Fünffamilienhaus planen, bauen, kaufen & finanzieren

Grundstücksauswahl für ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten

Für den Erfolg rund um das Mehrfamilienhaus Projekt ist die Wahl eines passenden Grundstücks entscheidend.

• Lage: Durch die Lage des Grundstücks wird maßgeblich die Attraktivität und somit auch die Vermietbarkeit der Wohnungen beeinflusst. Sehr wichtig in diesem Zusammenhang ist eine gute Infrastruktur mit einer guten Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas und einer medizinischen Versorgung. Des Weiteren sollte die Lage des Grundstücks zum angestrebten Mietniveau passen.

• Mindestgröße: Für Mehrfamilienhäuser werden üblicherweise Grundstücke mit einer Größe von 1.000 bis 2.000 m2 empfohlen. Dabei sollte sich die Grundstücksgröße immer an den örtlichen Bauvorschriften sowie an der Anzahl der geplanten Wohneinheiten orientieren. Dabei muss auch an die benötigten Stellplätze, einen eventuellen Spielplatz sowie an sonstige Außenanlagen gedacht werden.

• Prüfung der GRZ und GFZ zur Ermittlung der maximalen Bruttogeschossfläche: Wichtig in diesem Zusammenhang ist dabei der Bebauungsplan, denn dieser legt die Höhe des Hauses, die Anzahl der Vollgeschosse, die Geschossfläche (GFZ) sowie die überbaute Fläche (GRZ) fest.

Bebaubarkeit & Baurecht – Was ist erlaubt?

Beim Bau eines Mehrfamilienhauses müssen diverse spezifische baurechtliche Vorschriften beachtet werden, die nicht nur das Grundstück, sondern auch das Gebäude betreffen.

• Bebauungsplan und Nutzungsschablone: Mit dem Bebauungsplan wird die bauliche Nutzung eines Grundstücks festgelegt. Neben der Art und dem Maß der baulichen Nutzung (Wohngebiet, Gewerbegebiet) geht es auch um die Bauweise (offen oder geschlossen) sowie um Baulinien und Baugrenzen. Ebenso wichtig sind die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Des Weiteren werden die Dachneigung sowie die Anzahl der Vollgeschosse festgelegt. Exakte Informationen dazu liefert die sogenannte Nutzungsschablone, weshalb sie auch als Zeichenerklärung für den Bebauungsplan bezeichnet wird. Im Bebauungsplan stehen unter anderem die Abkürzungen WA für Allgemeines Wohngebiet, WR für Reines Wohngebiet gemäß § 3 BauNVO.

• §34 BauGB (Unbeplanter Innenbereich): Sollte kein Bebauungsplan vorliegen, dann richtet sich die Bebaubarkeit nach der Umgebungsbebauung. Dies bedeutet, dass sich das geplante Mehrfamilienhaus in die vorhandene Bebauung einfügen muss. Dies gilt sowohl für die Art als auch für die Bauweise.

• Vorgaben zu Abstandsflächen, Stellplätzen: Mit den Abstandsflächen wird festgelegt, wie viel Abstand das Gebäude zu Nachbargrundstücken haben muss, damit ausreichend Licht und Belüftung gewährleistet werden kann. In den lokalen Vorschriften wird festgelegt, wie viele Stellplätze pro Wohneinheit nachgewiesen werden müssen, damit eine Baugenehmigung erteilt wird.

• Bauvoranfrage als Sicherheit: Mit ihr kann bereits im Vorfeld geklärt werden, wie die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks aussieht. Bauherren können so bereits vor dem Stellen des Bauantrags klären, ob beim Bau eines Mehrfamilienhauses bestimmte Dinge beachtet werden müssen. Die Bauvoranfrage bietet somit nicht nur Rechtssicherheit, sondern auch Planungssicherheit und kann letztendlich für eine Kostenersparnis beim Bau eines Mehrfamilienhauses sorgen. Mit einem positiven Bauvorbescheid haben Anleger eine gute Argumentationshilfe bei Verhandlungen mit Banken und dergleichen.

Architektonische Konzepte für Fünffamilienhäuser

Die architektonischen Konzepte umfassen eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten, welche sowohl die Ästhetik als auch die Funktionalität der Gebäude beeinflussen. Neben der Bauweise geht es um die Optimierung der Kubatur, die Grundrissgestaltung sowie die Berücksichtigung von Energieeffizienz und vielem mehr.

• Moderne Kubatur vs. klassischer Stadthausstil: Der klassische Stadthausstil zeichnet sich durch ein mehrgeschossiges, schmales Haus mit zwei oder mehr Etagen aus, welches oft über ein Walmdach oder ein Zeltdach verfügt. Die Grundrisse sind nahezu quadratisch und erlauben eine flexible Raumaufteilung. Ganz anders sieht es bei der modernen Kubatur aus. Durch eine clevere Raumaufteilung und die Nutzung von Staffelgeschossen bzw. Dachgeschossen können Architekten die Wohnfläche effektiv vergrößern.

• Fassadengestaltung: Gerade bei einem Neubau bietet die Fassadengestaltung viele Möglichkeiten, welche das Erscheinungsbild der Immobilie prägen und so auf den persönlichen Stil widerspiegeln. Die Putzfassade ist eine der häufigsten Fassadenarten, welche durch Farbe und Struktur Vielseitigkeit bietet. Für eine natürliche Optik sorgt die Holzfassade, welche bei entsprechender Pflege langlebig und witterungsbeständig ist. Die Klinkerfassade dagegen ist bekannt für ihre Robustheit und Pflegeleichtigkeit. Die günstigere Alternative stellt hier die Keramikfassade dar, welche aus Riemchen zusammengesetzt wird. Mit einer Natursteinfassade wird dem Gebäude ein eleganter und traditioneller Charakter verliehen, während die Metallfassade moderne und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten bietet.

• Berücksichtigung von Schallschutz und Tageslichtführung: Um im Neubau einen guten Schallschutz zu garantieren, sind massive Außen- und Innenwände zu empfehlen, welche aus Beton, Mauerziegeln oder Kalksandstein bestehen. Entscheidend für eine gute Wohnqualität ist die Tageslichtführung, die bereits bei der Planung berücksichtigt werden sollte. Dabei geht es unter anderem um die Anzahl und die Größe der Fenster sowie deren Ausrichtung und die Nutzung von speziellen Tageslichtsystemen. Grundsätzlich gilt, dass die Fensterfläche ca. 20 – 25 % der Grundfläche des Raumes ausmachen sollte, um für eine ausreichende Tageslichtversorgung zu garantieren. Zu den speziellen Tageslichtsystemen zählen Lichtschächte, Lichtröhren und Oberlichter.

Außenanlagen und Bauweise im Überblick

Bei einem Fünffamilienhaus spielt nicht nur die Wohnfläche eine Rolle, sondern auch die Planung der Außenanlagen, die den Gesamteindruck und den Komfort maßgeblich beeinflussen. Ein gut durchdachter Keller schafft zusätzliche Nutzfläche, die über viele Quadratmeter hinweg flexibel genutzt werden kann. Erfahrene Architekten achten darauf, dass das Gebäude als Massivhaus hohe Wertbeständigkeit bietet und zugleich variable QM-Aufteilungen ermöglicht.

Besonders für ein Mehrgenerationenhaus ist die individuelle Gestaltung entscheidend, um ein echtes Traumhaus für alle Bewohner zu schaffen. Neben den reinen Grundstückskosten sollte in der Kalkulation auch der Ausbau berücksichtigt werden, da ein schlüsselfertig übergebenes Objekt langfristig Planungssicherheit bietet. Mit den richtigen Konzepten entstehen Außen- und Innenräume, die nachhaltig und wertsteigernd genutzt werden können.

Energieeffizienz & Nachhaltigkeit

Sowohl bei der Planung als auch beim Bau eines Mehrfamilienhauses spielen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle. Durch die konsequente Umsetzung können sowohl Eigentümer als auch Bewohner von reduzierten Energiekosten und einem höheren Immobilienwert profitieren. Dabei wird gleichzeitig ein positiver Beitrag zum Umweltschutz geleistet.

• Ziel: Effizienzhaus 40 oder 55: Es handelt sich hierbei um einen Standard für energieeffiziente Gebäude, welche von der KfW gefördert werden. Mit der Zahl wird der Prozentsatz des Primärenergiebedarfs im Vergleich zu einem Referenzgebäude, welches den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entspricht, angegeben. Je niedriger die Zahl ist, desto weniger Energie wird benötigt. Die KfW fördert solche Häuser mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen. Dies bedeutet, je niedriger die Kennzahl ist, desto höher sind die Förderungen.

• Erneuerbare Energien: Bereits seit 2024 wird beim Hausbau in Deutschland der Einsatz erneuerbarer Energien verstärkt gesetzlich vorgeschrieben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt vor, dass in einem Neubau die Heizsysteme zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Möglich ist dies durch den Einsatz von Wärmepumpen, PV-Anlagen sowie einer kontrollierten Wohnraumlüftung.

• Energieeinsparverordnung 2024 und KfW-Anforderungen: Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches auch als Heizungsgesetz bezeichnet wird, wird vorgesehen, dass ab dem 1. Januar 2024 in einem Neubau der Einbau von Heizsystemen, welche zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Parallel zum GEG hat die KfW ihre Anforderungen beim Hausbau angepasst. Dies bedeutet, dass es die KfW-Förderung erst ab einem Effizienzhaus-Standard 40 gibt.

Brandschutz im Mehrfamilienhaus

Zum Brandschutz in einem Mehrfamilienhaus zählen neben den baulichen auch technische und organisatorische Maßnahmen. Nur so kann die Sicherheit der Menschen im Haus garantiert und das Ausbreiten eines Feuers verhindert werden.

• Anforderungen: Zum baulichen Brandschutz gehören Brandschutzwände und -decken, welche das Mehrfamilienhaus in Brandabschnitte unterteilen. Des Weiteren muss an Feuerschutztüren, rauchdichte Treppenhäuser, gut zugängliche Flucht- und Rettungswege sowie an anleiterbare Fenster und Balkone gedacht werden. Im Rahmen des technischen Brandschutzes muss an diverse Rauchwarnmelder und Feuerlöscher gedacht werden. Wichtig dabei ist, dass die Feuerlöscher regelmäßig überprüft und gewartet werden. Im Zuge des organisatorischen Brandschutzes geht es um das Erstellen von Flucht- und Rettungsplänen sowie um regelmäßige Brandschutzunterweisungen und Evakuierungsübungen.

• Brandschutzklasse F30/F90 bei Decken/Wänden: Hiermit wird angegeben, wie lange ein Bauteil im Brandfall seine Funktion (Tragfähigkeit, Wärmedämmung, Raumabschluss) erfüllen muss. F30 (feuerhemmend) steht dabei für 30 Minuten und F90 (feuerbeständig) für 90 Minuten.

• Prüfpflichten & Brandschutzkonzepte für den Bauantrag: Beim Einreichen des Bauantrags ist ein Brandschutzkonzept bzw. ein Brandschutznachweis erforderlich. Die Erstellung muss durch einen qualifizierten Experten erfolgen. Je nach Bundesland und Gebäudeklasse können die Anforderungen variieren. Zu den Prüfpflichten gehört unter anderem das regelmäßige Überprüfen durch die Bauaufsichtsbehörde. Im Rahmen der Prüfung können auch Änderungen bzw. Ergänzungen am Konzept gefordert werden.

Schallschutz und Wohnkomfort

Mit einem guten Schallschutz in einem Mehrfamilienhaus lässt sich der Wohnkomfort deutlich erhöhen. Des Weiteren schützt er die Bewohner vor gesundheitlichen Beeinträchtigungen durch Lärm.

• Decken- und Wandaufbauten nach DIN 4109: Gemäß dieser DIN werden nicht nur die Mindestanforderungen an den Schallschutz in einem Mehrfamilienhaus geregelt, sondern es wird auch ein Verfahren festgelegt, mit dem die Einhaltung der geforderten Schalldämmung nachzuweisen ist. Um dies beim Bau eines Mehrfamilienhauses umzusetzen, muss die DIN 4109 bereits bei der Planung berücksichtigt werden. Dies bedeutet, dass für Wände und Decken nur geeignete Materialien und Konstruktionsweisen zum Einsatz kommen dürfen, welche die Schallschutzanforderungen erfüllen. Wichtig in diesem Zusammenhang sind schallgedämmte Wände und Decken.

• Trittschalldämmung & entkoppelte Installationen: Mit einer Trittschalldämmung wird die Übertragung von Gehgeräuschen in darunterliegende Räume reduziert. Als Materialien können PE-Schaum, Kork, Polystyrol, Hanffilz oder spezielle Dämmplatten verwendet werden. Wichtig dabei ist die vollflächige Verlegung unter dem Bodenbelag. Wobei die Dämmung mit einem Fugenversatz oder mit Klebeband fixiert werden sollte. Bei der entkoppelten Installation handelt es sich unter anderem um Treppen, die vom Haus entkoppelt werden, indem bei der Montage ein bestimmter Abstand zur Wand eingehalten wird, Stufen freischwingend sind und Fugen mit Sichtstoff gefüllt werden. Des Weiteren werden Sanitärgegenstände wie Toiletten und Waschbecken elastisch befestigt und Rohrleitungen mit schallentkoppelnden Schellen versehen.

• Schallschutzfenster: Diese wurden speziell entwickelt, um den Lärm von außen zu reduzieren und so für eine ruhigere Innenatmosphäre zu sorgen. Ermöglicht wird dies durch eine besondere Konstruktion sowie dem Einsatz von speziellen Verglasungen.

Aufzugsanlagen – Pflicht oder Luxus?

In einem Mehrfamilienhaus ist die Aufzugsanlage oftmals nötig, um so den barrierefreien Zugang und Komfort zu bieten. Ob Bauherren sich für eine Aufzugsanlage entscheiden, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

• Pflichteinbau: In Deutschland gibt es keine  allgemeine Pflicht zum Einbau eines Aufzugs in einem Mehrfamilienhaus. Allerdings können die Anforderungen wie zum Beispiel ab einer bestimmten Geschosszahl oder im Zuge der Barrierefreiheit in den Bundesländern oder Kommunen variieren.

• Kosten: Pauschal kann keine Aussage zu den Kosten getroffen werden, da diese je nach Modell, Größe, Hersteller und baulichen Gegebenheiten variieren können.  Zu den laufenden Betriebskosten zählen neben der Wartung auch der Strom und eine eventuelle Reinigung. Diese Kosten können, sofern es im Mietvertrag vereinbart ist, auf die Mieter umgelegt werden.

• Barrierearme Nutzung: Im Zuge der Barrierefreiheit gilt, dass Häuser mit mehr als drei oberirdischen Geschossen mit einem barrierefreien Aufzug ausgestattet sein müssen, damit alle Wohnungen bequem erreicht werden können.

Baukosten beim Mehrfamilienhaus bauen

Die Kosten beim Mehrfamilienhaus bauen, können stark variieren, sodass keine pauschale Aussage getroffen werden kann. Recherchen haben ergeben, dass Bauherren im Schnitt mit einer Gesamtinvestition von 1,1 bis 1,9 Millionen Euro für ein Mehrfamilienhaus kalkulieren müssen.

• Baukosten pro m²: Diese betragen je nach Ausstattung 2.300–3.500 €/m² Wohnfläche. Maßgeblich dabei ist die Größe des Mehrfamilienhauses. Je größer das Mehrfamilienhaus ist, desto höher fallen die Gesamtkosten aus. Jedoch kann der Preis pro Quadratmeter entsprechend sinken.

• Preisfaktoren: Zu den wesentlichen Faktoren, die die Kosten beim Mehrfamilienhaus bauen beeinflussen, zählen die Größe des Hauses, die Lage, der Baustandard, die Bauweise sowie die Haustechnik und die Architektur. Weitere Kostenfaktoren sind Grundstückspreise, Erschließungskosten, Baunebenkosten sowie eventuelle Sonderwünsche im Rahmen der Planung wie etwa Keller, Aufzug oder Tiefgarage.

Baunebenkosten richtig kalkulieren

Im Zuge der Finanzierung  sind beim Mehrfamilienhaus bauen die Baunebenkosten entscheidend. Doch was fällt darunter?

• Steuern und Gebühren: Zum einen müssen Bauherren die Grunderwerbsteuer zahlen, welche je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Des Weiteren müssen Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag gezahlt werden. Haben Bauherren einen Makler beauftragt, dann zählt auch dessen Courtage zu den Baunebenkosten.

• Genehmigungen und mehr: Nicht zu vergessen sind die Erschließungskosten für das Grundstück sowie die Gebühren für die Baugenehmigung und dergleichen. Des Weiteren wird beim Mehrfamilienhaus bauen ein Statiker benötigt, da Kosten ebenfalls zu den Baunebenkosten gerechnet werden.

• Unvorhergesehene Ausgaben: Bauherren sollten beim Mehrfamilienhaus bauen Rücklagen von 10 – 15 % der gesamten Baukosten einplanen, um damit unvorhergesehene Ausgaben abdecken zu können. Dazu zählen neben unerwarteten Reparaturen auch Preissteigerungen bei Materialien und den Löhnen der Handwerker.

Bauzeit und Ablauf – Von der Planung bis zur Fertigstellung

Die Bauzeit beim Mehrfamilienhaus bauen hängt von verschiedenen Faktoren wie Größe, Bauweise und dergleichen ab.

• Planung: Sowohl für die Planung als auch für die Genehmigung sollten Bauherren mit einer Zeit von 3–6 Monate rechnen.

• Bauphase: Als realistische Dauer für die Bauphase, welche aus Rohbau und Innenausbau besteht, sollten Bauherren mit 12 bis 18 Monaten kalkulieren, da es immer wieder zu  Verzögerungen kommen kann.

• Bauabnahme: Im Rahmen der Bauabnahme wird die Mängelüberprüfung vorgenommen. Zur Beseitigung eventueller Mängel wird ein neuer Zeitplan erstellt. Sobald alle Mängel behoben sind, steht der Bauabnahme nichts mehr im Wege und die Gewährleistungsfrist für den Bauherren beginnt.

Mehrfamilienhaus kaufen statt bauen – Was beachten?

Anstatt dem Bau eines Mehrfamilienhauses kann dieses auch als Bestandsimmobilie erworben werden. Dabei sind jedoch einige Punkte zu beachten.

• Zustand Mehrfamilienhaus: Dazu ist eine gründliche Inspektion durch einen Sachverständigen nötig. Dieser kann einen eventuellen Sanierungsbedarf realistisch einschätzen und die Kosten dafür benennen. Um den Zustand der Immobilie zu überprüfen, ist es wichtig, nicht nur die Bausubstanz, sondern auch die Leitungen für Wasser, Strom und Heizung zu kontrollieren. Nicht zu vergessen ist ein Blick auf die Dachkonstruktion sowie auf die vorhandene Dämmung.

• Mietverhältnisse übernehmen: Sollen diese übernommen werden, müssen vorhandene Mietverträge, Mietrückstände, Mieteinnahmen sowie die Mieterstruktur genau überprüft werden. Experten raten dazu, das aktuelle Mietniveau in der Umgebung zu ermitteln, um das Potenzial für zukünftige Mieterhöhungen zu prüfen. Des Weiteren sind bei vermieteten Wohnungen  die gesetzlichen Kündigungsfristen sowie die Sperrfristen für eine Eigenbedarfskündigung zu beachten.

• Rücklagen, Teilungserklärung: Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist es ratsam, eine Instandhaltungsrücklage anzulegen, um bei anfallenden Reparaturen die Finanzierung nicht zu gefährden. In Deutschland ist eine solche Instandhaltungsrücklage bisher nicht gesetzlich vorgeschrieben. Wird ein Mehrfamilienhaus von mehreren Eigentümern gekauft, dann ist die Teilungserklärung ein wichtiges Dokument, welches die Aufteilung der Immobilie in einzelne Wohnungseigentumseinheiten regelt und somit die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer festlegt.

Sanierung eines Fünffamilienhauses

Dazu zählen von der energetischen Sanierung bis hin zu baulichen Veränderungen verschiedene Aspekte. Wesentlich dabei sind die Einhaltung der Sanierungspflicht, die Auswahl von geeigneten Maßnahmen zur Energieeffizienzsteigerung sowie die Berücksichtigung eventueller Bedürfnisse der Bewohner.

• Energetische Sanierung: Dazu zählen die Dämmung von Fassade, Dach und Wänden bzw. der Kellerdecken sowie das Modernisieren der Heizungsanlage (Wärmepumpe) und den Einbau einer kontrollierten Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Des Weiteren kann eine Photovoltaikanlage und/oder eine Solarthermie installiert werden.

• Förderungen für Sanierungen: Für die energetische Sanierung beim Mehrfamilienhaus gibt es eine Vielzahl von verschiedenen Förderprogrammen, welche von den Eigentümern in Anspruch genommen werden können.

• Maßnahmen planen: Die Sanierungskosten können anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Dies ist im deutschen Mietrecht unter § 559 BGB geregelt. Dabei beträgt die Umlage maximal 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr. Grundsätzlich müssen dabei aber auch die Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen beachtet werden.

Mietrendite und Wirtschaftlichkeit

Die Wirtschaftlichkeit beim Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage wird durch die Mietrendite bestimmt. Daher liegt eine gute Mietrendite idealerweise zwischen 4 und 6 % brutto, während eine Nettomietrendite von 3,5 bis 4 % als solide betrachtet wird.

• Mietrendite berechnen: Dazu muss die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100) sowie die Nettomietrendite (Jahreskaltmiete minus laufende Kosten geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten mal 100) ermittelt werden.

• Leerstandsrisiko und Mieterbonität: Aufgrund mehrerer Mietparteien im Mehrfamilienhaus kann das Risiko durch einen Mietausfall gut verteilt werden, da kaum anzunehmen ist, dass alle Wohnungen gleichzeitig leer stehen. Vor der Vermietung sollte die Bonität der zukünftigen Mieter anhand von SCHUFA und Einkommensnachweisen überprüft werden, um so das Risiko von Zahlungsausfällen zu minimieren. Des Weiteren dient eine Mietkaution als Sicherheit bei Mietausfällen.

Finanzierung eines Fünffamilienhauses

Um ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren, stehen Interessenten verschiedene Möglichkeiten zur Wahl.

• Eigenkapital: Laut Experten sollte die Eigenkapitalquote bei  mindestens  20 bis 30 % der gesamten Baukosten liegen. Mit dem Eigenkapital kann ein Teil der Baunebenkosten beglichen werden.

• Baufinanzierung: Die restlichen Baukosten können durch eine Kombination aus Darlehen, KfW-Krediten und evtl. Fördermitteln beglichen werden. Dabei müssen jedoch neben den Tilgungsraten auch die Bonität und die Laufzeiten und die Tilgungsraten der verschiedenen Darlehen berücksichtigt werden.

Fördermittel & Programme nutzen

Sowohl für den Bau als auch die Sanierung beim Mehrfamilienhaus gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten von KfW und BAFA und ähnliches.

• KfW-Förderung: Diese fördert nicht nur den klimafreundlichen Neubau (KFN), sondern gibt auch Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle sowie für Heizungsanlagen. Für den Kauf von selbst genutztem Wohneigentum gibt es zinsgünstige Kredite.

• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Energetische Sanierungen sowie Energieberatungen werden entsprechend vom Bund gefördert.

• Weitere Fördermöglichkeiten: In verschiedenen Bundesländern oder Kommunen gibt es spezielle Landeszuschüsse für den energieeffizienten Bau. Bei Bestandsimmobilien gilt zu überprüfen, ob die Möglichkeit eines Zuschusses durch die Denkmalförderung bei entsprechender Realisierung besteht.

Bauweise: Massiv, Holz oder Modul?

Das Mehrfamilienhaus kann in den unterschiedlichsten Bauweisen errichtet werden. Vielfach entscheiden sich Bauherren für die Massivbauweise sowie für die Holzbauweise als Fertighaus oder in Massivholz.

• Vorteile Massivbau: Sehr oft wird das Mehrfamilienhaus in Massivbauweise Stein auf Stein errichtet. Die Gründe hierfür sind einleuchtend, denn immer wieder ist von guter Wertstabilität, hohem Schallschutz und Langlebigkeit die Rede. Somit wird ein Massivhaus als wertstabil  und als sichere Investition in die Zukunft angesehen.

• Holzbauweise: Diese kann sowohl als Fertighaus als auch in Massivholzbauweise erfolgen. Da es sich bei Holz um einen nachwachsenden Rohstoff handelt, gilt diese Bauweise als besonders nachhaltig. Des Weiteren kann das Mehrfamilienhaus schneller errichtet werden und es bietet ein angenehmes Raumklima, das zusätzlich für niedrige Energiekosten sorgt.

• Modulbauweise: Sie bietet Bauherren bei einer kurzfristigen Projektumsetzung eine entsprechende Qualität bei ca. 70 % kürzerer Bauzeit.

Stellplatzpflicht und Tiefgaragenlösungen

Dies bedeutet, dass Bauherren beim Bauen eines Mehrfamilienhauses eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen zur Verfügung stellen müssen. Dieser Punkt sollte bereits bei der Planung rund um das Mehrfamilienhaus berücksichtigt werden.

• Gesetzliche Grundlage: Die Stellplatzpflicht wird in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer verankert und kann daher variieren. Zusätzlich müssen auch die Stellplatzsatzungen der verschiedenen Kommunen beachtet werden.

• Tiefgarage: Steht nicht genügend Fläche auf dem Grundstück für Stellplätze zur Verfügung, kann im Rahmen der Planung eine Tiefgarage für das jeweilige Projekt berücksichtigt werden.

• E-Ladeinfrastruktur bei Neubau: In Deutschland wird beim Mehrfamilienhaus die E-Ladeinfrastruktur durch das Gebäudeelektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) geregelt. Dieses Gesetz besagt, dass bei mehr als 5 Stellplätzen eine Vorbereitung der Stellplätze für E-Ladestationen durch eine Leitungsinfrastruktur vorgeschrieben wird.

Verwaltung des Fünffamilienhauses

Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses umfasst eine Reihe von verschiedenen Aufgaben, die sowohl kaufmännischer als auch technischer Natur sein können.

• Selbstverwaltung vs. externe Hausverwaltung: Ein kleineres Mehrfamilienhaus kann meist in Selbstverwaltung geführt werden, während bei größeren Objekten eine externe Verwaltung engagiert wird, da der Aufwand zu groß ist.

• Aufgaben: Dazu zählen die Mieterverwaltung mit Mietersuche und Mietvertragsgestaltung sowie das Erstellen der Betriebskostenabrechnung, die Buchführung und die Zahlungsabwicklung. Des Weiteren muss das Mehrfamilienhaus instandgehalten und nötige Reparaturen durchgeführt werden. Zusätzlich müssen Modernisierungsmaßnahmen geplant und umgesetzt werden. Und last but not least müssen gesetzliche Vorgaben eingehalten und die Eigentümer bei Behörden und Gerichten vertreten werden.

• Verwaltungskosten: Die Kosten variieren, liegen aber im Schnitt zwischen 20 und 40 Euro pro Wohneinheit und Monat. Durch zusätzliche Leistungen können sich die Kosten jedoch auch erhöhen.

Steuerliche Aspekte und Abschreibung

• Maximale AfA für ein Mehrfamilienhaus: Die Kosten für den Bau können über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Würde ein Mehrfamilienhaus 500.000 Euro kosten und es über 50 Jahre abgeschrieben werden, so liegen die jährlichen Abschreibungskosten bei 10.000 Euro.

• Geltendmachung von Werbungskosten: Für vermietete Wohneinheiten können alle Werbungskosten bei der jährlichen Steuer geltend gemacht werden.

• Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung: Wird das Mehrfamilienhaus gewerblich vermietet, kann der Eigentümer die Umsatzsteuer getrennt ausweisen und bei der Steuer geltend machen.

Mietrechtliche Besonderheiten bei 5 Einheiten

Im mietrechtlichen Sinne muss es sich um ein Haus mit mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten handeln, da ansonsten die allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen gelten.

• Kündigungsschutz für Mieter: Der Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Dazu zählen Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung oder wenn Mieter ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens 3 Monate, kann aber bei längerer Mietdauer auf bis zu 9 Monate verlängert werden. Des Weiteren kann der Mieter der Kündigung widersprechen.

• Umlagefähige Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung: Dazu zählen die Grundsteuer, die Wasser- und Abwasserkosten, Heizkosten, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Schornsteinfeger und Beleuchtung.

• Staffelmieten, Indexmieten oder klassische Mietverträge? Staffelmieten garantieren eine automatische Mieterhöhung und sorgen so für einen geringen Verwaltungsaufwand. Bei der Indexmiete werden die Mieten an die allgemeine Preisentwicklung angepasst. Für den Mieter hat das den Vorteil, dass die Miete auch sinken kann. Beim klassischen Mietvertrag können Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB erfolgen: Für Mieter hat dies den Vorteil, dass sie überhöhte Forderungen auch anfechten können.

Nachhaltiges Bauen im städtischen Kontext

Dabei geht es darum, Häuser so zu planen, dass sie ökologisch, ökonomisch und sozial nachhaltig sind. Dies umfasst die Reduzierung von Umweltbelastungen, die Förderungen einer Ressourceneffizienz sowie die Schaffung von lebenswerten Umgebungen. Im Einzelnen bedeutet dies:

• Nutzung von Dachflächen: Diese können sowohl für die Installation von Photovoltaik-Anlagen genutzt werden als auch komplett begrünt.

• Regenwassermanagement & Versickerung: Um wertvolles Trinkwasser zu sparen, wird angeraten, beim Haus auf ein umfassendes Regenwassermanagement bzw. eine entsprechende Versickerung zu achten.

Fazit

Nach vorhandenem Budget kann es sich für Anleger lohnen, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen oder zu bauen. Zukünftigen Eigentümern kann keine pauschale Antwort auf die Frage, was besser ist, gegeben werden, da jeder dies für sich individuell entscheiden muss.

Grundsätzlich dürfen die Kosten für ein Mehrfamilienhaus nicht separiert betrachtet werden, da sie in jedem Fall eine Investition in die Zukunft sind und dank einer entsprechenden Rentabilität als Kapitalanlage dienen.

Schon bei der Planung kann festgelegt werden, ob das Mehrfamilienhaus als Mehrgenerationenhaus genutzt wird oder als Anlageobjekt dienen soll. Generell bietet das Mehrfamilienhaus eine Reihe von Vorteilen rund um die Eigennutzung sowie bei der Vermietung.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Mehrfamilienhaus