Achtfamilienhaus – Planen, Bauen, Kaufen, Preise

Planung eines Achtfamilienhauses

Ein Haus mit acht Wohneinheiten will gut geplant sein. Dabei müssen sich Bauherren unter anderem mit diesen Aspekten beschäftigen:

Grundstücksauswahl und Lage

Zunächst braucht es ein Grundstück, auf dem das Mehrfamilienhaus errichtet werden kann. Bei der Auswahl ist vordergründig die Grundstücksgröße entscheidend. Schließlich braucht man ausreichend Platz, um Wohnraum für acht Parteien zu schaffen. Durchschnittlich muss das Grundstück hierfür zwischen 1.000 und 2.000 Quadratmeter Fläche mitbringen.

Aber Achtung: Wie viel Wohnfläche auf einem Grundstück generiert werden kann, hängt von der Grund- und Geschossflächenzahl ab. Diese Angaben sind dem Bebauungsplan zu entnehmen und dienen der Berechnung der maximal zulässigen Gesamtwohnfläche auf einem Grundstück. Der Bebauungsplan verrät außerdem, ob auf dem Grundstück überhaupt ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen gebaut werden darf. Denn: Je nach Gemeinde und genauer Lage kann gegebenenfalls schon beim 3-Familienhaus oder 4-Familienhaus Schluss sein.

Zusätzlich sind beim Erwerb eines Grundstücks für ein Haus mit acht Wohnparteien diese Punkte relevant:

• Erschließungsgrad

• Bodenverhältnisse

• Infrastruktur (z.B. Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindung)

• Umwelt- und Lärmschutzaspekte

Architektur und Grundrissgestaltung

Was die Architektur und die Gestaltung des Grundrisses betrifft, so sind im Zuge der Planung eines Mehrfamilienhauses Überlegungen zu folgenden Dingen anzustellen:

• Größe der Wohnungen: Wie viel Wohnfläche soll jede der acht Wohnungen bieten? Oft legen Bauherren acht identische Wohnungen an, grundsätzlich ist es aber auch möglich, dass sich die Wohneinheiten in Größe und Aufbau unterscheiden.

• Raumaufteilung: Über welche Räume sollen die Wohnungen verfügen und wie sollen die Zimmer angeordnet werden? Das Ziel ist eine Gestaltung der Raumaufteilung, aus der eine möglichst effiziente Nutzung des verfügbaren Platzes im Mehrfamilienhaus resultiert.

• Gemeinschaftsflächen: Welche Flächen zur gemeinschaftlichen Nutzung aller Bewohner sollen im und am Haus entstehen? Klassische Beispiele für Gemeinschaftsflächen sind Flure, der Eingangsbereich, Keller, Terrassen, Tiefgaragen und Gartenflächen.

• Barrierefreiheit: Insbesondere bei Gebäuden, die als Mehrgenerationenhaus gedacht sind, spielt die Barrierefreiheit eine große Rolle. Es bietet sich an, alle Wohnungen oder zumindest die Wohneinheiten im Erdgeschoss barrierefrei zu gestalten, sodass altersgerechter Wohnraum entsteht. Für Maßnahmen, die die Barrierefreiheit im Mehrfamilienhaus verbessern, gibt es unter Umständen attraktive Fördermöglichkeiten.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Baufirmen und informierte Bauherren wissen: Energieeffizientes Bauen zahlt sich aus. Immerhin profitieren Menschen, die beim Bau in Energieeffizienz investieren, unter anderem von niedrigeren laufenden Kosten, allem voran in puncto Heizung. Diese Optionen zur Optimierung der Energiebilanz eines Neubau-Mehrfamilienhauses haben sich bewährt:

• PV- und Solaranlagen auf dem Dach

• Moderne Heizsysteme, z.B. Wärmepumpe

• Effiziente Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung

• Hochwertige Dämmstoffe

Bei ISOWOODbau liegt unser Schwerpunkt auf dem Bau energieeffizienter Wohnungs- und Gewerbeimmobilien. Wir arbeiten mit einem innovativen, natürlichen Dämmstoff aus nachhaltig gewonnenem Holz-Hobelspänen. Dieser spezielle Dämmstoff bietet sommerlichen Wärmeschutz, schützt zur kalten Jahreszeit vor Wärmeverlusten und reguliert das Raumklima im Fertighaus so rund ums Jahr ideal – ein großes Plus für die Energieeffizienz.

Mehrfamilienhaus bauen – Der Bauprozess eines Achtfamilienhauses

Natürlich ist jedes Traumhaus und jeder Hausbau individuell. Trotzdem gestaltet sich der Bauprozess eines Mehrfamilienhauses in seinen Grundzügen immer ähnlich, wobei neben dem Geschehen auf der Baustelle diese Aufgaben auf Bauherren zukommen:

Auswahl der Bauweise und Materialien

Lange bevor der Bau des Hauses in Auftrag gegeben werden kann, müssen zukünftige Hausbesitzer überlegen, ob sie ein Massiv- oder Fertighaus-Mehrfamilienhaus bauen möchten. Während das massive Mehrfamilienhaus „Stein auf Stein“ gebaut wird, setzt sich das achtteilige Fertighaus aus Bauelementen zusammen, die im Werk vorproduziert und auf der Baustelle nur noch montiert werden.

Massive Häuser aus Ziegel, Stein und Beton punkten mit guten Schallschutzwerten, Wertstabilität und Langlebigkeit. Für Fertighäuser, die im Regelfall in Holzrahmenbauweise errichtet werden, sprechen hingegen kurze Bauzeiten, ein reibungsloser Bauablauf dank umfangreicher Leistungspakete und je nach Anbieter auch niedrigere Kosten.

Übrigens: Neben Massiv- und Fertighaus gibt es die Option des Hybrid-Mehrfamilienhauses. Hybrid-Häuser kombinieren Techniken und Materialien aus den beiden klassischen Bauweisen, zum Beispiel indem Holzwände und Betondecken verbaut werden.

Zeitplanung und Bauablauf

Wie lange dauert es, ein 8-Familien-Haus zu bauen? Im Schnitt müssen sich Bauherren zwischen einem und zwei Jahren gedulden, bis sie die Fertigstellung ihres Mehrfamilienhauses feiern können. Diese Faktoren nehmen Einfluss auf die Bauzeit:

• Bodenverhältnisse und Erschließungsgrad auf dem Grundstück

• Bauweise

• Größe des Hauses

• Komplexität der Architektur

• Ausstattung

• Auslastung und Zeitplanung des Baupartners

Wer den Bau eines Mehrfamilienhauses mit einem Fertighaus-Unternehmen in Angriff nimmt, kann davon ausgehen, dass sein Projekt früher abgeschlossen sein wird als ein vergleichbares Bauvorhaben in massiver Bauweise. Außerdem genießt er den Vorteil, sich nicht um die Koordination der Gewerke und das Baustellenmanagement kümmern zu müssen. Das macht das Fertighaus-Mehrfamilienhaus zur bevorzugten Wahl von Bauherren, die sich viele Leistungen aus einer Hand und einen höchsteffizienten Bauablauf wünschen.

Genehmigungsverfahren und Vorschriften

Im Hinblick auf behördliche Auflagen, Bauvorschriften und Genehmigungen müssen Bauherren mitunter diese Punkte auf ihre To-Do-Liste setzen:

• Baugenehmigung für das 8-Familien-Haus beantragen

• Einhaltung der Brandschutz- und Sicherheitsauflagen speziell für große Mehrfamilienhäuser gewährleisten

• Erfüllen der Schallschutzanforderungen sicherstellen

Kompetente Bauunternehmen beraten Kunden selbstverständlich auch zu diesen Themen und zeigen Wege auf, auf die sich die einzuhaltenden Vorschriften mit den Wünschen und Vorstellungen des Bauherrn unter einen Hut bringen lassen.

Finanzierung und Kauf eines Achtfamilienhauses

Der Erwerb oder Bau eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten ist mit einer beträchtlichen Investition verbunden. Entsprechend viel Bedeutung hat die Finanzierung des Projekts, zu der Mehrfamilienhaus-Besitzer in spe Folgendes wissen müssen:

Finanzierungsmöglichkeiten und Fördermittel

Kredite für Mehrfamilienhäuser stellen für Banken – verglichen mit kleineren Immobilien-Darlehen – ein größeres Risiko dar. Das ist schlicht und ergreifend den hohen Kosten des Baus geschuldet, durch die die Bank ein erhöhtes Ausfallrisiko eingehen muss. Folglich müssen sich Mehrfamilienhaus-Baufamilien auf strenge Bonitätsprüfungen einstellen und sollten unbedingt mehrere Angebote einholen, um die Konditionen vergleichen zu können.

Generell sollte zur Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ausreichend Eigenkapital vorhanden sein. Experten raten dazu, mindestens 20 % bis 30 % der Kosten mit Eigenkapital zu decken. Bei begrenztem Budget lohnt es sich, darüber nachzudenken, Genossenschaften oder Investoren mit ins Boot zu holen, um das Projekt realisieren zu können.

Übrigens: Für den Bau eines Mehrfamilienhauses gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, darunter KfW- und BAFA-Förderungen, Fördermittel für Mehrgenerationenhäuser und Zuschüsse für bauliche Maßnahmen, welche die Barrierefreiheit des Hauses verbessern.

Risiken und Chancen beim Kauf

Wer statt selbst zu bauen ein bereits bestehendes Mehrfamilienhaus erwirbt, sollte prüfen, welche Sanierungsmaßnahmen förderfähig sind, und ebenfalls einen möglichst großen Teil der Kosten mit Eigenkapital tilgen.

Abseits des rein Finanziellen sind vor dem Mehrfamilienhaus-Kauf diese Fragen zu klären:

• Mietersituation: Sind die Wohneinheiten aktuell vermietet? Wie sind die laufenden Mietverträge gestaltet und welche Einschränkungen ergeben sich daraus gegebenenfalls?

• Zustand des Hauses: Weist das Gebäude gravierende Mängel und Verschließerscheinungen auf, die zeitnah behoben werden müssen? Welche Sanierungsmaßnahmen werden mittelfristig (z.B. in den kommenden fünf bis zehn Jahren) notwendig werden?

• Mietmarkt: Wie sieht der Mietmarkt in der Region derzeit aus und welche Zukunftsperspektiven lassen sich daraus ableiten?

Einer der größten Vorteile, die der Mehrfamilienhaus-Kauf im Vergleich zum Bau hat, ist das Einsparen der Bauzeit. Käufer generieren mit einem nicht sanierungsbedürftigen Kaufobjekt quasi sofort Einnahmen, während Bauherren zunächst lediglich Kosten haben und einige Zeit ins Land zieht, bevor erste Mieteinnahmen erzielt werden können.

Betrieb und Verwaltung eines Achtfamilienhauses

Ein Haus mit acht Einheiten ist mit reichlich Verwaltungsarbeit verbunden. In der Regel setzen Eigentümer hierfür einen Hausverwalter ein, der sich um den laufenden Betrieb kümmert. Dennoch verbleiben Aufgaben und Entscheidungen, mit denen sich der Mehrfamilienhaus-Eigentümer selbst befassen muss.

Mietverwaltung und Vertragsmanagement

Typischerweise bewohnen Eigentümer und ihre Familien maximal zwei bis drei Wohnungen im Mehrfamilienhaus. Die übrigen Einheiten werden vermietet. Das Aufsetzen von Mietverträgen, das Vornehmen von Mietanpassungen, die Betriebskostenabrechnung, die Kommunikation mit Mietern – vor allem bei Konflikten – und das Aneignen von Grundlagenwissen zu den Mieterrechten gehören daher zu den klassischen Eigentümer-Aufgaben.

Einige dieser Tätigkeiten können Vermieter auf Dauer natürlich auf externe Services auslagern und so zum Beispiel Profis für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung und die Formulierung der Mietverträge engagieren. Oft profitieren Mehrfamilienhaus-Besitzer ganz grundsätzlich davon, sich von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt bezüglich ihrer Rechte und Pflichten beraten zu lassen.

Instandhaltung und Modernisierung

Darüber hinaus erstreckt sich das Aufgabengebiet von Mehrfamilienhaus-Eigentümern auf diese Bereiche:

• Beauftragung regelmäßiger Wartungsarbeiten und Reparaturen

• Planung von Modernisierungsmaßnahmen zur Wertsteigerung

• Planung der Kosten für die laufende Instandhaltung des Mehrfamilienhauses

Preise und Kostenfaktoren beim Bau eines Mehrfamilienhauses

Beim Bau eines Mehrfamilienhauses sind die Kosten der Aspekt, mit dem sich viele Bauherren besonders intensiv beschäftigen. Das ist in Anbetracht der Höhe der Investition nicht nur logisch, sondern auch sinnvoll, wenn nicht gar zwingend erforderlich. Deshalb möchten auch wir an dieser Stelle ausführlicher über die Baukosten bei Mehrfamilienhäusern mit acht Parteien sprechen.

Baukosten pro Quadratmeter

Durchschnittlich belaufen sich die Kosten für ein achtteiliges Mehrfamilienhaus in Deutschland auf 2.500 Euro bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Wo genau die tatsächlichen Baukosten innerhalb dieser Spanne liegen, hängt mitunter von diesen Einflussfaktoren ab:

• Bauweise (Massiv- oder Fertighaus)

• Lage und Region

• Grundstückspreis, Erschließungsgrad und Bodenbeschaffenheit

• Aufbau der Wohneinheiten (simpler Grundriss oder komplexes Architekten-Design)

• Ausstattung (z.B. PV-Anlagen, Tiefgarage, Dachterrasse, Balkone, Keller etc.)

• Preisniveau des Anbieters

Kaufpreise auf dem Immobilienmarkt

Es ist kein Geheimnis, dass Wohnraum in unserer heutigen Zeit ein knappes Gut und eine im selben Maße lukrative Anlageoption ist. Da überrascht es wenig, dass die Kosten von Mehrfamilienhäusern, die zum Kauf angeboten werden, steigen. Insbesondere in Ballungsgebieten zeichnet sich eine zunehmende Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern mit vielen Wohneinheiten ab. Dennoch ist es mit etwas Glück und gutem Timing durchaus möglich, Mehrfamilienhäuser zu Preisen zu kaufen, die deutlich niedriger als die Baukosten für ähnliche Gebäude wären.

Übrigens: Im Gegensatz zum Bau, bei dem Bauherren gerade bei massiver Bauweise stets mit ungeplanten Steigerungen der Baukosten rechnen müssen, erhalten sie das Haus beim Kauf zum Festpreis – ein angenehmer Vorteil. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass unentdeckte Mängel und Sanierungsbedarfe auch bei Kaufobjekten zu unvorhergesehenen Kosten führen können.

Laufende Betriebskosten

Im laufenden Betrieb verursacht das Mehrfamilienhaus Kosten für Strom, Wasser und Heizung sowie für Verwaltung und Instandhaltung. Eigentümer sollten daneben an das Bilden von Rücklagen zum Decken der Kosten späterer Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen und zum Ausgleich von ungeplanten Leerständen denken.

Rechtliche und steuerliche Aspekte

Über diese steuerlichen und rechtlichen Aspekte sollten Bauherren beim Bau eines Mehrfamilienhauses Bescheid wissen:

Baurechtliche Besonderheiten

Der Bau eines Mehrfamilienhauses ist nicht überall möglich, denn nicht selten schließt der Bebauungsplan die Errichtung solch großer Gebäude explizit aus. Ein genauer Blick auf den Bebauungsplan ist beim Grundstückskauf für ein Mehrfamilienhaus also unerlässlich. Außerdem ist es ratsam, eine Bauvoranfrage zu stellen, um die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit des Projekts zu prüfen.

In weiten Teilen gelten für Mehrfamilienhäuser dieselben baurechtlichen Vorschriften wie für den Bau von Einfamilienhäusern. Dazu zählt auch die Einhaltung der Anforderungen zu Abstandsflächen, welche der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes entnommen werden können. Verschärfte Auflagen müssen Bauherren eines Mehrfamilienhauses vor allem in Bezug auf Schall- und Brandschutz gerecht werden.

Mietrecht bei Mehrfamilienhäusern

Auf dem Gebiet des Mietrechts müssen sich Eigentümer auskennen, die ihr Mehrfamilienhaus vermieten möchten, was bei Immobilien mit acht Wohneinheiten fast immer der Fall ist. Besondere Aufmerksamkeit sollte dabei der rechtssicheren Gestaltung von Mietverträgen, dem Kündigungsschutz und der rechtskonformen Gestaltung von Mietpreisen – Stichwort „Mietpreisbremse“ – geschenkt werden.

Steuerliche Vorteile und Pflichten

Einer der vielleicht wertvollsten Tipps, die man dem Eigentümer beim Bau eines Mehrfamilienhauses geben kann, lautet: Lassen Sie sich professionell steuerrechtlich beraten. Rund um die Kosten des Baus, die laufenden Kosten und die Kosten der Instandhaltung, Abschreibungsmöglichkeiten, Grund- und Gewerbesteuer sowie die Mieteinnahmen ist hier einiges zu berücksichtigen, wovon der Laie keine Kenntnis besitzt.

Übrigens: Wer sich über die steuerlichen Gegebenheiten informiert, stellt nicht nur sicher, dass er keine Gesetze missachtet, sondern auch, dass er keine steuerlichen Vorteile „verschenkt“. So ist beim Bau eines Mehrfamilienhauses beispielsweise ein zusätzlicher AfA-Satz von bis zu 5 % in den ersten drei Jahren nach der Errichtung des Neubaus beantragbar.

Nachhaltigkeit und Zukunftstrends bei Achtfamilienhäusern

Zum Abschluss dieses Artikels kommen wir auf zwei große Themenfelder zu sprechen, die für jeden, der ein Haus bauen möchte, von Interesse sind: die Nachhaltigkeit und die zeitgemäße, zukunftstaugliche Ausstattung.

Ökologische Baukonzepte

Ökologische Baukonzepte sind längst keine Zukunftsmusik mehr, sondern sind nach aktuellem Stand bereits fest in der Massiv- und Fertighaus-Branche etabliert. Das bewusste Setzen auf nachhaltige Materialien, erneuerbare Energien und ähnliche Maßnahmen, die die Energiebilanz des Hauses verbessern, ist dabei keine Entscheidung, die ausschließlich von Umweltschutzgedanken angetrieben wird. Vielmehr sind Einsparungen bei Strom- und Heizkosten sowie Wohngesundheit und Wohnqualität überzeugende Argumente für ökologische Baukonzepte.

Bei ISOWOODbau wird nachhaltiges, energieeffizientes Bauen und Wohnen groß geschrieben. Wir verfügen über einen reichen Erfahrungsschatz im Bau von KfW-40 Häusern, Passivhäusern, Plusenergiehäusern und Co. und verhelfen Kunden routiniert zum wohngesunden, nachhaltigen Haus mit Top-Energiebilanz.

Digitalisierung und Smart Building

Zur Steigerung des Wohnkomforts, Optimierung des Energie- und Sicherheitsmanagements und Vereinfachung der Verwaltungsprozesse können heute moderne, „smarte“ Technologien eingesetzt werden. Bei Mehrfamilienhäusern sind zum Beispiel smarte Steuersysteme für Lüftung und Heizung sehr beliebt.

Die Ausstattung eines Hauses mit solchen Komponenten treibt die Baukosten zwar zunächst einmal in die Höhe, kann sich auf lange Sicht aber doppelt und dreifach lohnen. Denn zum einen erhöht die moderne Ausstattung die Attraktivität des Gebäudes für Mieter, zum anderen sind durch smartes Management Einsparungen bei den laufenden Kosten möglich.

Fazit

Der Bau eines Mehrfamilienhauses erfordert eine gründliche Planung, einen tragfähigen Finanzierungsplan und den richtigen Baupartner für das Projekt. Sind diese Voraussetzungen gegeben, stellt das Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten langfristige Mieteinnahmen in Aussicht und eignet sich hervorragend als Kapitalanlage.

FAQs zum Achtfamilienhaus