Vierfamilienhaus planen, bauen, kaufen & finanzieren

Typische Grundrisse und Architekturformen beim 4-Familienhaus

In ihrer Architektur sind Mehrfamilienhäuser genauso flexibel an die Vorstellungen der Bewohner anpassbar wie andere Haustypen. Sie können zum Beispiel komplett symmetrisch, versetzt oder im Split-Level-Aufbau gebaut werden. Sie besitzen mehrheitlich zwei oder drei Geschosse, wobei der Zugang zu den Wohnungen entweder durch vier separate Hauseingänge oder über einen gemeinsam genutzten Hauseingang und vier innenliegende Wohnungstüren erfolgt.

Die Wohnungen im Erdgeschoss können zu Terrassen führen, in den darüberliegenden Stockwerken sind Balkone eine beliebte Baukomponente mit Mehrwert. Sofern man sich beim Mehrfamilienhaus bauen für ein Flachdach entscheidet, kann darauf eine Dachterrasse eingerichtet werden. Deren Nutzung kann entweder den Bewohnern des obersten Stockwerks vorbehalten sein, oder allen Wohnparteien über einen Außenzugang ermöglicht werden.

Was die Stellplätze für Autos betrifft, so sind baurechtliche Vorschriften zu beachten. Je nach Bundesland müssen beim Bau eines Mehrfamilienhauses unterschiedlich viele Stellplätze dazu gebaut werden. Der Standard sieht einen bis eineinhalb Stellplätze pro Wohneinheit vor, Abweichungen nach oben und unten sind aber möglich.

Übrigens: Neben Außenstellplätzen gibt es natürlich die Option, einen großen Carport oder direkt eine Tiefgarage anzulegen. Vor allem Letzteres ist allerdings mit erheblich höheren Kosten verbunden.

Planung eines Vierfamilienhauses – worauf kommt es an?

Diese Punkte stehen bei der Planung von Mehrfamilienhäusern im Vordergrund:

• Grundstück: Bauwillige müssen zunächst ein Grundstück finden, das ausreichend groß ist, um einem Haus für vier Parteien Platz zu bieten. Von Interesse sind dabei auch die Bebaubarkeit im Hinblick auf GRZ und GFZ sowie der Erschließungsgrad.

• Baukörper und Zugang: Das Mehrfamilienhaus muss mit einer Treppe und gegebenenfalls mit einem Aufzug ausgestattet werden, sodass ausgehend vom Erdgeschoss alle Wohneinheiten erreicht werden können. Außerdem sind Räumlichkeiten für die Haustechnik einzuplanen.

• Platzbedarf: Bauherren müssen definieren, wie viel Wohnfläche jede Wohnung haben und wie viel Gemeinschaftsfläche an welchen Stellen im Mehrfamilienhaus geschaffen werden soll. Darüber hinaus muss die Frage geklärt werden, ob mit oder ohne Keller gebaut werden soll. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses wird üblicherweise ein Keller integriert, der Platz für Technik und Lagerfläche für die Bewohner bietet.

• Schalldämmung: Der Schalldämmung fällt beim Mehrfamilienhaus eine größere Bedeutung zu als beim Einfamilienhaus. Insbesondere bezüglich der Wände und Decken zwischen den Wohneinheiten muss bei der Projekt-Planung unbedingt an den Schallschutz gedacht werden.

• Barrierefreiheit: Optional kann das Gebäude barrierefrei (siehe DIN 18040 Teil 2) geplant werden. Die Umsetzung von Maßnahmen, die die Barrierefreiheit im Mehrfamilienhaus erhöhen, ist potenziell förderfähig.

Als Spezialisten für den Gewerbe- und Wohnungsbau wissen wir von ISOWOODbau, wie wichtig eine sorgfältige Planung beim Hausbau ist – das gilt umso mehr, wenn man ein Mehrfamilienhaus bauen möchte. Damit Ihr Bauprojekt ein voller Erfolg wird, übernehmen wir auf Wunsch gerne nicht „nur“ den Bau, sondern auch die Planung. Unser eingespieltes Team aus Architekten, Fachplanern und Experten aus unterschiedlichen Gewerken arbeitet in optimal aufeinander abgestimmten Prozessen zusammen. So können Sie auf einen kompetenten Ansprechpartner an Ihrer Seite vertrauen und sich auf ein gelungenes Mehrfamilienhaus freuen, bei dessen Planung an wirklich alles gedacht wurde.

Mehrfamilienhaus bauen: Baurecht und Genehmigungen

Damit das Mehrfamilienhaus genehmigungsfähig ist, müssen diese baurechtlichen Aspekte berücksichtigt werden:

• Sondervorschriften der Landesbauordnung, die teilweise ab einem Umfang von vier Wohneinheiten gelten

• Nachweis über genügend Stellplätze (meist 1 bis 1,5 Plätze pro Wohnung erforderlich)

• Brandschutzkonzept mit Fluchtwegen, Brandschutzwänden und Brandschutztüren

• Schallschutz nach DIN 4109

Im Hinblick auf die Eintragung ins Grundbuch gibt es unterschiedliche Anforderungen, die sich danach richten, ob lediglich ein Eigentümer oder mehrere Eigentümer eingetragen werden. Handelt es sich um einen gemeinschaftlichen Bau, muss der Bauantrag zum Beispiel zwingend von allen Eigentümern unterzeichnet werden.

Bauweisen für Vierfamilienhäuser

Für die Realisierung des Vorhabens „Mehrfamilienhaus bauen“ kommen mehrere Bauweisen infrage:

Massivbauweise

• Errichtung eines massiven Hauses „Stein auf Stein“ auf der Baustelle

• Typischerweise aus Ziegel, Kalksandstein und Beton

• Stabil im Wert, gute Schallschutzwerte und hohe Energieeffizienz

• Längere Bauzeit und vergleichsweise hoch im Preis

Holzrahmenbau oder Holz-Hybrid

• Nachhaltige Bauweise mit Fokus auf den natürlichen Rohstoff Holz

• Kürzere Bauzeit, oft niedrigere Kosten und ggf. Förderfähigkeit

• Begrenzte Traglast bei mehreren Geschossen

Fertighaus-Mehrfamilienhaus

• Mehrfamilienhaus aus im Werk vorgefertigten (Holz-)Bauteilen

• Große Auswahl an Fertighaus-Mehrfamilienhaus-Anbietern

• Geringer Arbeits- und Organisationsaufwand für den Bauherrn aufgrund praktischer Leistungspakete

• Schneller Aufbau, häufig überraschend große Individualisierbarkeit und vergleichsweise günstiger Preis

Massiv-, Fertighaus-Mehrfamilienhaus oder doch ein vom unabhängigen Architekten geplantes hybrides Holzhaus bauen? Die eine korrekte Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Vielmehr hängt es von den Vorstellungen, dem Budget und den individuellen Bedürfnissen der Bauherren ab, welche Bauweise sich im einzelnen Fall am besten eignet. Unser Tipp: Informieren Sie sich über die verschiedenen Bauweisen, vergleichen Sie deren Vor- und Nachteile und lassen Sie sich bei Bedarf professionell beraten.

Bei ISOWOODbau erhalten Sie das Mehrfamilienhaus Ihrer Träume in ökologischer Fertigbauweise, wobei wir mit präzise vorgefertigten Bauelementen, einer innovativen, natürlichen und klimaregulierenden Dämmung und regionalem Holz aus nachhaltigem Anbau arbeiten. Im Resultat erfreuen sich unsere Kunden an Gebäuden, die Nachhaltigkeit, Energieeffizienz, Wohngesundheit und höchste Qualität unter einen Hut bringen.

Baukosten für ein Vierfamilienhaus – aktuelle Preisspanne

Für welchen Preis kann man ein Mehrfamilienhaus bauen? Die Preise für Grundstück und Bau beginnen bei etwa 800.000 Euro. Je größer das Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten, je besser die Lage und je hochwertiger die Ausstattung, desto höher sind die Kosten. Unter Umständen investiert man also schnell 1,5 Millionen Euro und mehr.

Die Kosten für ein Vier-Parteien-Mehrfamilienhaus setzen sich in der Hauptsache aus diesen Posten zusammen:

• Preis des Grundstücks

• Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Kosten der Erschließung etc.)

• Kosten des Baus (z.B. Planung, Materialien, Bauüberwachung und Gewerke)

• Baunebenkosten (Honorare für Architekt und Statiker, Genehmigungsgebühren, Versicherungen etc.)

• Außenanlage (z.B. Terrasse, Garten und Stellplätze)

• Ausstattung

Die Baukosten für ein vierteiliges Mehrfamilienhaus belaufen sich im Schnitt auf circa 2.000 Euro bis 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Übrigens: Wer sein Mehrfamilienhaus mit einem Fertighausanbieter baut, profitiert oft von einem etwas niedrigeren Preis als beim Massiv-Hausbau über Baufirmen. Hier sollten Kunden stets mehrere Angebote einholen und in puncto Preis-Leistung miteinander vergleichen, um ihr Mehrfamilienhaus zum besten Preis errichten zu können. Im Idealfall gelingt es, einen Vertrag mit einem Festpreis abzuschließen.

Wirtschaftlichkeitsberechnung & Rendite

Diese Faktoren beeinflussen die Höhe der Einnahmen, die mit der Vermietung eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen erzielt werden können:

• Lage des Hauses und regionales Preisniveau

• Ausstattung der Wohnungen

• Zustand des Gebäudes

• Nutzungsart (Wohn- oder Gewerbefläche)

Um zu ermitteln, ob sich der Bau eines Mehrfamilienhauses aus finanzieller Sicht lohnt, sollte die potenzielle Rendite errechnet werden. Wichtig: Es muss nach Brutto- und Nettorendite unterschieden werden. Die Bruttorendite erhält man, indem man die jährlichen Mieteinnahmen durch den Preis des Hauses teilt und das Ergebnis mit hundert multipliziert. Die Nettorendite, die aussagekräftiger ist, lässt sich mit dieser Formel berechnen:

(Kaltmiete pro Jahr – laufende Kosten für den Betrieb) : (Kaufpreis bzw. Baukosten + Nebenkosten) * 100

Liegen die Ergebnisse aus diesen Berechnungen vor, kann damit die sogenannte Break-Even-Rechnung angestellt werden. Sie verrät, an welchem Punkt sich die Kosten und Einnahmen die Waage halten. Ab dann beginnt die Zeit, in der sich die Investition in das Mehrfamilienhaus auszuzahlen beginnt. Der ermittelte Break-Even-Point ist jedoch nicht in Stein gemeißelt, denn es gibt stets Faktoren, die sich nicht zu 100 % vorhersehbar einkalkulieren lassen. Gemeint sind zum Beispiel Leerstände, Instandhaltungskosten und die Inflation.

Finanzierungsmöglichkeiten für das Projekt „Neubau Mehrfamilienhaus“

Angesichts der beträchtlichen Investition, die der Bau eines Mehrfamilienhauses darstellt, ist die Finanzierung ein Teil der Planungsphase, mit der das Vorhaben steht und fällt. Sie sollte entsprechend frühzeitig geklärt werden, damit bei der weiteren Planung gesichert ist, dass die Kosten gestemmt werden können. Diese Optionen zur Finanzierung der Baukosten sind gängig:

Eigenkapital & Fremdfinanzierung

Wer ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, sollte etwa 20 % bis 30 % des Preises aus Eigenkapital aufbringen können. Die verbleibenden Kosten können dann durch eine Immobilien-Finanzierung gedeckt werden. Beim Abschließen des Kreditvertrags für das Mehrfamilienhaus sollten Bauherren ein besonderes Auge auf Konditionen, Laufzeit und Zinsbindung haben und sich im Zweifel von einem unabhängigen Experten beraten lassen.

Förderprogramme

Der Bau eines Mehrfamilienhauses kann mitunter durch diese Programme gefördert werden:

• KfW-Kredite (z.B. Effizienzhaus 40 und Nachhaltigkeitsbonus)

• Förderungen für barrierefreies Bauen

• Zuschüsse von Bund und Ländern speziell für Mietwohnraum (z.B. sozialer Wohnungsbau und Städtebauförderung)

Vierfamilienhaus kaufen statt bauen – Vor- und Nachteile

Sollte man ein Mehrfamilienhaus bauen oder doch besser kaufen? Eine berechtigte Frage, insbesondere angesichts des Zeit- und Organisationsaufwands, der mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses einhergeht. Für beziehungsweise gegen den Mehrfamilienhaus-Kauf sprechen diese Vor- und Nachteile: