich schwerer pauschal zu beziffern als bei einem Mehrfamilienhaus. Folgende Faktoren bestimmen die Gesamtkosten:
Standort und Grundstückskosten (Berlin, Frankfurt und München liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt)
Gebäudehöhe und Geschosszahl
Bauweise (Massivbau, Stahlbeton, Holzbau, Hybridbau)
Ausstattungsstandard und Nutzungsart (Wohnen, Büro, Mischnutzung)
Tiefgarage, Aufzugsanlage, Haustechnik
Hochhaus Kosten pro m² – Richtwerte 2026
| Kostenbestandteil | Richtwert (netto) |
| Rohbau Wohnhochhaus (Stahlbeton) | 1.200–1.800 €/m² BGF |
| Rohbau Holz-Hybrid-Hochhaus | 1.400–2.000 €/m² BGF |
| Ausbau und TGA | 1.200–2.200 €/m² BGF |
| Aufzugsanlage (je Aufzug) | 80.000–180.000 € |
| Tiefgarage (je Stellplatz) | 25.000–45.000 € |
| Brandschutzmaßnahmen (Sprinkler, Druckbelüftung) | 80–150 €/m² BGF |
| Gesamtkosten Wohnhochhaus (ohne Grundstück) | 3.500–6.500 €/m² BGF |
Hochhaus Kosten: Holzbau vs. Massivbau
Der direkte Vergleich Holzbau vs. Massivbau zeigt kein eindeutiges Ergebnis bei den Rohbaukosten – Holz-Hybrid-Konstruktionen liegen häufig im ähnlichen Bereich wie Stahlbetonbauweise. Die Vorteile des Holzbaus zeigen sich jedoch an anderen Stellen:
Geringeres Eigengewicht reduziert Gründungskosten
Hoher Vorfertigungsgrad verkürzt die Bauzeit erheblich
Kleinere Geschossdeckenstärken ermöglichen bei gleicher Gebäudehöhe mehr Geschosse
Positiver CO₂-Fußabdruck durch langfristige Kohlenstoffbindung im Baustoff Holz
Wer die Gesamtkosten eines Hochhauses über den Lebenszyklus betrachtet, kommt beim Holzbau häufig zu einem günstigeren Ergebnis als bei der isolierten Betrachtung der Herstellungskosten.
Hochhaus in Holzbauweise planen und bauen
Holzhochhäuser sind keine Zukunftsmusik. In Deutschland entstehen zunehmend mehrgeschossige Wohngebäude und Hochhäuser in Holzbau- und Holz-Hybrid-Bauweise. Wohnhochhäuser in Stuttgart und Hamburg zeigen als Beispiel, dass die Bauweise technisch ausgereift und genehmigungsfähig ist.
Warum Holzbau für Hochhäuser?
Nachhaltigkeit ist ein zentrales Argument: Holz ist ein nachwachsender Rohstoff, bindet CO₂ während seiner gesamten Nutzungsdauer und weist im Vergleich zu Stahl und Beton eine erheblich bessere Ökobilanz auf. Der ISOWOOD-Dämmstoff aus Holz-Hobelspänen, den ISOWOODbau einsetzt, verstärkt diesen Effekt: Er bietet hervorragende Dämmwerte bei gleichzeitig gesundem Raumklima.
Hinzu kommt der wirtschaftliche Vorteil kurzer Bauzeiten. Durch den hohen Vorfertigungsgrad bei ISOWOODbau werden tragende Elemente und Wandmodule im Werk gefertigt und auf der Baustelle montiert – das reduziert Wetterabhängigkeit, Lärm und Bauzeit gegenüber konventionellen Verfahren deutlich.
Genehmigung für Holzbau-Hochhäuser
Für Gebäude ab der Hochhausgrenze in Holzbauweise ist in Deutschland derzeit kein standardisiertes Genehmigungsverfahren vorhanden. Es gilt das Abweichungsverfahren gemäß Landesbauordnung, kombiniert mit einem individuellen Brandschutzkonzept. Einige Bundesländer haben bereits Pilotprojekte zugelassen und damit Präzedenzfälle geschaffen, auf die sich Folgebauvorhaben stützen können.
ISOWOODbau begleitet Bauherren bereits in der Voranfragenphase bei der behördlichen Abstimmung – ein entscheidender Faktor für die Realisierungssicherheit komplexer Hochbauprojekte. Details zu den realisierten Referenzprojekten finden sich auf isowoodbau.de.
Hochhaus kaufen: Was Investoren wissen müssen
Wer kein Hochhaus bauen, sondern ein bestehendes Hochhaus kaufen möchte, steht vor einer anderen Art von Komplexität. Im Bestand sind Zustandsbewertung, Renovierungsbedarf und Mietrechtsfragen entscheidend.
Hochhaus kaufen: Kosten und Rendite
Die Investitionskosten beim Kauf eines Bestandshochhauses in deutschen Großstädten variieren stark. In Frankfurt oder Berlin sind Wohnhochhäuser mit Preisen von 4.000–8.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche realistisch, je nach Lage, Zustand und Mieterbindung. Die erzielbaren Bruttomietrenditen liegen in Ballungszentren typischerweise zwischen 3,5 und 5,0 Prozent – bei Büro-Hochhäusern teils darüber.
Worauf Investoren beim Kauf achten sollten
Technischer Zustand: Aufzugsanlagen, Haustechnik und Fassade verursachen im Bestand hohe Instandhaltungskosten
Brandschutz-Nachrüstungsbedarf: Ältere Hochhäuser entsprechen oft nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik – eine Nachrüstpflicht kann die Rendite erheblich belasten
Grundbuch und Eigentümerstruktur: Bei Wohnhochhäusern im Teileigentum sind WEG-Beschlüsse für größere Sanierungsmaßnahmen erforderlich
Energetischer Zustand: KfW-Förderprogramme für die Sanierung setzen voraus, dass ein definierter Effizienzstandard erreicht wird
Stellplatz- und Tiefgaragensituation: Ältere Hochhäuser haben teils keine ausreichende Stellplatzzahl für aktuelle Anforderungen
Hochhaus bauen: Förderung durch KfW und BEG
Sowohl Neubau als auch Sanierung von Hochhäusern können durch staatliche Programme gefördert werden. Die wichtigsten Optionen 2026:
KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau): Zinsgünstige Darlehen für Wohngebäude, die einen definierten Effizienzhaus-Standard (EH 40) erreichen; auch bei Wohnhochhäusern anwendbar
BEG WG (Bundesförderung effiziente Gebäude – Wohngebäude): Zuschüsse und Kredite für energieeffiziente Wohngebäude, kombinierbar mit KfW-Programmen
Kommunale Förderprogramme: Viele Bundesländer und Städte haben eigene Förderprogramme für sozialen Wohnungsbau und nachhaltiges Bauen
Holzbau-Bonus: Im Rahmen von KfW-Programmen existiert ein Bonus für nachhaltige Bauweisen, der auch Holzbau-Hochhäusern zugutekommen kann
Die Inanspruchnahme von Fördermitteln setzt in der Regel die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten voraus. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Fördergeber ist empfehlenswert, da Antragstellung und Baubeginn in einem definierten Verhältnis stehen müssen.
Fazit
Ein Hochhaus planen, bauen oder kaufen ist ein Vorhaben, das technische Tiefe, Planungserfahrung und Kenntnis der regulatorischen Rahmenbedingungen erfordert. Die Kosten liegen 2026 zwischen 3.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche – abhängig von Standort, Bauweise und Ausstattung. Holzbau und Holz-Hybrid-Konstruktionen sind nicht nur eine nachhaltige, sondern zunehmend auch eine wirtschaftlich überzeugende Alternative zu klassischem Stahlbetonbau. Wer ein Hochhaus in Holzbauweise realisieren möchte, profitiert von kürzeren Bauzeiten, geringerem Eigengewicht und einer deutlich besseren CO₂-Bilanz. ISOWOODbau begleitet Kommunen, Investoren und soziale Träger als Generalunternehmer von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe – mit Fixpreisgarantie und integraler Planungsverantwortung.
FAQ – Häufige Fragen zu Hochhaus planen, bauen und kaufen
Von der ersten Standortanalyse bis zur Baugenehmigung vergehen bei Hochhausprojekten in Deutschland typischerweise zwei bis vier Jahre. Sonderbaugenehmigungsverfahren, behördliche Abstimmungsrunden und die Erstellung komplexer Nachweise (Brandschutz, Standsicherheit, Schallschutz) sind die wesentlichen Zeitfaktoren. In Städten mit hohem Bauaufkommen wie Frankfurt oder Berlin können Genehmigungsverfahren noch länger dauern.
Für den Bau eines Hochhauses sind mindestens eine Bauleistungsversicherung, eine Bauherrenhaftpflicht und eine Bauwesenversicherung erforderlich. Darüber hinaus schreiben viele Auftraggeber eine erweiterte Haftpflicht für Generalunternehmer vor. Im laufenden Betrieb ist eine Gebäudeversicherung mit erweitertem Elementarschadendeckung für Hochhäuser dieser Nutzungsklasse obligatorisch.
Die Anzahl der Wohneinheiten hängt von Grundfläche, Geschosszahl und Wohnungsgrößen ab. Ein Wohnhochhaus mit 20 Geschossen und einer Grundfläche von 600 m² je Geschoss ermöglicht bei durchschnittlich 75 m² Wohnfläche pro Einheit rund 150 bis 160 Wohnungen. Hybride Nutzungskonzepte, die Wohnen mit Gewerbe, Büro oder Gastronomie kombinieren, reduzieren die reine Wohneinheitenzahl, erhöhen aber die Gesamtrendite und steigern die städtebauliche Akzeptanz.
Die jährlichen Betriebskosten eines Wohnhochhauses liegen je nach Ausstattung und Energiestandard zwischen 8 und 15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Aufzugswartung, Brandschutzprüfungen, Allgemeinstrom und Hausmeisterdienste sind die größten Einzelposten. Hochhäuser mit modernem Energiekonzept und Holzbaukonstruktion schneiden im Betrieb durch geringere Heizkosten und langlebigere Bauteiloberflächen wirtschaftlich günstiger ab.
Eine gesetzliche Pflicht zur Tiefgarage gibt es nicht – die Stellplatzsatzung der jeweiligen Kommune legt die erforderliche Stellplatzzahl fest, die dann unterirdisch, im Parkhaus oder oberirdisch nachgewiesen werden kann. In dicht bebauten Innenstadtlagen ist die Tiefgarage in der Praxis aber meist die einzige realisierbare Lösung. Die Kosten je Tiefgaragenstellplatz liegen 2026 zwischen 25.000 und 45.000 Euro, abhängig von Bodenverhältnissen und Geschosstiefe.
Ja. Wohnhochhäuser können vollständig als Mietobjekt betrieben, einzeln als Eigentumswohnungen verkauft oder in gemischten Modellen bewirtschaftet werden. Der Verkauf einzelner Einheiten setzt die Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) voraus und erfordert eine Teilungserklärung sowie die Einrichtung einer Eigentümergemeinschaft. Für Investoren mit langfristigem Horizont ist das Mietmodell in der Regel renditestarker, da Verwaltungsaufwand und Instandhaltungsverantwortung zentralisiert bleiben.
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Autor: Tim Kirchhoff
Geschäftsführer
Tim Kirchhoff ist seit vielen Jahren eine treibende Kraft hinter der Isowoodhaus GmbH. Mit seiner Leidenschaft für nachhaltiges Bauen und seiner Expertise im Bereich Holzbau führt er das Unternehmen erfolgreich in die Zukunft. Im Fokus seiner Arbeit stehen ökologische Bauweisen, innovative Technologien und die Schaffung gesunder Wohnräume. Als Geschäftsführer von Isowoodhaus setzt er wichtige Impulse in der Fertigbau-Branche und treibt die Weiterentwicklung des modernen Holzfertigbaus maßgeblich voran.