Boardinghouse bauen – Der Weg zum erfolgreichen Beherbergungskonzept für Langzeitgäste
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Tim Kirchhoff
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Boardinghouse bauen – Der Weg zum erfolgreichen Beherbergungskonzept für Langzeitgäste
Ein Boardinghaus bietet mehr als nur eine Unterkunft. Es schafft Raum für Menschen, die temporäres Wohnen mit Komfort und Flexibilität verbinden möchten. Serviced Apartments und Boardinghouses liegen im Trend, denn sie schließen die Lücke zwischen klassischem Hotel und fester Mietwohnung.
In diesem Artikel erfahren Sie, was ein Boardinghaus genau ist, wie sich diese Wohnform vom Hotel unterscheidet und welche Nutzung in der Praxis erlaubt ist. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Bau achten sollten, welche Kosten realistisch sind und wie ein wirtschaftlicher Betrieb gelingen kann.
Ein gut geplantes Boardinghaus ist nicht nur eine Antwort auf die steigende Nachfrage nach flexiblem Wohnen, sondern auch ein spannendes Konzept für moderne Stadtentwicklung und attraktive Renditen.
Inhaltsverzeichnis
Schnell erfasst: Die Kernaussagen
Ein Boardinghouse kombiniert Wohnen und Service: Serviced Apartments schließen die Lücke zwischen Hotel und Mietwohnung. Sie bieten Gästen ein komfortables Zuhause auf Zeit mit Reinigung, digitaler Ausstattung und funktionalem Grundriss – besonders attraktiv für Berufspendler, Klinikpersonal oder Projektmitarbeiter.
Durchdachtes Nutzungskonzept ist entscheidend: Lage, Zielgruppenanalyse, rechtliche Rahmenbedingungen und digitale Prozesse bilden die Basis. Boardinghouses erreichen stabile Auslastung und bieten mit Bruttomietrenditen von 4,5 % bis 6,5 % eine interessante Alternative zum klassischen Wohnungsbau.
Die Entscheidung zwischen Eigenbetrieb und Betreibervertrag: Wer selbst betreibt, braucht umfassendes Know-how, erhält aber volle Kontrolle. Ein Betreibervertrag entlastet beim Tagesgeschäft, verringert jedoch den Handlungsspielraum. Beide Modelle haben Potenzial, abhängig von Erfahrung und Zielen des Bauherrn.
Was ist ein Boardinghouse oder Serviced Apartment? – Abgrenzung & Definition
Ein Boardinghaus ist eine moderne Form des temporären Wohnens, die sich besonders für Geschäftsreisende, Projektmitarbeiter und alle eignet, die für mehrere Wochen oder Monate eine möblierte Unterkunft mit Serviceangebot suchen. Es verbindet den Komfort einer eigenen Wohnung mit den Leistungen eines Hotels. Die Wohneinheiten sind in der Regel vollständig ausgestattet und bieten neben Küche, Bad und Wohnbereich oft auch Reinigungsservice, Rezeption oder digitale Services.
Im Zentrum steht immer ein durchdachtes Nutzungskonzept, das auf die Bedürfnisse der Gäste abgestimmt ist. Boardinghouses entstehen oft in enger Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Team aus Architekten, Innenarchitekten und Betreibern. Hier zählt nicht nur der Grundriss, sondern auch die Qualität im Innenausbau und die passende Verbindung aus Funktionalität und Wohlfühlcharakter.
Unterschiede zu Hotel, Ferienwohnung & Co.
Boardinghäuser unterscheiden sich in mehreren Punkten deutlich von klassischen Hotels oder Ferienwohnungen. Der Fokus liegt hier auf temporärem Wohnen mit einem durchdachten Servicekonzept, das sich flexibel an die Bedürfnisse der Gäste anpasst.
Anders als bei Ferienwohnungen steht nicht nur die reine Unterkunft im Vordergrund, sondern ein ganzheitliches Angebot, das Wohnen und Arbeiten miteinander verbindet. Auch die Ausstattung, die Leistungen und die Art der Nutzung unterscheiden sich teils deutlich.
Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede im direkten Vergleich:
| Merkmal | Boardinghaus | Hotel | Ferienwohnung |
| Aufenthaltsdauer | Wochen bis Monate | Tage bis wenige Wochen | Tage bis Monate |
| Ausstattung | Komplett möbliert mit Küche | Möbliert, meist ohne Küche | Möbliert mit Küche |
| Services | Reinigung, Wäsche, WLAN | Täglicher Zimmerservice | Meist keine regelmäßigen Services |
| Nutzungskonzept | Wohnen auf Zeit | Kurzzeitübernachtung | Urlaub oder Zwischenlösung |
| Zielgruppe | Geschäftsreisende, Pendler | Touristen, Geschäftsreisende | Touristen, Familien |
Boardinghouses bieten damit eine eigenständige Lösung, die besonders im urbanen Raum und für mobile Zielgruppen immer gefragter wird.
Varianten & Konzepte
Je nach Zielgruppe und Standort unterscheiden sich die Konzepte stark. Die folgenden Varianten haben sich in der Praxis bewährt:
Business-Apartments für Projektmitarbeiter oder Pendler
Mikroapartments mit effizienter Flächennutzung
Longstay-Konzepte mit erweiterten Aufenthaltsdauern
Hybridmodelle mit Kombination aus Hotel und Boardinghaus
Student Housing mit Fokus auf junge Zielgruppen
Serviced Apartments mit Co-Living-Angebot für mehr Gemeinschaft
Die passende Variante richtet sich nach Lage, Nachfrage und Ihrem geplanten Nutzungskonzept. Ein gut abgestimmtes Angebot und eine zielgerichtete Innenarchitektur bilden die Grundlage für langfristigen Erfolg.
Marktpotenzial und Zielgruppenanalyse
Die Nachfrage nach flexiblen Wohnlösungen steigt kontinuierlich, vor allem in Großstädten und wachstumsstarken Regionen. Boardinghäuser bieten hier eine attraktive Nutzungsform, die Wohnnutzung mit Dienstleistung verbindet und sich deutlich von klassischen Hotelkonzepten abhebt. Besonders im Bereich temporäres Wohnen sind sie eine zukunftsfähige Option für moderne Mobilität.
Zielgruppen gibt es viele: Geschäftsreisende, Projektmitarbeiter, Klinikgäste, Pendler oder Studierende suchen zunehmend nach praktischen, möblierten Apartments mit wenig Aufwand. Für Bauherren entsteht damit ein Konzept, das Prozesse effizient gestaltet und gleichzeitig langfristige Vermietung ermöglicht. Auch digitale Nomaden und Expats zählen heute zur festen Nutzergruppe.
Wer frühzeitig auf ein durchdachtes Konzept setzt, kann sich in einem wachsenden Markt gut positionieren. Der Bedarf an flexiblem Platz ist hoch, besonders dort, wo Wohnraum knapp wird. Ein Boardinghaus kann daher nicht nur eine wirtschaftlich starke, sondern auch gesellschaftlich relevante Antwort auf urbane Herausforderungen sein.
Wirtschaftlichkeit & Finanzierung
Ein Boardinghouse ist nicht nur ein spannendes Nutzungskonzept, sondern auch ein wirtschaftlich attraktives Investment. Als Beherbergungsbetrieb mit langfristiger Auslastung und klarer Zielgruppe bietet es stabile Einnahmen und eine kalkulierbare Kostenstruktur. Besonders Serviced Apartments, die Wohnen und Hotelleistungen verbinden, überzeugen durch geringe Betriebskosten im Vergleich zu klassischen Hotels. Die wirtschaftliche Stärke eines solchen Projekts hängt vor allem von Lage, Konzept und professioneller Umsetzung ab.
Renditepotenzial & Kennzahlen
Ein Boardinghouse lässt sich gut skalieren. Durch standardisierte Module und wiederkehrende Grundrisse können sowohl Baukosten pro Quadratmeter als auch Lieferungen effizient geplant werden. Die Zuordnung zu einer Wohn- oder Gewerbenutzung hat dabei direkten Einfluss auf steuerliche Behandlung und Betriebskosten.
Die folgende Tabelle zeigt typische Kennzahlen im Vergleich:
| Kennzahl | Boardinghouse | Hotelzimmer |
| Ø Bruttomietrendite | 4,5 % bis 6,5 % | 3,0 % bis 5,0 % |
| Ø Baukosten pro m² | ca. 3.000 € bis 3.800 € | ca. 2.500 € bis 3.500 € |
| Ø Belegungsrate im Jahr | 70 % bis 85 % | 60 % bis 75 % |
| Break-Even bei Auslastung | ca. 60 % | ca. 70 % |
| Ø Miete pro Einheit/Monat | 900 € bis 1.500 € | Tagespreise, saisonal |
Mit dem richtigen Konzept können Sie beide Welten bedienen: Wohnkomfort auf Zeit und wirtschaftlich effizienten Betrieb.
Finanzierungsmöglichkeiten
Für Bauherren stehen verschiedene Finanzierungsoptionen zur Verfügung:
KfW-Förderprogramme für energieeffiziente Gebäude
Bankdarlehen mit Sonderkonditionen für wohnähnliche Nutzung
Investorenmodelle oder stille Beteiligungen
Joint Ventures mit Hotel- oder Immobilienpartnern
Leasingmodelle für Ausstattung und Technik
Fördermittel auf Landes- oder Kommunalebene
Ein professioneller Finanzierungsplan ist entscheidend, um den Aufwand zu kontrollieren und das volle Potenzial Ihres Boardinghouse-Projekts auszuschöpfen.
Planung und Konzeption eines Boardinghouse-Projekts
Ein erfolgreiches Boardinghouse entsteht nicht zufällig. Es ist das Ergebnis sorgfältiger Planung, durchdachter Grundrisse und einer klaren Ausrichtung auf die Bedürfnisse der späteren Gäste. Wer temporäres Wohnen anbietet, schafft nicht nur ein Zimmer, sondern ein zweites Zuhause auf Zeit. Vor allem für Arbeitnehmer, die projektbezogen in einer fremden Stadt leben, muss das Konzept sowohl funktional als auch wohnlich sein.
Die richtige Kombination aus Wohnfläche, Ausstattung und Service entscheidet darüber, wie attraktiv das Angebot am Markt wahrgenommen wird. Dabei gilt es, von Anfang an alle relevanten Faktoren in die Konzeption einzubeziehen. Dazu zählen Standort, Hausdesign, Innenausstattung und spätere Nutzung.
Die wichtigsten Schritte bei der Planung eines Boardinghouse-Projekts:
Bedarfsanalyse erstellen: Prüfen Sie, welche Zielgruppen in der Region ein temporäres Zuhause suchen. Beispiele sind Berufspendler, Klinikpersonal oder digitale Nomaden.
Standort und Grundstück bewerten: Achten Sie auf die Nähe zu Arbeitgebern, Kliniken, Bahnhöfen oder Gewerbegebieten. Eine gute Lage beeinflusst die Auslastung deutlich.
Grundriss und Wohnfläche planen: Die Zimmer sollten kompakt, gut geschnitten und vollständig ausgestattet sein. Küchenzeile, Bad und Schlafbereich müssen ausreichend Platz für ein komfortables Leben bieten.
Gestaltung des Hauses festlegen: Wählen Sie eine Architektur, die modern und funktional ist. Schallschutz, Lichtführung und nachhaltige Materialien erhöhen die Wohnqualität.
Service- und Nutzungskonzept definieren: Entscheiden Sie, welche Leistungen angeboten werden. Reinigung, Self Check-in, WLAN oder Gemeinschaftsflächen können den Aufenthalt aufwerten.
Rechtliche Vorgaben prüfen: Klären Sie frühzeitig die Genehmigungslage. Die Zuordnung zu Wohnnutzung oder Beherbergungsbetrieb wirkt sich auf Auflagen und Abgaben aus.
Budget und Finanzierung absichern: Kalkulieren Sie Baukosten, Ausstattung, laufenden Aufwand und mögliche Einnahmen. Fördermittel und gut geplante Finanzierungsmodelle erleichtern den Einstieg.
Genehmigungen, Bauvorgaben und rechtliche Rahmenbedingungen
Serviced Apartments bewegen sich rechtlich zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb. Für den Bau und Betrieb ist daher eine präzise Einordnung entscheidend. Die baurechtliche Zulässigkeit richtet sich nach dem Bebauungsplan und der konkreten Nutzung. In reinen Wohngebieten ist ein gewerblicher Beherbergungsbetrieb in der Regel unzulässig. In Misch- oder Kerngebieten kann hingegen eine Genehmigung für diese Nutzungsform möglich sein.
Eine Nutzungsänderung muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. Dabei gelten Anforderungen wie Brandschutz, Schallschutz, Stellplatznachweise und Barrierefreiheit. Die genauen Vorgaben orientieren sich an der jeweiligen Landesbauordnung.
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt können zudem Zweckentfremdungssatzungen greifen. Die Umnutzung von Wohnraum für Serviced Apartments ist dann genehmigungspflichtig und kann bei Missachtung hohe Bußgelder nach sich ziehen.
Eine sorgfältige Abstimmung mit Architekt, Fachplanern und Behörden ist deshalb unverzichtbar, um die rechtlichen Voraussetzungen frühzeitig zu klären und Planungssicherheit zu schaffen.
Eigenbetrieb vs. Betreibervertrag
Wer ein Boardinghouse oder Serviced Apartments realisieren möchte, steht vor der Entscheidung: selbst betreiben oder an einen professionellen Betreiber übergeben. Beide Modelle bringen unterschiedliche Anforderungen, Chancen und Risiken mit sich.
Der Eigenbetrieb bietet mehr Kontrolle, erfordert aber auch umfassende Kenntnisse in Verwaltung, Vermarktung und Gästeservice. Ein Betreibervertrag kann dagegen die Prozesse auslagern, senkt aber den Einfluss auf das Tagesgeschäft. Die Wahl hängt stark vom eigenen Know-how, dem verfügbaren Team und dem gewünschten Aufwand ab.
Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede:
| Kriterium | Eigenbetrieb | Betreibervertrag |
| Kontrolle | Volle Entscheidungshoheit | Eingeschränkter Einfluss |
| Fachwissen erforderlich | Hoch | Mittel bis gering |
| Aufwand | Hoch (Personal, Buchung, Verwaltung) | Geringer durch externe Führung |
| Einnahmen | Direkter Ertrag, aber auch Risiko | Feste Pacht oder Umsatzbeteiligung |
| Risiko | Liegt vollständig beim Eigentümer | Wird zum Teil auf Betreiber übertragen |
Für viele Bauherren ist der Betreibervertrag eine attraktive Option, um professionell zu starten und dennoch Eigentümer des Hauses zu bleiben.
Boardinghouse neu gedacht: Zukunftsorientierte Gestaltung und Nutzungsperspektiven
Ein modernes Boardinghouse vereint Funktionalität, Atmosphäre und Serviceleistungen auf neuem Niveau. Für Gründer, Investoren und Anbieter ist das Apartmenthaus längst mehr als ein einfaches Gebäude – es ist ein vielseitiges Vorhaben, das auf die Zukunft der urbanen Wohnnutzung ausgerichtet ist. Der Trend zum hotelähnlichen Konzept mit hochwertiger Einrichtung und individuellen Möbeln bietet besonders im mittleren bis langen Zeitraum große Vorteile für Bewohner und Personen, die flexibel arbeiten oder wohnen wollen.
Durch gezielte Beratung, innovative Dienstleistungen und digitale Serviceleistungen lässt sich der Übergang vom klassischen Hotelbau zur modernen Hospitality-Immobilie aktiv gestalten. Der Begriff Boarding steht dabei nicht nur für temporäres Wohnen, sondern für ganzheitliche Möglichkeiten in puncto Design, Apartmentservice und Nutzungskonzepte.
Gemeinschaftsräume, gute Anbindung an die Umgebung und ein klarer Blick für den Bedarf der Personen vor Ort machen den Unterschied – besonders in großen Städten. Ob Mietvertrag, Preis, House-Management oder Einhaltung der Baunutzungsverordnung: Wer das Projekt mit ruhiger Hand plant, reduziert Risiken und sichert den langfristigen Erfolg. Und im Fall einer gewerblichen Nutzung sind die Übergänge zur Wohnung, dem Apartmenthaus oder zur klassischen Immobilien-Kategorie oft fließend – auch bei Nacht.
Technische Ausstattung & Digitalisierung
Ein modernes Boardinghouse lebt von durchdachter Technik und digitalisierten Abläufen. Damit steigern Sie nicht nur den Komfort für Ihre Gäste, sondern reduzieren auch Ihren Verwaltungsaufwand. Besonders bei Serviced Apartments mit hoher Fluktuation sorgt eine smarte Ausstattung für reibungslose Prozesse und zufriedene Nutzer.
Diese Funktionen sollten Sie einplanen:
Smart Locks für kontaktlosen Zugang per Code oder App
Self Check-in und Check-out für maximale Flexibilität
Schnelles WLAN als Standard in allen Wohneinheiten
Digitale Gästemappe mit Infos zu Haus und Umgebung
Automatisiertes Buchungssystem mit Schnittstellen zu Plattformen
TV- und Streaming-Angebote für individuelles Entertainment
Reinigung auf Abruf per App für bedarfsgerechten Service
Die richtige Technik erleichtert den Betrieb und sorgt für ein zeitgemäßes Wohnerlebnis, das Gäste zu schätzen wissen.
Fazit
Ein Boardinghouse bietet eine flexible und wirtschaftlich interessante Lösung für modernes Wohnen auf Zeit. Serviced Apartments sprechen eine wachsende Zielgruppe an, von Geschäftsreisenden bis hin zu Klinikpersonal oder Studierenden. Damit das Konzept aufgeht, braucht es mehr als eine gute Idee. Entscheidend sind ein klar strukturiertes Nutzungskonzept, eine durchdachte Planung und die Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben.
Auch die Wahl zwischen Eigenbetrieb und Betreibervertrag will sorgfältig abgewogen werden. Wer sich frühzeitig mit Standortanalyse, Finanzierung und technischer Ausstattung beschäftigt, schafft die Grundlage für ein zukunftsfähiges Haus mit hohem Komfort und wirtschaftlichem Potenzial.
Besonders in der Kombination aus moderner Wohnnutzung, funktionalem Design, hochwertiger Möblierung und einem zuverlässigen Apartmentservice wird deutlich, wie stark sich Boarding-Konzepte vom klassischen Hotelbau unterscheiden – und welche Chancen sich im Bereich Urban Living heute bieten.
FAQ – Häufige Fragen zum Boardinghousebau
Die durchschnittlichen Baukosten liegen bei etwa 3.500 € pro Quadratmeter Wohnfläche, abhängig von Ausstattung und Ausführung.
Ja. Die Genehmigung richtet sich nach der vorgesehenen Nutzung und den baurechtlichen Vorgaben am Standort.
Das hängt von der lokalen Bauvorschrift ab. In Misch- oder Kerngebieten kann ein Boardinghouse teils als Wohnnutzung genehmigt werden, in reinen Wohngebieten meist nicht.
Die Ausstattung sollte funktional, hochwertig und leicht zu reinigen sein. Eine Küchenzeile, Arbeitsplatz, Stauraum und ein bequemes Bett gehören zur Grundausstattung.
Ein Betreibervertrag bringt weniger Aufwand, aber auch weniger Kontrolle. Wer selbst vermietet, braucht mehr Erfahrung, hat aber direkten Einfluss auf alle Prozesse.
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Autor: Tim Kirchhoff
Geschäftsführer
Tim Kirchhoff ist seit vielen Jahren eine treibende Kraft hinter der Isowoodhaus GmbH. Mit seiner Leidenschaft für nachhaltiges Bauen und seiner Expertise im Bereich Holzbau führt er das Unternehmen erfolgreich in die Zukunft. Im Fokus seiner Arbeit stehen ökologische Bauweisen, innovative Technologien und die Schaffung gesunder Wohnräume. Als Geschäftsführer von Isowoodhaus setzt er wichtige Impulse in der Fertigbau-Branche und treibt die Weiterentwicklung des modernen Holzfertigbaus maßgeblich voran.