Objektbau: So gelingt Ihr Bauprojekt erfolgreich und kosteneffizient
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Tim Kirchhoff
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Objektbau: So gelingt Ihr Bauprojekt erfolgreich und kosteneffizient
Der Objektbau erstreckt sich über verschiedene Teilbereiche, die alle eines gemeinsam haben: Sie erfordern eine gründliche Planung und Bauvorbereitung. Schließlich handelt es sich bei Objektbauten üblicherweise um große Projekte, die den Umfang des klassischen Eigenheimbaus weit übertreffen. In diesem Beitrag sprechen wir über die Planungsphase und den Bau sowie über den Kauf solcher Gebäude. Dabei gehen wir auch auf die Kosten ein und geben Tipps zum Meistern gängiger Herausforderungen auf dem Weg zur Objektbau-Immobilie.
Inhaltsverzeichnis
Schnell erfasst: Die Kernaussagen
Die folgenden Informationen und Inhalte werden in diesem Beitrag detailliert ausgeführt:
Arten und Bauweisen: Zur Kategorie der Objektbauten zählen Gewerbe- und Industrieobjekte, öffentliche Gebäude, Sonderbauten (z.B. Einkaufszentren und Krankenhäuser) und große Wohnkomplexe. Diese Projekte können sowohl in Massivbauweise als auch in Modul- beziehungsweise Fertigbauweise oder als Hybridbau umgesetzt werden.
Planungsphase: Der umfangreiche Planungsprozess eines Objektbaus beinhaltet unter anderem die Grundstückssuche, die architektonische Planung, die Budgetplanung, die Zeitplanung des Bauablaufs und die Gewährleistung der Einhaltung rechtlicher Vorschriften.
Kosten: Die Preise für Objektneubauten variieren stark, beeinflusst von Standort, Ausstattung, Bauweise, Größe und architektonischer Komplexität. So kann eine simple Lagerhalle bereits ab 300 Euro bis 800 Euro pro Quadratmeter realisiert werden, während das Hochhaus mit etlichen Wohneinheiten zwischen 2.500 Euro und 4.000 Euro pro Quadratmeter kostet.
Von Gewerbeobjekt bis Sonderbau: Die wichtigsten Arten von Objektbauten
Als erstes verschaffen wir uns einen Überblick über die wichtigsten Arten von Objektbauten:
Wohnobjekte: Mehrfamilienhäuser und Hochhäuser
Gewerbeobjekte: Bürogebäude, Ladenlokale, Restaurants und Produktionsstätten
Industrieobjekte: Fabrikhallen, Lagerhallen und Logistikzentren
Öffentliche und kommunale Gebäude: Verwaltungsgebäude, Kindergärten, Schulen, Universitäten, Bibliotheken, Museen und Bahnhöfe
Sonderbauten: Hotels, Einkaufszentren, Justizvollzugsanstalten, Krankenhäuser, Pflegeheime, Sportstätten und Schwimmbäder
Egal ob Wohnungsbau, Gewerbebau oder Industriebau: Die Realisierung eines Objektbaus kann stets in modularer oder konventioneller Bauweise erfolgen. Die folgende Tabelle zeigt die Kerneigenschaften der beiden Bauweisen auf:
| Modularer Fertigbau | Massiver Objektbau |
| Vorfertigung von Modulen im Werk | Bau "Stein auf Stein" |
| Viele Leistungen aus einer Hand | Erhöhter Koordinationsaufwand durch viele beteiligte Gewerke und Unternehmen |
| Zumeist in Holzbauweise bzw. mit Elementen aus Holz und Beton | Witterungsabhängiger Bau |
| Kurze Bauzeit durch Vorfertigung | Längere Bauzeit |
| Höhere zeitliche und finanzielle Planungssicherheit | Erhöhte Gefahr von Mehrkosten und Bauverzögerungen |
| Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit | Flexible, individuelle Planung und Umsetzung |
Objektbau planen – Schritte und wichtige Überlegungen
Die Planung eines Objektbaus startet in aller Regel mit einer gründlichen Bedarfsanalyse. Je nachdem, ob es sich beim geplanten Projekt um ein Wohngebäude, ein Bürogebäude oder eine Immobilie zur öffentlichen Nutzung handelt, muss der Bau schließlich unterschiedlichen Bedürfnissen gerecht werden und verschiedene Anforderungen erfüllen.
Daran anschließend kann die Planungsphase auf Basis der Informationen aus der Analyse zielgerichtet weitergeführt werden. Dabei spielen diese Inhalte eine Rolle:
Standortwahl und Suchen eines Grundstücks
Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen, z.B. bezüglich der Baugenehmigung, der Bebauungspläne und etwaiger Sondernutzungsrechte
Planung der Architektur, z.B. mit Fokus auf Nachhaltigkeit, architektonische Ästhetik oder Funktionalität
Konsultation von Fachplanern, beispielsweise Statiker, technische Planer, Brandschutz-Experten und Innenarchitekten
Budgetplanung, realistische Ermittlung der Baukosten und Berechnung der zu erwarteten Betriebskosten
Zeitplanung und detaillierte Planung der Bauphasen
Übrigens: ISOWOODbau ist Ihr starker Partner für den Objekt- und Gewerbebau. Wir begleiten Ihr Projekt auf Wunsch gerne schon ab der frühen Planungsphase und setzen unsere Erfahrung und unser Know-how ein, um Ihr Gebäude von Anfang an ideal zu planen. Die Integrale Planung, die zu unseren vielseitigen Leistungen gehört, verschafft Ihnen eine komfortable Planungssicherheit und sorgt dank minimaler Schnittstellen für einen reibungslosen Ablauf.
Die technische Umsetzung im Objektbau
Eine der grundlegenden Entscheidungen, die beim Bau von Büro- und großen Wohngebäuden, kommunalen Einrichtungen und ähnlichen Objektbauten getroffen werden muss, bezieht sich auf die Bauweise. Bauherren haben die Wahl aus Holz- oder Stahlbau, Massivbau und Hybridbau. In jedem Fall sind bei solch großen Gebäuden einige bautechnischen Besonderheiten zu bedenken, insbesondere in Bezug auf die Tragfähigkeit und die technische Ausstattung mit Heiz- und Lüftungssystemen, Elektrotechnik, Klimaanlagen und IT-Infrastruktur.
Hierbei spielen die Themen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz eine zentrale Rolle. Je energieeffizienter ein Wohn-, Industrie- oder Bürogebäude ist, desto niedriger fallen die späteren Betriebskosten aus. Zudem können gegebenenfalls Fördermittel für energieeffiziente Immobilien beantragt werden. Es lohnt sich folglich, sich mit KfW-Standards, dem Passivhaus-Konzept und ähnlichen Ansätzen für nachhaltiges Bauen zu beschäftigen und abzuwägen, welche Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz im Einzelfall sinnvoll sind.
Praxisnahe Einblicke in Bauweisen und Kostenentwicklung
Bei großen Projekten im Objektbau spielen nicht nur Architekten, sondern auch die Wahl der Bauweise eine zentrale Rolle. Besonders der moderne Holzbau hat sich in den letzten Jahren stark etabliert, da er nachhaltige Lösungen und kurze Bauzeiten ermöglicht. Im klassischen Hochbau oder beim privaten Hausbau beginnt jedes Projekt mit dem Rohbau, bevor ein Haus oder ein komplettes Fertighaus Gestalt annimmt.
Auf der Baustelle zeigt sich, wie entscheidend die richtige Wahl der Baustoffe für die Fertigstellung und die späteren Baukosten ist. Während ein schlüsselfertiges Konzept vor allem Planungssicherheit bietet, erlaubt die Holzbauweise bei einem Fertighaus flexible Anpassungen. Da sich die Baupreise in den letzten Jahren deutlich verändert haben, achten Investoren heute noch stärker darauf, ob Architekten eher auf Massivbau oder auf innovative Holzbau-Lösungen setzen, um ein Haus effizient und nachhaltig zu realisieren.
Objektbau kaufen – Worauf müssen Investoren achten?
Die Umsetzung großer Projekte, wie der Bau eines Mehrfamilienhauses, einer Fabrikhalle oder eines Bürokomplexes, geht mit zahlreichen Anforderungen und einem nicht zu unterschätzenden Planungsaufwand einher. Vor diesem Hintergrund präsentiert sich der Kauf eines bereits bestehenden Gebäudes als attraktive Alternative. Doch auch diese Option ist mit Nachteilen und Herausforderungen verbunden. Nachfolgend stellen wir die schwerwiegendsten Argumente für beziehungsweise gegen Neubau und Kauf gegenüber:
Vorteile Neubau
- Individuelle Gestaltung führt zu idealer Anpassung an Anforderungen und Bedürfnisse
- Hohe Energieeffizienz und dadurch niedrige Betriebskosten
- Moderne technische Ausstattung
- Kein Risiko unentdeckter Mängel oder zeitnah notwendiger Sanierungsarbeiten
Nachteile Neubau
- Teurer als der Kauf
- Schwierigkeit, ein geeignetes Grundstück zu finden
- Vergleichsweise lange Zeitspanne bis zur Nutzung des Gebäudes
Vorteile Kauf
- Meist niedrigere Kosten als beim Neubau
- Möglichkeit, die Immobilie zügig in Betrieb zu nehmen
- Ggf. etablierte Lage
Nachteile Kauf
- Erhöhter Wartungsaufwand bei älteren Gebäuden
- Niedrigere Energieeffizienz und höhere Betriebskosten
- Ggf. zeit- und kostenintensive Sanierungen und Modernisierungen notwendig
- Eingeschränkte Möglichkeit, die Räumlichkeiten an individuelle Anforderungen und Bedarfe anzupassen
- Risiko von Baumängeln und Altlasten
Bevor sich Investoren für den Kauf eines Objekts entscheiden, ist eine Due Diligence Prüfung – also eine technische, rechtliche und wirtschaftliche Prüfung – vorzunehmen. Zudem sollten Wert- und Marktanalysen durchgeführt werden.
Übrigens: Genau wie beim Neubau, ist es auch beim Kauf unerlässlich, mit vertrauenswürdigen, kompetenten Partnern zusammenzuarbeiten. Diese unterstützen Investoren zum Beispiel bei der Due Diligence Prüfung, erheben Daten für die vorzunehmenden Analysen und helfen bei der Suche nach Bestandsimmobilien, die den Anforderungen des Kunden entsprechen.
Objektbau Preise – Kostenfaktoren und Preisspannen
Was kostet ein Objektbau? Die Kosten solcher Projekte werden allem voran von diesen Faktoren beeinflusst:
Gebäudetyp: Um welche Art von Objektbau (z.B. Mehrfamilienhaus, Restaurant oder Krankenhaus) handelt es sich?
Bauweise: Wird die Immobilie in modularer oder konventioneller Bauweise errichtet?
Größe: Wie viel Nutzfläche und wie viele Stockwerke umfasst das Projekt?
Architektur: Wie hoch sind die Anforderungen an die Komplexität der Architektur?
Ausstattung: Welches Ausstattungsniveau (z.B. bezüglich IT-Infrastruktur, Sicherheitssystemen oder modernen Smart-Home-Technologien) ist gewünscht?
Daneben hängen die Kosten natürlich von der „Preisliste“ des Bauprojekt-Partners beziehungsweise der beauftragen Unternehmen ab. Dabei sind Planungsarbeiten, der Grundstückspreis, die Grundstücksvorbereitung und Erschließung, Materialien und Bauarbeiten, die Außenanlage und die Baunebenkosten Posten, aus denen sich die Gesamtkosten zusammensetzen.
In der Folge ist es kaum möglich, pauschale Preisangaben für Objektbauprojekte zu machen. Dennoch können ganz grobe Preisspannen genannt werden, die Investoren einen Anhaltspunkt dazu liefern, wieviel Geld sie in solche Projekte investieren müssen. So kostet ein Bürobau durchschnittlich etwa 1.000 Euro bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, das Mehrfamilienhaus zwischen 2.500 Euro und 4.000 Euro pro Quadratmeter und eine Lagerhalle circa 300 Euro bis 800 Euro pro Quadratmeter.
Fördermittel und finanzielle Unterstützung beim Objektbau
Je nachdem, welchem Bereich der Objektbau zuzuordnen ist, wo er entsteht und welche Eigenschaften er besitzt, können Förderprogramme des Bundes, der Länder und der Kommunen bei der Finanzierung unterstützen. Fördermittel gibt es unter vielem anderem für energieeffiziente Neubauten, nachhaltige Bauweisen mit Holz sowie bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Barrierefreiheit. Im Zuge der Finanzierungsplanung sollte entsprechend ein Experte hinzugezogen werden, der zu den Förderoptionen für große Wohngebäude, Gewerbeimmobilien und andere Objektbauprojekte beraten kann.
Rechtliche Aspekte und Vorschriften im Objektbau
Bei jedem Neubau müssen Vorschriften und Gesetze eingehalten werden, wobei sich die anzuwendenden Vorgaben teils nach der Gebäudeart und der geplanten Nutzungsweise richten. An ein Krankenhaus werden beispielsweise andere Anforderungen gestellt als an ein Hotel. Daher ist die Auseinandersetzung mit Bauordnungen, technischen Regelwerken, Arbeitsschutz- und Umweltauflagen, Brand- und Schallschutzvorgaben und spezifischen Vorschriften für den jeweiligen Gebäudetyp unerlässlich.
Übrigens: Auch hier macht es sich bezahlt, mit einem erfahrenen Partner zusammenzuarbeiten. Dieser weiß genau, worauf bei der Planung zu achten ist, damit der Neubau genehmigungsfähig ist und keinen wichtigen Anforderungen widerspricht.
Risiken und Herausforderungen im Objektbau
Für diese Risiken und Herausforderungen sollten Bauherren von Objektneubauten gewappnet sein:
Bauzeitverzögerungen
Bauzeitverzögerungen sind ärgerlich, aber alles andere als selten. Materialknappheit, ein Kapazitätsengpass bei einem beauftragten Unternehmen, Koordinationsschwierigkeiten oder schlechte Witterungsbedingungen sind nur einige der vielen möglichen Gründe dafür. Das Risiko für solche Verzögerungen ist bei Objektbauprojekten in Modul- beziehungsweise Fertigbauweise deutlich geringer als auf Massivbaustellen, da die Bauteile hier bereits im Werk vorgefertigt werden. Dadurch beschränken sich die Arbeiten vor Ort auf die Montage, die vergleichsweise zügig über die Bühne geht.
Kostenerhöhungen
Trotz korrekter Daten und Berechnungen können im Verlauf des Bauprojekts unvorhergesehene Mehrkosten entstehen. Gerade bei großen Projekten kommen rasch erhebliche Summen zustande, die nicht ohne weiteres kurzfristig zusätzlich gestemmt werden können. Daher empfiehlt es sich, nach Möglichkeit mit einem Baupartner zusammenzuarbeiten, der das Bauprojekt zum Festpreis umsetzt. ISOWOODbau bietet diesen Vorteil und hat eine ganze Reihe weiterer guter Gründe für eine Zusammenarbeit vorzuweisen.
Technische und bauliche Mängel
Wer einen Neubau in Auftrag gibt, geht davon aus, dass dieser in einwandfreier Qualität und frei von Mängeln errichtet und ausgestattet wird. Leider ist das nicht immer der Fall. Immer wieder gibt es technische oder bauliche Mängel, die unter Umständen kostspielig beseitigt werden müssen. Unser Tipp für Bauherren und Investoren: Lassen Sie die Abnahme von einem unabhängigen Sachverständigen begleiten, der den Objektbau gründlich auf gängige Mängel hin überprüft.
Trends und Zukunft im Objektbau
Um moderne, zukunftsfähige Bauwerke zu erschaffen, muss die Baubranche mit der Zeit gehen. Entsprechend sind laufend Trends und Veränderungen zu beobachten, auch im Bereich des Objektbaus. Ein gutes Beispiel ist die mittlerweile etablierte BIM-Methode (Building Information Modeling), mit der detaillierte digitale 3D-Modelle unter Einbezug sämtlicher relevanter Daten und beteiligter Gewerke erstellt werden können. Und auch die Gebäude selbst werden zunehmend digitaler und vernetzter: Die Integration von IoT-Technologien und Smart-Home-Systemen wird immer üblicher und lässt sich zum Beispiel zur smarten Steuerung von Heiz- und Klimaanlagen nutzen, wodurch die Betriebskosten sinken.
Genauso relevant ist das energieeffiziente Bauen, auf das wir von ISOWOODbau uns spezialisiert haben. Moderne Bauprojekte zielen auf maximale Energieeffizienz ab und werden möglichst nachhaltig umgesetzt. In diesem Sinne werden mitunter erneuerbare Energiequellen, effiziente Heizanlagen und innovative Dämmstoffe verwendet. Bei ISOWOODbau arbeiten wir mit einem patentierten, ökologischen Dämmmaterial aus Holz, das Wärme- und Schallschutz kombiniert.
Fazit
Objektbauten, wie zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, Pflegeheime, Schulen, Fabrikhallen oder Hotels, müssen oft gesteigerten Anforderungen gerecht werden. Bei ihrem Bau handelt es sich entsprechend um ein großes, komplexes Projekt, für dessen Verwirklichung einiges an Knowhow und Erfahrung gefragt ist. Mit dem richtigen Baupartner an ihrer Seite können Bauherren und Investoren Objektbauten gestalten, die sowohl die gesetzlichen Vorgaben als auch die individuellen Wünsche und die Bedarfe der Zielgruppe erfüllen.
Ein erfahrener Bauträger achtet dabei nicht nur auf die optimale Nutzung von jedem Raum, sondern auch auf transparente Baupreise, einen reibungslosen Ablauf von Hochbau über Rohbau bis zum Hausbau, die Auswahl hochwertiger Baustoffe sowie eine termingerechte Fertigstellung in schlüsselfertigen Konzepten mit maximaler Qualität.
FAQs – Fragen und Antworten zum Thema Objektbau
Im Objektbau werden große Gebäude errichtet, die mehrheitlich keinen reinen Wohnzweck erfüllen. Beispiele für Objektbauten sind Lager- und Produktionshallen, Einkaufszentren, Bürokomplexe, Museen, Schulen und Hotels.
Die Gebäudekomplexe können in Massivbauweise, Modul- beziehungsweise Fertigbauweise und in Hybridbauweise gebaut werden.
Zu den schwerwiegendsten Kostenfaktoren gehören:
Gebäudetyp
Bauweise
Standort
Grundstücksbeschaffenheit
Ausstattungsniveau
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Autor: Tim Kirchhoff
Geschäftsführer
Tim Kirchhoff ist seit vielen Jahren eine treibende Kraft hinter der Isowoodhaus GmbH. Mit seiner Leidenschaft für nachhaltiges Bauen und seiner Expertise im Bereich Holzbau führt er das Unternehmen erfolgreich in die Zukunft. Im Fokus seiner Arbeit stehen ökologische Bauweisen, innovative Technologien und die Schaffung gesunder Wohnräume. Als Geschäftsführer von Isowoodhaus setzt er wichtige Impulse in der Fertigbau-Branche und treibt die Weiterentwicklung des modernen Holzfertigbaus maßgeblich voran.