Bürogebäude bauen: Kosten und Planung im Überblick

Erste Überlegungen: Bedarf und Nutzung analysieren

Hierzu muss eine Bedarfsanalyse durchgeführt werden. Mit einer solchen Analyse soll nicht nur die aktuelle Situation erfasst werden, sondern es müssen auch Mitarbeiter befragt werden. Im weiteren Verlauf müssen die Organisationsabläufe analysiert werden, um festzustellen, wo Handlungsbedarf herrscht. Und last but not least müssen Interessenten die zukünftigen Bedürfnisse rund um das neue Bürogebäude identifizieren.

• Unternehmensart – Nicht nur die Art des Unternehmens spielt bei der Bedarfsanalyse eine wichtige Rolle. Vielmehr geht es auch um die Art der Tätigkeit sowie um die Unternehmenskultur. Dies bedeutet, dass bereits vor den ersten Planungsaktivitäten klar sein muss, für welche Unternehmensart das Bürogebäude errichtet wird. Es macht einen deutlichen Unterschied, ob es sich um eine Agentur, ein Büro mit Produktion, eine Kanzlei, eine Verwaltung oder um ein Start-up handelt. Jede Unternehmensart hat ihre eigenen Ansprüche und Bedürfnisse an Bürokomplexe.

• Anzahl Mitarbeiter – Im ersten Schritt muss die aktuelle Mitarbeiterzahl bestimmt werden. Danach kann eine Prognose zum zukünftigen Wachstum erfolgen. Die ermittelten Werte sind Grundlage für die Berechnung des zukünftigen Flächenbedarfs. Wie viel Fläche pro Mitarbeiter benötigt wird, hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen die Art der Tätigkeit, das Arbeitsmodell sowie die Aufgabenstellung für jeden einzelnen Arbeitsplatz.

• Bürokonzepte – Je nach Bürokonzept variiert der Flächenbedarf. Für ein einzelnes Büro wird weniger Platz benötigt als für ein Großraumbüro oder für Konferenzräume. Eine gute Lösung stellt hier das Mixed-Use-Konzept dar, bei dem Einzelbüros mit Großraumbüros kombiniert werden. Nicht zu vergessen sind Pausenräume, Teeküchen sowie Flure, Sanitäreinrichtungen, Technikräume und Lager.

• Flexible Flächen vs. feste Raumaufteilung – Flexible Flächen bieten aufgrund einer besseren Auslastung und einer verbesserten Kommunikation einige Vorteile. Solche Flächen können jederzeit an die Bedürfnisse sowie an die Arbeitsumgebungen angepasst werden. Eine feste Raumaufteilung dagegen bietet mehr Privatsphäre, einen stabilen Arbeitsplatz sowie eine vereinfachte Organisation. Für welches Raumkonzept sich Bauinteressenten entscheiden, hängt in erster Linie von der spezifischen Thematik des Unternehmens sowie der Arbeitsweise der Mitarbeiter ab.

• Wachstum und Skalierbarkeit – Schon beim Planen eines Bürogebäudes muss an das Wachstum des Unternehmens gedacht werden, da dies bedeutet, dass mehr Büroflächen oder mehr Platz für technisches Equipment benötigt werden. Bei der Skalierbarkeit dagegen geht es um die flexible Nutzung sowie um die technologische Anpassung des Bürogebäudes an die Thematik der Zukunft.

Standortwahl und Grundstück

Für den Unternehmenserfolg spielt die Standortwahl eine entscheidende Rolle. Eine gute Standortwahl garantiert nicht nur mehr Sichtbarkeit und Erreichbarkeit, sondern es zieht die Kunden an und steigert dabei gleichzeitig die Zufriedenheit der Mitarbeiter.

• Standortkriterien: Zu den wichtigsten Standortfaktoren zählen neben der Lage auch die Verkehrsanbindung, welche sowohl für die Mitarbeiter als auch für Besucher und Lieferanten wichtig ist. Des Weiteren ist das Umfeld entscheidend, denn ein attraktives Stadtbild oder ein gepflegtes Bürogebäude kann die Attraktivität des Standorts verbessern. Dabei ist es wichtig, dass der Standort repräsentativ ist, denn dies vermittelt dem Besucher sofort einen positiven Eindruck vom Unternehmen.

• Grundstücksgröße: Das Grundstück sollte ausreichend groß sein, damit es genügend Platz für das Bürogebäude sowie für eventuelle Außenanlagen bietet. Dabei sollte das Grundstück einen ansprechenden Eindruck vermitteln und die Möglichkeit zum Bau von ausreichend Parkplätzen sowie eventuell Platz im Außenbereich für einen kleinen Gastronomiebetrieb bieten.

• Erschließung: Im Zuge der Erschließung geht es nicht nur um den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz für Strom, Wasser und Telekommunikation, sondern auch um eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel wie Bus und Bahn. Letzteres ist sowohl für die Mitarbeiter als auch für Kunden wichtig.

• Bebauungsplan: Für ein Bürogebäude ist der Bebauungsplan fast noch wichtiger als für den privaten Hausbau. Der Bebauungsplan legt fest, unter welchen Bedingungen ein Bürogebäude auf dem Grundstück gebaut werden darf. Das Baugrundstück muss dazu nicht nur als Gewerbefläche ausgewiesen sein, sondern es sind auch Vorgaben zur Gebäudehöhe sowie zu anderen baulichen Vorschriften zu beachten.

• Bodengutachten: Um Baurisiken zu minimieren, spielen die Bodenbeschaffenheit und die Altlasten Prüfung eine wichtige Rolle. Aus diesem Grund sollte zwingend ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden. Zum einen gibt dieser Aufschluss über die Tragfähigkeit des Bodens sowie dessen Wasserverhältnisse und zum anderen erfahren angehende Bauherren, ob Altlasten oder andere relevante Faktoren das Errichten der Bürogebäude negativ beeinflussen.

Bauarten und Architektur eines Bürogebäudes

Ein Bürogebäude kann sowohl in unterschiedlichen Bauarten als auch in architektonischen Stilen errichtet werden. Zu den gängigsten Bauarten gehören modulare Strukturen, nachhaltige Konzepte sowie klassisch organisierte und flexible Arbeitsbereiche. Grundsätzlich sollte das Bürogebäude den spezifischen Aufgabenstellungen des Unternehmens sowie dem Zweck und Nutzen des Bürogebäudes entsprechen.

• Massivbau vs. Stahlbau vs. Holzhybrid: Der Massivbau ist optimal für Bürogebäude mit hohen statischen Anforderungen und wenn das Gebäude einen traditionellen Charakter verkörpern soll. Der Stahlbau dagegen eignet sich für Bürokomplexe mit großen Spannweiten und wenn eine gute Anpassungsfähigkeit gewährleistet sein soll. Anders sieht es beim Holzhybrid-Bau aus, denn dieser ist eine gute Wahl, wenn es darum geht nachhaltig, energieeffizient und flexibel zu bauen.

• Vor- und Nachteile der jeweiligen Bauweise: Zu den Vorteilen beim Massivbau zählen neben der hohen Tragfähigkeit und Stabilität auch die guten Brandschutzeigenschaften. Nachteilig sind dabei die höheren Lohn- und Materialkosten sowie die längeren Bauzeiten. Der Stahlbau steht für kurze Bauzeiten und eine geringere Umweltbelastung im Vergleich zum Massivbau. Wesentliche Nachteile bei Stahlbau sind die Korrosion bei Feuchtigkeit sowie die höheren Anschaffungskosten für die Stahlkonstruktion. Der Holzhybrid-Bau dagegen ist nachhaltig und umweltfreundlich und schafft dabei ein angenehmes Raumklima. Zu den größten Nachteilen zählen die Anfälligkeit gegen Feuchtigkeit und Schädlinge sowie die potenziell höheren Planungskosten.  

• Modulbauweise: Die Modulbauweise bietet nahezu uneingeschränkte Möglichkeiten für Büroräume. Im Vergleich zu den herkömmlichen Bauweisen kann die Bauzeit für ein Bürogebäude um rund 70 % reduziert werden. Dies bedeutet, dass das moderne Bürogebäude deutlich schneller fertiggestellt ist und als Arbeitsplatz genutzt werden kann. Somit ist die Fertigbauweise eine attraktive Alternative, insbesondere wenn es um flexible und temporäre Büroflächen mit Komfort geht. Der Büroraum bzw. das Arbeitsumfeld lassen sich leichter an die spezifischen Bedürfnisse des Unternehmens anpassen.

• Fassadengestaltung: Bei der Gestaltung der Fassaden  wird Wert auf die Funktionalität gelegt. Dazu zählen der Schutz vor Witterung, der Schallschutz sowie die Wärmeisolierung. Ebenso wichtig ist dabei die Ästhetik. Um einen ansprechenden Eindruck zu erzeugen, kann die Fassade mit Glas, Metall, Stein oder Holz gestaltet werden.

• Energieeffizienz: In diesem Zusammenhang ist die Materialwahl wichtig. In erster Linie geht es dabei um hochwertige Dämmstoffe sowie um energieeffiziente Fenster und Türen. Wenn möglich, sollte an die Verwendung von regenerativen Energien sowie an eine intelligente Gebäudesteuerung gedacht werden. Die Gebäudeausrichtung spielt in Bezug auf den Einfluss der Sonneneinstrahlung sowie der natürlichen Belüftung eine entscheidende Rolle.

• Corporate Design: Das Bürogebäude sollte sich auf den ersten Blick durch seine Farbe, Gestaltung und die Formgebung hervorheben, um der Markenidentität gerecht zu werden. Dazu zählen auch die Gestaltung der Lobby sowie der Gemeinschaftsflächen, um ein positives Unternehmensbild zu vermitteln. Nicht zu vernachlässigen sind die Arbeitsbereiche, denn diese sollen sowohl das Wohlbefinden als auch die Motivation fördern.

• Zukunftsfähigkeit: Damit Bürogebäude zukunftsfähig bleiben, wird immer öfter flexibel, nachhaltig und energieeffizient. Die Architektur konzentriert sich dabei auf die flexiblen Raumkonzepte, langlebige Materialien, den Einsatz von erneuerbaren Energien sowie eine Minimierung des CO2-Ausstoßes. In diesem Zusammenhang dürfen die Barrierefreiheit, die Umbauflexibilität und die sich stetig entwickelnde  Digitalisierung nicht zu kurz kommen.

Planung & Genehmigung

Zur Planung und Genehmigung von Bürogebäuden zählen neben dem detaillierten Planen auch der Prozess rund um die Einreichung des Bauantrages bis zur Baugenehmigung durch die zuständige Behörde.

• Architekt vs. Generalunternehmer vs. Projektsteuerer: Der Architekt ist für die Planung und Gestaltung der Bürogebäude zuständig, während der Generalunternehmer die Bauausführung unternimmt und der Projektsteurer sich um das Projektmanagement kümmert. Die Wahl sollte auf einen Architekten fallen, wenn es sich um ein individuelles und komplexes Projekt handelt. Der Generalunternehmer ist ideal für einfache und standardisierte Projekte. Möchten Bauherren die Kontrolle über das Bauprojekt behalten und die Kosten reduzieren, dann ist es ratsam, einen Projektsteurer zu engagieren.  

• Leistungsphasen der HOAI: Es gibt neun verschiedene Leistungsphasen. Als Leistungsphase wird immer ein Planungsabschnitt einer Gesamtleistung bezeichnet, welche von einem Architekten oder Ingenieur übernommen wird. Die Leistungsphase bildet somit einen strukturierten Rahmen, welcher den Ablauf von Bauprojekten in verschiedene Stufen unterteilt.

• Bauvoranfrage vs. Bauantrag: Die Bauvoranfrage dient der Klärung einzelner Fragen, bevor ein Bauantrag gestellt wird. Somit kann sichergestellt werden, dass das Bauvorhaben Bürogebäude grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Der Bauantrag dagegen schafft die rechtliche Basis für den Baubeginn.

• Genehmigungsprozess: Es ist ratsam, sich möglichst früh mit den Themen Genehmigung und technische Auflagen zu beschäftigen, da diese eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen, um Verzögerungen zu vermeiden.  Im Rahmen der Genehmigungsplanung werden alle benötigten Dokumente und Nachweise für die Baugenehmigung zusammengestellt. Dazu zählen auch statische Berechnungen, Energieeffizienz-Nachweise sowie Brandschutzkonzepte.

• Einbindung von Fachplanern: Moderne Bürogebäude sollten immer unter Einbindung von Fachplanern wie zum Beispiel Architekten und Ingenieure, die sich mit den Themen Brandschutz, Energie und Statik auskennen, geplant werden.  

Bau Bürogebäude: Kosten im Detail

• Kostenarten: Diese unterteilen sich in

  • Grundstückskosten – Die Kosten für ein Grundstück können je nach Standort, Größe und Bebauungsplan stark variieren.

  • Erschließungskosten – Diese sind Teil der Gesamtkosten und fallen für den Anschluss an die öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsnetze an. Die Kosten sind abhängig von. der Lage und der Größe des Grundstücks sowie den lokalen Regelungen.

  • Baukosten – Diese Kosten beinhalten die Erstellung des Fundaments, die Rohbaukonstruktion, die Dachkonstruktion mit Eindeckung sowie den Ausbau und. die Technik für das moderne Bürogebäude.

  • Baunebenkosten – Damit sind die Kosten für Planungen, Genehmigungen, Gutachten, Versicherungen, Gebühren und Steuern, die während des Bauvorhabens anfallen.

  • Außenanlagen – Diese Kosten sind ein wichtiger Teil der Gesamtinvestition und betragen in der Regel zwischen 5 und 15 % der gesamten Bausumme. Zu den Außenanlagen zählen Erdbauarbeiten, Einfriedungen, Tore, Wege, Stellplätze, Beleuchtung und Grünanlagen.

  • Einrichtung und Technik – Damit sind die Kosten für die Innenausstattung sowie für das technische Equipment gemeint.

• Preisrahmen pro m²: Die Kosten für moderne Bürogebäude lassen sich in Kosten rund um das Bauvorhaben sowie in Kosten für die Gebäudeausstattung unterteilen. Je nach Bauart und Standort variieren die Baukosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Für die Ausstattung muss mit Kosten von 1.900 bis 2.900 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden.

• Einflussfaktoren auf die Kosten: Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen neben dem Standort auch die Gebäudegröße bzw. der Gebäudetyp. Weitere Einflussfaktoren sind die Bauweise, die verwendeten Materialien, die Ausstattung, der Baustandard, die Wahl der technischen Anlagen, die Komplexität des Designs und der Architektur sowie die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit.

• Typische Kostenfallen und Einsparpotenziale: Zu den typischen Kostenfallen für moderne Bürogebäude zählen die Baunebenkosten, die nicht genügend beachtet wurden, sowie eine Fehlplanung bzw. Änderungen während des Bauprozesses. Einsparpotenziale entstehen durch eine Vereinfachung der Architekt oder durch den Verzicht auf überflüssige Standards sowie durch kompakte Bauformen und last but not least durch die Nutzung von Fördermitteln.

Förderungen und Finanzierungsmöglichkeiten

Die Finanzierungsmöglichkeiten für die Errichtung von Bürogebäuden werden durch verschiedene Förderungen erleichtert. Neben den staatlichen Förderprogrammen können Investoren zwischen verschiedenen Immobilienkrediten wählen.

• Staatliche Förderprogramme – Dazu zählen die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie die KfW-Fördermöglichkeiten. Die BEG gewährt Zuschüsse für den Einbau von klimafreundlichen Heizsystemen sowie Kredite für energieeffiziente Maßnahmen. Die KfW dagegen fördert die Baubegleitung.

• BAFA-Zuschüsse für Gebäudetechnik – Hiermit wird die Nutzung von erneuerbaren Energien im Neubau durch Zuschüsse für zum Beispiel Wärmepumpen, Biomasse-Anlagen oder Solarkollektoren gefördert.

• Gewerbliche Immobilienfinanzierung – Die Kredite werden speziell zur Finanzierung von Nichtwohngebäuden eingesetzt und können mit staatlichen Förderungen kombiniert werden.

• Leasing, Mietkauf, Sale-and-Lease-Back-Modelle – Beim Leasing wird das moderne Bürogebäude für einen bestimmten Zeitraum angemietet. Es werden dafür monatliche Mieten gezahlt. Beim Mietkauf dagegen wird das moderne Bürogebäude angemietet. Am Ende des Mietvertrags kann das Bürogebäude zu einem zuvor vereinbarten Preis gekauft werden. Im Rahmen der Sale-and-Lease-Back-Modelle wird das moderne Bürogebäude an eine Leasinggesellschaft verkauft und im Anschluss direkt zurückgemietet.

• Eigenkapital vs. Fremdkapital – Für vorhandenes Eigenkapital müssen keine Zinsen gezahlt werden, sodass dies die Gesamtkosten für die Finanzierung reduziert. Der Eigentümer bzw. Investor hat dabei Dritten gegenüber keine Schulden und ist somit unabhängiger, wenn es um Entscheidungen geht. Im Gegensatz dazu kann Fremdkapital günstiger als Eigenkapital sein. Dies liegt unter anderem an günstigen Zinslagen. Des Weiteren sind die Zinszahlungen für das Fremdkapital von der Steuer absetzbar.

Marktentwicklung und Trends im Gewerbebau: Was Bauherren aktuell beachten sollten

Im Bereich Gewerbebau zeigt sich seit über einem Jahr ein wachsendes Interesse an flexiblen Lösungen wie Bürocontainer oder modularer Fertigbau. Ob Verwaltungsgebäude, Büroräume oder kombinierte Büroimmobilien mit integriertem Hallenbau – entscheidend sind heute kurze Bauzeiten, wirtschaftliche Funktionalität und flexible Nutzungskonzepte. Besonders im ersten Quartal 2025 war ein Anstieg der Baupreise bei klassischen Neubauprojekten zu verzeichnen, was viele Mieter und Anbieter zu alternativen Lösungen im Bürobau oder Industriebau bewegt hat.

Für jedes Haus im Gewerbebau, das neu errichtet wird, stellt sich die Frage: Welche Funktionalität wird benötigt, was wünschen sich die künftigen Mieter, und wie bleiben Büroimmobilien langfristig wirtschaftlich attraktiv? Der Trend geht zu hybriden Lösungen – etwa Fertigbau mit hoher Anpassbarkeit – und zu etablierten Anbietern, die ganzheitliche Lösungen für Verwaltungsgebäude oder Bürocontainer-Anlagen bieten. Auch im zweiten und dritten Quartal dieses Jahres bleibt der Bürobau-Markt ein dynamisches Feld, das zwischen Industriebau, Hallenbau und modernen Büroräumen stark differenziert.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz beim Bürogebäude

Das moderne Bürogebäude muss so gebaut werden, dass es umweltfreundlich ist, die Ressourcen schont und zudem kostengünstig ist. Dabei müssen Aspekte berücksichtigt werden.

• Energieeinsparverordnung (EnEV) und Gebäudeenergiegesetz (GEG) –  Die EnEV galt bis 2020 und wurde dann von der GEG abgelöst. Dabei wurden die Vorgaben zur Energieeffizienz sowie der Einsatz von erneuerbaren Energien erweitert. Dies bedeutet, dass für das moderne Bürogebäude noch stärker auf den Einsatz von PV-Anlagen, Wärmepumpen und Lüftungssystemen mit Wärmerückgewinnung geachtet wird.

• Nachhaltiges Bauen – Dies bedeutet, dass nicht nur auf den Einsatz nachhaltiger Baustoffe geachtet, sondern gleichzeitig die Energieeffizienz optimiert und der Ressourcenverbrauch minimiert werden muss.

• Förderrelevanz – Im Rahmen der nachhaltigen Bauweise geht es dabei um die verschiedenen Zertifizierungen wie zum Beispiel DGNB, LEED, BREEAM, welche die Nachhaltigkeit und die Energieeffizienz des Bürogebäudes bestätigen.

• ESG-Kriterien (Environmental, Social, and Governance) für das moderne Bürogebäude – Dies bedeutet, dass Bauherren bzw. Investoren nicht nur auf die Umwelt Rücksicht nehmen müssen, sondern auch den sozialen Verpflichtungen wie Barrierefreiheit, Gesundheit und Wohlbefinden im Bürogebäude und der sozialen Interaktion gerecht werden müssen. Des Weiteren spielen die Einhaltung von Standards im Arbeitsschutz sowie das faire Behandeln von Dienstleistern und Zulieferern und die Verpflichtung zu ethischen Grundsätzen eine wichtige Rolle.

Smart Office & Digitalisierung

Für das moderne Bürogebäude muss eine moderne, intelligente und vernetzte Arbeitsumgebung geschaffen werden, welche die Wünsche und Vorstellungen der Mitarbeiter berücksichtigt und so deren Effizienz steigert. Dazu zählen im Einzelnen:

• Technische Infrastruktur: Um die Smart-Office-Technologien zu unterstützen, ist eine leistungsstarke technische Infrastruktur unerlässlich. Dazu zählen neben Glasfaser auch ein leistungsstarkes Netzwerk sowie entsprechende Serverräume

• Gebäudeautomation: Das moderne Bürogebäude muss über eine intelligente Steuerung für Beleuchtung, Heizung, Lüftung, Klimatisierung und Beschattung verfügen, um so ein optimales Raumklima zu schaffen.  

• Zukunftstrends: Im Wesentlichen geht es dabei um die Vernetzung und Automatisierung durch IoT-Geräte sowie KI-gesteuerte Systeme. Des Weiteren liegt der Fokus auf einer flexiblen Arbeitsplatzgestaltung durch Smart Desks, um so das konzentrierte Arbeiten sowie das Teamwork zu fördern.

• Datenschutz und IT-Sicherheit: Nicht nur die IT-Sicherheit spielt im modernen Bürogebäude eine entscheidende Rolle, sondern auch die DSGVO-konformen Lösungen, um die Privatsphäre der Mitarbeiter zu schützen.

Innenausbau & Gestaltung

Sowohl der Innenausbau als auch die Gestaltung der Bürogebäude sollten sich zum einen an den Wünschen der Beschäftigten orientieren und zum anderen die Arbeitsabläufe optimieren sowie die Firmenidentität widerspiegeln.

• Ergonomische Arbeitsplätze – Durch ergonomische Büromöbel wird eine gesunde Körperhaltung unterstützt, was wiederum das Risiko von gesundheitlichen Problemen verringert.

• Akustik und Lichtplanung – Im Bürogebäude spielt natürliches Licht für das Wohlbefinden der Beschäftigten eine wichtige Rolle. Beim Planen sollte daher auf große Fensterflächen oder Lichtgärten geachtet werden. Durch eine unangemessene Akustik kann die Produktivität beeinträchtigt werden. Daher sind gerade in einem Büro mit mehreren Kollegen besondere Schallschutzmaßnahmen wichtig.

• Architektur & Design – Beides sollte für eine positive und produktive Atmosphäre während der Arbeit sorgen,sodass sich die Beschäftigten wohlfühlen.

• Flexible Nutzungsmöglichkeiten – Neben den Büroräumen sollte es auch ausreichend Rückzugsräume sowie Gemeinschaftsflächen geben. Zum einen dient dies der Konzentration und zum anderen der sozialen Interaktion.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Das moderne Bürogebäude in Deutschland unterliegt verschiedenen rechtlichen Rahmenbedingungen wie zum Beispiel das Bauplanungsrecht, das Bauordnungsrecht, das Energieeinsparrecht sowie das zivile Werkvertragsrecht.

• Gewerberecht und Bauordnung – Neben der Bauordnung bzw. den Landesbauordnungen müssen auch verschiedene gewerberechtliche Aspekte beachtet werden. Dabei geht es unter anderem um die Gewerbeerlaubnis, die Betriebserlaubnis sowie um die Art der Nutzung.

• Gefahrenschutz – Neben den Brandschutzvorgaben muss auch an Flucht- und Rettungswege gedacht werden.

• Arbeitsstättenrichtlinie (ASR) und Arbeitsschutzgesetz – In der Arbeitsstättenrichtlinie geht es um die Größe der Räume inklusive der Raumhöhe, um die Beleuchtung, Temperatur sowie den Lärmpegel. Im Arbeitsschutzgesetz werden die grundlegenden Arbeitsschutzpflichten des Arbeitgebers sowie die Rechte und Pflichten der Beschäftigten festgelegt.

• Barrierefreiheit – Das moderne Bürogebäude muss sämtliche Vorgaben rund um die Barrierefreiheit nach DIN 18040-1 beachten.

• Stellplatzverordnung – Sowohl für die Beschäftigten als auch für Besucher müssen ausreichend Stellplätze zur Verfügung stehen.

Zeitplan: Vom Entwurf bis zur Fertigstellung

• Typischer Projektzeitraum – Je nach Größe und Komplexität ist mit einer Bauzeit von 12 bis 24 Monaten zu rechnen.

• Wichtige Phasen und deren Zeitrahmen: Auch diese unterscheiden sich nach Größe und Komplexität des Bauvorhabens.

  • Vorplanung – Hierbei geht es um die prinzipielle Entscheidung, ein Bürogebäude zu errichten. Im weiteren Verlauf muss ein Standort gewählt und ein passendes Baugrundstück gekauft werden.

  • Entwurfsplanung – Hierbei werden der Grundriss, das Aussehen der Fassade sowie die Raumaufteilung geplant. Für einen Angebotsvergleich müssen verschiedene Angebote von Architekten und Bauunternehmen eingeholt werden. Es ist mit einem Zeitrahmen von 3 bis 6 Monaten zu rechnen.

  • Genehmigung – Nach Einreichen des Bauantrags ist mit einer Dauer von ca. 3 Monaten zu rechnen, bis die Baugenehmigung vorliegt.

  • Bauausführung – Für die Erdarbeiten und den Rohbau muss mit ca. 3 bis 6 Monaten gerechnet werden. Der Innenausbau und die Haustechnik nehmen nochmals 4 bis 6 Monate in Anspruch, bevor mit der Möblierung begonnen werden kann. Für Letzteres sind 1 bis 2 Monate einzuplanen.

  • Abnahme & Inbetriebnahme – Nach Abschluss aller Bauarbeiten erfolgt die Bauabnahme, bevor das moderne Bürogebäude an den Investor bzw. Bauherr übergeben werden kann.

• Risiken und Verzögerungsfaktoren – Die Bauzeit kann durch die Projektgröße sowie deren Komplexität deutlich beeinflusst werden. Ebenso können Lieferverzögerungen oder schlechte Wetterbedingungen für eine Verzögerung sorgen.

Typische Fehler vermeiden – Praxistipps für Bauherren

Rund um das Errichten eines Bürogebäudes sollten einige typische Fehler von Anfang an vermieden werden, da nur so eine erfolgreiche und nachhaltige Lösung gewährleistet werden kann. Zu den typischen Fehlern zählen:

• Unrealistische Budgetplanung – Sehr oft werden die Baunebenkosten unterbewertet oder es kommt zu unvorhersehbaren Mehrkosten, welche die Finanzierung in Gefahr bringen. Die Lösung liegt dabei in einer umfassenden Kalkulation sämtlicher Baunebenkosten.

• Mangelhafte Planungsansätze – Es werden nur unzureichende Detailpläne erstellt und es fehlt die Abstimmung zwischen den Architekten, den Bauunternehmen sowie den Fachplanern.

• Fehlende Kommunikation – Dadurch kommt es zu Missverständnissen, verzögerten Entscheidungen sowie zu unklaren Aufgabenverteilungen. Die Lösung hierbei sind regelmäßige Baubesprechungen, klare Kommunikationstools sowie transparente Informationsflüsse.

Nach dem Bau: Betrieb, Wartung & Instandhaltung

• Betriebskosten  – Diese müssen realistisch kalkuliert werden. Zu den Betriebskosten zählen Energiekosten, Reinigungskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten sowie Kosten für einen Hausmeister und für die Sicherheit rund um das Bürogebäude.

• Wartungsverträge für Haustechnik – Um die Funktionssicherheit der technischen Anlagen sicherzustellen, Schäden zu vermeiden und die Lebensdauer zu erhöhen, ist es sinnvoll, Wartungsverträge abzuschließen.

• Facility Management: intern oder extern? Ob dieses intern oder extern durchgeführt wird, hängt von verschiedenen Faktoren wie zum Beispiel der Gebäudegröße, den spezifischen Anforderungen sowie den eigenen Ressourcen ab. Grundsätzlich sollten die Vor- und Nachteile sorgfältig abgewogen werden, um eine Entscheidung treffen zu können.

• Versicherungen für das Gebäude – Zu den wichtigen Versicherungen zählt die gewerbliche Gebäudeversicherung, welche finanzielle Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm, Hagel und andere Ereignisse abdeckt. Ebenfalls wichtig sind eine Betriebshaftpflichtversicherung, eine Inhaltsversicherung rund um das bewegliche Inventar, sowie eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und ein Gewerberechtschutz.  

Fazit: So gelingt der Weg zum eigenen Bürogebäude

Das komplette Bürogebäude sollte von einem Fachmann geplant werden, der bereits Erfahrung mit solchen Projekten hat. Grundsätzlich sollte Wert auf eine ganzheitliche und zukunftsorientierte Herangehensweise in Bezug auf die Gestaltung der Bürogebäude gelegt werden. Dies bedeutet, beim Planen und Gestalten des Bürogebäudes sollte immer der Blick in die Zukunft im Fokus stehen.

Wer heute in Büroimmobilien investiert, sollte neben klassischen Bauweisen auch moderne Alternativen wie den Modulbau oder kombinierte Konzepte mit Hallenbau prüfen, um langfristig flexibel zu bleiben. Da Baupreise stark schwanken können, lohnt sich zudem der Vergleich verschiedener Anbieter. Gerade bei komplexen Gewerbeimmobilien oder individuell geplanten Bürohäusern ist es wichtig, wirtschaftliche und funktionale Aspekte in Einklang zu bringen.

FAQ – Häufige Fragen zum Bau von Bürogebäuden