Altersgerechtes Wohnen bauen: Ihr Leitfaden für Pflegeheim, Seniorenresidenz & betreutes Wohnen

Begriffsklärung & Konzeptwahl – Was soll gebaut werden?

Bevor mit der eigentlichen Planung von Wohneinrichtungen für Hilfs- und Pflegebedürftige begonnen werden kann, müssen einige rahmengebende Überlegungen angestellt werden:

Unterschied zwischen Pflegeheim, Altenheim, Seniorenresidenz, betreutem Wohnen & Tagespflege

Zunächst muss definiert sein, um welche Art von Pflegeeinrichtung es sich beim Bauprojekt handeln soll. Unterschieden wird allem voran nach diesen Einrichtungstypen:

• Pflegeheim: Einrichtung zur stationären Unterbringung und dauerhaften Versorgung volljähriger, hilfsbedürftiger Personen verschiedener Altersgruppen, die typischerweise eine hohe Pflegebedürftigkeit aufweisen

• Altenheim: Wohneinrichtung für den stationären Aufenthalt älterer, oft weniger pflegebedürftiger Menschen, häufig mit Schwerpunkt auf Förderung und Erhalt der Selbstständigkeit sowie Stärkung der sozialen Interaktion unter den Bewohnern

• Seniorenresidenz: Gehobene Unterbringung für ältere, in weiten Teilen selbstständige Personen, die im Alltag durch auf ihre Fähigkeiten und Bedürfnisse abgestimmte Pflege- und Serviceleistungen unterstützt werden

• Betreutes Wohnen: Wohngemeinschaften aus Bewohnern mit psychischen, geistigen oder physischen Einschränkungen, die nach Bedarf Hilfe von Betreuungs- und Pflegepersonal erhalten, den Alltag jedoch grundsätzlich so selbstständig wie möglich bewältigen

• Tagespflege: Einrichtung zur Versorgung älterer, erkrankter oder behinderter Patienten, die lediglich tagsüber im teilstationären Umfeld gepflegt werden und die Nacht zuhause verbringen

Je nachdem, welches Konzept durch das jeweilige Bauprojekt realisiert werden soll, müssen in der Planungsphase unterschiedliche Anforderungen und Bedarfe, zum Beispiel in Bezug auf den Platz und die Ausstattung der Räumlichkeiten, berücksichtigt werden. Logisch, schließlich richten sich die Einrichtungen an verschiedene Zielgruppen.

Wahl des geeigneten Modells (Einrichtungstyp)

Die folgenden zentralen Fragen leiten hin zu einer durchdachten Entscheidung für einen Einrichtungstyp:

• Wie viele Altenwohnheime, Pflegeheime, Seniorenzentren, betreute Wohneinrichtungen und teilstationäre Angebote gibt es in der Region?

• Bei welchen Einrichtungstypen ist die derzeitige Nachfrage bereits (nahezu) vollumfänglich gesättigt, welche sind am jeweiligen Standort eher „Mangelware“?

• Welche Zielgruppe soll konkret angesprochen werden (z.B. spezifisch Demenzpatienten, psychisch erkrankte Personen oder Senioren mit niedrigem Pflegegrad)?

• Kommt eine Kombination aus mehreren Versorgungsformen (z.B. voll- und teilstationäre Pflege) in ein und derselben Einrichtung infrage?

Standortwahl & Grundstückskriterien

Für künftige Betreiber einer Pflegeeinrichtung ist die Standort- und Grundstückswahl einer der ersten wichtigen Schritte hin zur Umsetzung ihres Bauvorhabens. Auch hierbei sind einige Kriterien zu beachten.

Standortfaktoren für Pflegeeinrichtungen

Der ideale Standort für ein solches Gebäude bringt diese Eigenschaften mit:

• Nähe zu medizinischer Versorgung (Ärztezentren, Krankenhäuser etc.)

• Gute Infrastruktur und komfortable Erreichbarkeit für Angehörige

• Umfassend gewährleistete Nahversorgung

• Ansprechende Umgebung mit nahegelegenen Grünflächen

• Geringe Lärmbelastung

Grundstücksanforderungen

Bei der Wahl des Grundstücks, auf dem Wohn- und Pflegeplätze geschaffen werden sollen, sind diese Faktoren von Bedeutung:

• Ausreichende Größe für die Zahl an Bewohnern

• Erschließungsgrad

• Topographie und Bodenbeschaffenheit

• Genehmigungsfähigkeit nach Bauleitplanung

Rechtliche und bauliche Vorgaben

Eine der größten Herausforderungen beim Bau eines Pflegeheims ist die Einhaltung sämtlicher geltender baurechtlicher Vorschriften. Die Grundlagen hierzu haben wir nachfolgend zusammengefasst:

Baurechtliche Grundlagen & Landesvorschriften

Jeder, der ein Bauvorhaben in Deutschland plant, muss eine Reihe von Vorgaben und Gesetzen berücksichtigen. Im Vergleich zum normalen Hausbau fallen die rechtlichen Anforderungen an Bauherren von Pflegeheimen nochmals deutlich umfangreicher aus.

Für Pflegeheimbetreiber gelten sowohl die Landesheimgesetze als auch die BauNVO und die Sonderbauvorschriften für Pflegeheime, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden können. Darüber hinaus muss sich die Planung nach den DIN-Normen für die Barrierefreiheit (z.B. DIN 18040-2) sowie nach den Brandschutz- und Hygienebestimmungen richten.

Anforderungen an die Raumplanung bei Pflege- und Altenheimen

Die Mindestanforderungen für Pflegeheime sind in der sogenannten Heimmindestbauverordnung festgeschrieben. Dort werden mitunter die folgenden Mindestanforderungen definiert:

• Bau von Einzel- oder Doppelzimmern (Mehrbettzimmer nur in Ausnahmefällen)

• Mindestgröße von 12 Quadratmeter für Einzel- und 18 Quadratmeter für Doppelzimmer

• Integration alltäglich benötigter Räume (z.B. Badezimmer) auf der Ebene, auf der sich der Wohnraum des Bewohners befindet

• Bereitstellung mindestens einer Toilette für je acht Bewohner

• Verfügbarkeit mindestens einer Badewanne und einer Dusche je zwanzig Bewohner

• Ggf. Barrierefreie Badezimmergestaltung und Fläche von mindestens 5,7 Quadratmetern

• Ggf. Platz für medizinische Gerätschaften

• (Barrierefreie) Gemeinschafts- und Therapieräume

• Ausreichend be- und entlüftbare Küchen

• Den Sicherheitsstandards entsprechende Lagermöglichkeiten für Medikamente

• Bereitstellung von Wasch- und Trockenräumen

• Angebot von Toiletten, Umkleidemöglichkeiten und Pausenräumen für die Mitarbeiter

Welche Mindestanforderungen laut Heimmindestbauverordnung beim einzelnen Bau zu erfüllen sind, hängt natürlich auch davon ab, um welche Art von Einrichtung es sich genau handelt.

Seniorenzentrum bauen – Kosten & Wirtschaftlichkeit

Ein Pflegeheim ist ein Betrieb, der sich am Ende rechnen muss. Deshalb spielt die Wirtschaftlichkeit beim Bau eine zentrale Rolle.

Investitionskosten im Überblick

Was kostet der Bau eines Pflegeheims? Möchte man ein Pflegeheim bauen, setzen sich die Investitionskosten allem voran aus den Bau- und Erschließungskosten, der benötigten Summe für die Anschaffung der Ausstattung, der Medizintechnik und der IT-Infrastruktur sowie den Aufwendungen für die Gestaltung der Außenanlage und den Baunebenkosten zusammen.

So sehr sich der Bau einer Pflegeeinrichtung auch vom gewöhnlichen Hausbau unterscheidet, gleichen sich die Bauprojekte in einem Punkt: Die Kosten werden von einer Vielzahl von Faktoren, wie etwa dem Erschließungsgrad und der Bodenbeschaffenheit auf dem Grundstück, der Wohn- und Nutzfläche, der Qualität der Ausstattung, der Lage und dem Preisniveau des beauftragten Bauunternehmens, beeinflusst. Ein pauschales Treffen verlässlicher Aussagen zu den Kosten ist also in beiden Fällen nicht möglich.

Übrigens: Einen ganz groben Anhaltspunkt liefern gängige Baukostenschätzungen. Diese sprechen von 110.000 Euro bis 216.000 Euro pro Pflegeplatz beziehungsweise durchschnittlich 2.500 Euro bis 3.500 Euro pro Quadratmeter.

Laufende Betriebskosten & Wirtschaftlichkeitsanalyse

Wer ein Pflegeheim finanziell erfolgreich betreiben möchte, muss sich über die Herausforderungen, die genau das erschweren, im Klaren sein:

• Fachkräftemangel

• Hohe Energie- und Personalkosten

• Laufende Instandhaltungs- und Reinigungskosten

Es ist unerlässlich, vorab eine Wirtschaftlichkeitsanalyse durchführen zu lassen und präzise zu prüfen, ob das Projekt auf wirtschaftlicher Ebene die nötige Tragfähigkeit aufweist. Ergänzend sollten Bauherren genau die Vor- und Nachteile des Eigenbetriebs und der Verpachtung von Pflegeheimen informieren und abwägen, welche Option aus finanzieller Sicht die lukrativere zu sein verspricht.

Planung & Architektur

Ein Pflegeheim bauen – das geht nicht ohne eine ausführliche vorherige Planung. Nachfolgend sehen wir uns an, welche Anforderungen beim Planen an die Architektur gestellt werden müssen, damit ein funktionales, modernes Pflegeheim entsteht.

Funktionale & zukunftsfähige Architektur

Wo Menschen gepflegt werden, muss die Architektur zur Realisierung einer möglichst hohen Lebensqualität beitragen. Das gesamte Gebäude sollte vom Grundriss bis hin zur Anordnung der Räume so geplant werden, dass es effiziente, pflegefreundliche Abläufe ermöglicht. Konkret bedeutet das zum Beispiel, dass häufig zurückzulegende Wege für das Pflegepersonal möglichst kurz gehalten werden oder Zimmer so geräumig ausfallen, dass zwei Pflegefachkräfte parallel darin arbeiten können, ohne sich auf die Füße zu treten.

Damit sich Angehörige und Besucher sowie externe Dienstleister gut im Gebäude zurechtfinden, sollte die Wegeführung im Pflegeheim übersichtlich und so simpel wie möglich ausfallen. Alle Zimmer, in denen sich die Bewohner regelmäßig aufhalten, sollten außerdem von einer gewissen Wohnlichkeit gekennzeichnet sein. Zu diesem Zweck muss die spätere Platzierung des Mobiliars im Rahmen der Planung bereits bis ins Detail durchdacht werden, und zwar unter Berücksichtigung der hierzu geltenden Verordnungen und Bestimmungen.

Abseits der reinen Funktionalität sind es zum Beispiel diese architektonischen Maßnahmen und Elemente, die den Komfort und das Wohlbefinden der Bewohner in einem Pflegeheim erhöhen:

• Offene Gemeinschaftsräume mit unterschiedlichen Bereichen, beispielsweise für das Lesen, Basteln, Fernsehen oder altersgerechte Bewegung in Gesellschaft

• Offene sowie geschützte Aufenthaltsbereiche als Treffpunkte für Bewohner und ihre Besucher

• Geräumige Gemeinschaftsküche und einladende Essbereiche mit großen Tischen

• Breite Flure für Bewegungsfreiheit und die Förderung der Mobilität

• Moderne Lichtkonzepte und reichlich einfallendes Tageslicht durch große Fensterflächen

Barrierefreiheit & demenzgerechtes Bauen

Die Barrierefreiheit ist wohl nirgendwo von größerer Bedeutung als in einem Pflegeheim. Deshalb werden an solche Gebäude diesbezüglich besonders hohe Anforderungen gestellt. Dazu gehören unter anderem Vorschriften zu Türbreiten und -schwellen, Haltegriffen und Handläufen, Fluren, Treppen, Aufzügen und Rampen.

Darüber hinaus erleichtern kontrastreiche, richtungsweisende Farbkonzepte, ausgeklügelte Lichtführungen und ähnliche Orientierungshilfen den Bewohnern das (selbstständige) Bewegen im Alten- oder Pflegeheim. Diese Elemente der Ausstattung unterstützen gleichzeitig demente Patienten darin, sich zurechtzufinden, und minimieren die Verletzungsgefahr.

Nachhaltigkeit & Energieeffizienz

Wenn man ein modernes, zukunftsfähiges Pflegeheim bauen möchte, kommt man nicht umhin, sich genauer mit den Themen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz auseinanderzusetzen. Wer hier sorgfältig plant und in ein Pflegeheim mit guter Energiebilanz investiert, profitiert auf lange Sicht von geringeren laufenden Energiekosten – das lohnt sich.

Möglichkeiten zur Steigerung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Als Profis für den Gewerbebau in Fertigbauweise haben wir von ISOWOODBau uns auf die Planung und den Bau nachhaltiger und energieeffizienter Gewerbeimmobilien spezialisiert. Betreiber und Investoren, die ein Pflegeheim bauen möchten, das neben Funktionalität und Qualität auch in puncto Energiebilanz, Umweltfreundlichkeit und Wohngesundheit höchsten Erwartungen gerecht wird, sind bei uns also goldrichtig.

Entsprechend sind wir natürlich bestens vertraut mit den vielen Möglichkeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz, die sich beim Bau eines Pflegeheims bieten. Wir nutzen zum Beispiel einen innovativen, ökologischen Dämmstoff, der aufgrund seiner Wärmespeicherfähigkeit wie eine Art natürliche Klimaanlage funktioniert und das Raumklima so effektiv reguliert. Will heißen: Die Bewohner kommen in den Genuss eines angenehmen Hitzeschutzes im Sommer, während der Betreiber im Winter Heizkosten spart. Ganz nebenbei punktet das patentierte ISOWOODBau Dämmmaterial mit hervorragendem Schallschutz – für ein ruhiges Umfeld, in dem sich jeder Bewohner ungestört wohlfühlen kann.

Zusätzlich verzichten wir bewusst auf Mineral- und Glaswolle, Styropor sowie Folien und ähnliche Dampfsperren und setzen stattdessen auf wohngesunde Materialien. Dabei bevorzugen wir nachwachsende, natürliche Ressourcen und ermöglichen so einen umweltschonenden, nachhaltigen Bau.

Ganz grundsätzlich zählen unter anderem diese Optionen zu den bewährten Maßnahmen und Methoden zur Optimierung der Energieeffizienz:

• Effektive Dämmung

• Moderne Be- und Entlüftungsanlagen sowie Heizsysteme

• Smarte Technik zur Steuerung und Koordinierung von Heiz- und Lüftungsanlagen

• PV- und Solaranlagen

• Wärmepumpen

Förderprogramme & Finanzierungshilfen

Betreiber, die beim Pflegeheim bauen Wert auf Energieeffizienz legen, können bei der KfW Zuschüsse und vergünstigte Kredite beantragen, sofern bestimmte Anforderungen erfüllt sind. Zusätzlich empfiehlt es sich, sich über etwaige Zuschüsse, die Bundesland oder Kommune bereitstellen, zu informieren und zu prüfen, inwiefern im Einzelfall von der Investitionskostenförderung der Länder profitiert werden kann.

Übrigens: In der Regel sind für Pflegeheime auch bauliche Maßnahmen aus den Bereichen Barrierefreiheit und Digitalisierung förderfähig.

Investitionsmodelle & Nutzungskonzepte für Pflegeimmobilien

Der Neubau von Pflegeimmobilien wie einem Seniorenzentrum oder Seniorenheim bietet Investoren und Betreibern gleichermaßen langfristige Chancen. Besonders gefragt sind Konzepte, bei denen die Nutzung flexibel bleibt – etwa durch Kooperationen mit einem ambulanten Pflegedienst oder durch die Aufteilung auf verschiedene Pflegebedarfsgruppen.

Viele Projekte werden von einer Gruppe aus Kommunen, privaten Investoren oder Sozialträgern getragen. Die Finanzierung erfolgt häufig durch Kombination aus Eigenmitteln, KfW-Förderungen und Investitionen in nachhaltige Bauformen. Wer gezielt in Pflegeimmobilien investiert, sorgt nicht nur für moderne Räume für Pflegekräfte, sondern auch für eine werthaltige Anlage, die über viele Jahre hinweg genutzt werden kann – insbesondere, wenn bereits zur Fertigstellung ein tragfähiges Nutzungskonzept vorliegt.

Ablauf eines Bauprojekts für Pflegeeinrichtungen

Wie gestaltet sich der Bauablauf beim Pflegeheim bauen? Genau zu wissen, welche Projektphasen durchlaufen und welche Gewerke eingebunden werden müssen, schafft Klarheit und macht das Großprojekt zu einer kalkulierbaren Herausforderung, die „step by step“ angegangen werden kann.

Projektphasen von der Idee bis zur Eröffnung

Diese Schritte führen hin zum fertigen Pflegeheim:

1. Machbarkeitsstudie und Bedarfsermittlung

2. Kostenkalkulation und Finanzierungsplanung

3. Entwurfsplanung

4. Genehmigungsplanung

5. Bauausführung

6. Qualitäts- und Fortschrittskontrollen

7. Abschlussprüfung und Übergabe

8. Inbetriebnahme

Beteiligte Fachplaner & Gewerke

Am Pflegeheimbau sind in der Regel diese Fachleute und Gewerke beteiligt:

• Architekten

• Fachplaner für technische Gebäudeausrüstung

• Handwerker

• Unternehmen aus den Bereichen Medizin- und Sicherheitstechnik

• IT-Spezialisten

• Innendesigner

• Hersteller von Mobiliar für Pflegeeinrichtungen

• Landschaftsarchitekten

Übrigens: Betreiber und Investoren, die mit einem spezialisierten Anbieter wie ISOWOODBau zusammenarbeiten, erhalten viele Leistungen aus einer Hand und dürfen sich somit auf einen geringeren Organisations- und Koordinationsaufwand sowie auf einen reibungslosen Bauablauf verlassen.

Typische Fehler beim Pflegeheim bauen – und wie man sie vermeidet

Diese drei typischen Fehler, die den Erfolg des Projekts „Pflegeheim bauen“ gefährden können, sollten unbedingt vermieden werden:

Zu kleine Zimmer mit Flächen, die unter den Mindestanforderungen liegen

Wohnplätze mit ausreichend Fläche sind nicht „nur“ für das Wohlbefinden der Bewohner von Bedeutung, sondern schlichtweg notwendig, damit die Vorschriften der Heimmindestbauverordnung eingehalten werden. Wird an diesem Punkt falsch geplant, können später teure Umbauarbeiten erforderlich werden.

Deshalb muss jeder, der ein Pflegeheim bauen möchte, Kenntnis über die geltenden Verordnungen besitzen und sicherstellen, dass diese schon bei der Grundrissplanung einschränkungslose berücksichtigt werden.

Fehleinschätzung der Betriebskosten

Der Betrieb eines Pflegeheims ist mit jeder Menge laufender Kosten verbunden. Werden diese unterschätzt, besteht das Risiko, dass sich das Pflegeheim finanziell nicht trägt – ein Fehler mit gravierenden Folgen. Um genau das zu vermeiden, sollten vorab präzise Wirtschaftlichkeitsanalysen unter Einbezug der Betriebskosten durchgeführt werden. So ist gewährleistet, dass die Einrichtung für den Betreiber nicht zum Minusgeschäft wird.

Vernachlässigung zukünftig relevanter Pflegeformen

Wenn man ein Pflegeheim baut, plant man in der Regel, dieses über viele Jahrzehnte hinweg zu betreiben. Daher ist es ein Fehler, sich im Vorhinein nicht damit auseinanderzusetzen, welchen Wandel die Pflege im Laufe der Zeit durchlaufen könnte und welche Veränderungen sich bereits heute abzeichnen.

Auf lange Sicht lohnt es sich eindeutig, genau zu analysieren, welche Pflegeformen den Bedarf an professioneller Pflege künftig decken werden. So kann das Pflegeheim bereits so geplant und gebaut werden, dass es den erwartbaren Entwicklungen in der Zukunft standhält.

Fazit

Pflege- und Wohnplätze für Menschen zu schaffen, die aufgrund von Alter, Krankheit oder Behinderung auf Betreuung und Versorgung angewiesen sind, ist schon alleine angesichts des demografischen Wandels unserer Gesellschaft ein zeitgemäßes, zukunftsfähiges Projekt. Trotzdem bedarf es natürlich einem erheblichen Planungsaufwand unter Berücksichtigung zahlreicher Aspekte, um die Weichen endgültig auf Erfolg zu stellen. Für die späteren Betreiber ist es daher von besonders großer Bedeutung, sich Bauunternehmen an die Seite zu holen, die Erfahrung mitbringen und in der Lage dazu sind, ein solch großes Projekt routiniert, strukturiert und professionell zu verwirklichen.

Besonders beim Neubau einer solchen Immobilie lohnt sich eine enge Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Pflegedienst, einer gut aufgestellten Gruppe von Fachplanern und Pflegekräften sowie eine solide Finanzierung – idealerweise unterstützt durch Fördermittel der KfW.

FAQ – Häufige Fragen zum Bau von Pflegeeinrichtungen