Wohnungsbau in Deutschland: Alles Wichtige für Planung, Bau & Umsetzung

Was umfasst der Begriff „Wohnungsbau“?

Mit Wohnungsbau ist der Bau von Gebäuden oder kompletten Siedlungen gemeint, die in erster Linie dem Wohnen dienen. Dadurch werden das Stadtbild, die Stadtentwicklung, die Siedlungsdichte sowie die Verkehrsströme und der Wohnungsmarkt beeinflusst. Immobilien zum Wohnen können von privat sowie von der öffentlichen Hand geplant und gebaut werden.

Definition und Abgrenzung

• Unterschiede Einfamilienhausbau, Mehrfamilienhaus und Wohnungsbau: Der wesentliche Unterschied liegt in der Anzahl der Wohneinheiten sowie deren Nutzung. Das Einfamilienhaus ist für eine Familie gedacht, während das Mehrfamilienhaus oder auch das Mehrgenerationenhaus Wohnungen für mehrere Familien bzw. Mieter enthalten.

• Sammelbegriff Wohnungsbau: Es handelt sich hierbei um einen breit gefassten Begriff, der sowohl das Einfamilienhaus als auch das Mehrfamilienhaus umfasst. Das Ziel ist im Grunde genommen gleich, es sollten Immobilien mit bezahlbaren Wohnungen geschaffen werden.  

• Typische Wohnbauprojekte: Eine breite Palette an Wohnformen zählt zu den typischen Wohnbauprojekten. Im Einzelnen sind das Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus, Mietshaus, Wohnanlagen sowie Wohnprojekte mit innovativen Wohnraumlösungen (Studentenwohnheim, Seniorenwohnen, Sozialwohnungen etc.). Ein Mehrfamilienhaus mit 6 oder mehr Wohneinheiten wird in der Regel auch als Geschosswohnungsbau bezeichnet, da sich bei einem solchen Gebäude mehrere Wohneinheiten auf verschiedenen Etagen befinden. Des Weiteren gibt es die sogenannten Punkthäuser. In solchen Häusern gibt es eine hohe Anzahl an Wohneinheiten, die üblicherweise in einer vertikalen Struktur aufgebaut sind.  

Beteiligte Akteure im Wohnungsbau

• Öffentliche Hand bzw. staatliche Stellen – Dies spielt eine zentrale Rolle, wenn es um bezahlbaren Wohnraum geht. Dabei werden vom Bund die rechtlichen Rahmenbedingungen und die benötigten Fördermittel zur Verfügung gestellt. Für die Umsetzung der sozialen Wohnraumförderung in der Gesetzgebung sind die Länder verantwortlich, während die Kommunen für die Umsetzung vor Ort sorgen und gegebenenfalls eigene Förderprogramme erstellen.

• Gemeinnützige Organisationen – Dazu zählen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften wie zum Beispiel Träger von Sozialwohnungen und Wohlfahrtsverbänden (Deutscher Caritasverband, Diakonisches Werk der evangelischen Kirche, Arbeiterwohlfahrt Bundesverband). Diese errichten und verwalten nicht nur die Sozialwohnungen, sondern unterstützen auch benachteiligte Gruppen, um ihnen so den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu ermöglichen.

• Private Investoren und Projektentwickler – Diese zählen ebenso zu den wichtigen Akteuren. So sind unter anderem Bauträger für die Errichtung der Wohnungen verantwortlich, welche dann vermietet oder verkauft werden. Privatinvestoren als Bauherren dagegen investieren in den Bau von Immobilien mit mehreren Wohneinheiten. Durch Vermietung und Mieteinnahmen bzw. durch den späteren Verkauf können sie mit dem Investitionsobjekt nicht nur Einnahmen, sondern auch eine angemessene Rendite erzielen. Das Mehrfamilienhaus dient somit als Investment bzw. Kapitalanlage.

• Kommunale Wohnungsunternehmen – Dazu zählen neben den Bürgerinitiativen auch Baugruppen wie SAGA Unternehmensgruppe in Hamburg, GEWOFAG in München und Howoge in Berlin. Von ihnen werden Wohnungen errichtet und anschließend verwaltet. Vielfach handelt es sich dabei um Sozialwohnungen.  

• Mietervereine & Interessenvertretungen – Diese setzen sich für die Rechte der Mieter ein und fordern immer wieder bezahlbaren Wohnungen. Sie spielen eine wichtige Rolle, wenn es um die Vertretung der Interessen der Mieter geht. Des Weiteren stellen sie sicher, dass der soziale Bau von Wohnungen auch den Bedürfnissen der Menschen entspricht.

Neben diesen Akteuren sind auch Architekten, Planer, Baufirmen und vor allen Dingen Finanzdienstleister sowie Förderbanken an der Planung sowie der Umsetzung der verschiedenen Bauprojekte am Bauen von Wohnungen beteiligt. Alle genannten Akteure arbeiten dabei Hand in Hand, um den Bau von Sozialwohnungen möglich zu machen und gleichzeitig die Finanzierung zu sichern.

Wohnungsbauplanung: Vom Konzept zur Umsetzung

Es handelt sich hierbei um ein vielschichtiges Thema, welches neben der Planung auch die Entwicklung und die Umsetzungen von Wohngebäuden umfasst. Die Wohneinheiten müssen so gestaltet werden, dass sie funktional, effizient und komfortabel sind. Dabei müssen verschiedene Aspekte wie Bebauungspläne, Barrierefreiheit und dergleichen beachtet werden.  

Städtebauliche Planung

Es handelt sich hierbei um die übergeordnete Planung und Gestaltung des urbanen Raums. Unter anderem gehören hierzu:

• Flächennutzungsplan & Bebauungspläne – Beim Flächennutzungsplan handelt es sich um einen vorbereitenden Bauleitplan, der die zukünftigen Bodennutzungen für das gesamte Gebiet in den Grundzügen zeigt. Anders sieht es beim Bebauungsplan aus, denn hierbei handelt es sich um einen verbindlichen Plan, der alle zugelassenen Nutzung auf einem Grundstück bzw. Areal nach Art und Maß festlegt.

• Quartiersentwicklung & Nachverdichtung – Bei der Quartiersentwicklung handelt es sich um einen umfassenden Prozess, dessen Zielsetzung es ist, ein lebenswertes und funktionelles Quartier zu schaffen. Dazu müssen verschiedene Aspekte beim Bau der Gebäude, der Infrastruktur, der sozialen Interaktion sowie der Nachhaltigkeit berücksichtigt werden. Mit Nachverdichtung, welche auch als Innenentwicklung bezeichnet wird, ist ein städtebauliches Konzept gemeint, bei dem die bestehende Bebauung sowie deren Infrastruktur optimal genutzt werden sollen.

• Nachhaltige Mobilitätskonzepte & Durchmischung – Mit den nachhaltigen Mobilitätskonzepten soll die nachhaltige Entwicklung gefördert werden, indem auf Umweltschutz und auf ressourcenschonende Bauweisen geachtet wird. Gleichzeitig muss auf eine gute Durchmischung der Menschen geachtet werden, da dies zur sozialen Stabilität und Integration beiträgt. So kann für Wohlbefinden, Sicherheit und eine niedrige Kriminalitätsrate in einem Quartier bzw. Gebiet gesorgt werden.

Architektonische Planung

Dabei geht es um mehr als um das Erstellen von Bauplänen bzw. das Entwerfen der Gebäude, denn es müssen die Bedürfnisse und Wünsche der verschiedenen Bewohner berücksichtigt und dabei auch die technischen und rechtlichen Vorgaben eingehalten werden.

• Wohnungsmix & Größenverteilung – Es müssen Wohneinheiten in verschiedenen Größen geschaffen werden. Dazu zählen Ein-Personen-Wohnungen mit einer Größe von 20 – 40 qm für Singles und junge Paare, Zwei-Zimmer-Wohneinheiten mit einer Größe von 50 – 70 qm für Paare und kleine Familien sowie die Drei-Zimmer-Wohneinheiten mit 70 – 90 qm für größere Familien. Bei der Größenverteilung müssen die verschiedenen Zielgruppen, zu denen neben den Einkommensgruppen auch die Altersgruppen sowie die verschiedenen Haushaltsstrukturen gehören, beachtet werden.

• Barrierefreiheit & altersgerechtes Wohnen – Es handelt sich hierbei um Wohneinheiten in einem Wohngebäude, welche barrierefrei von Senioren und Menschen mit körperlichen Einschränkungen genutzt werden können. Im Rahmen der architektonischen und technischen Anforderungen müssen beim Bau eines Mehrfamilienhauses oder anderer Wohngebäude die Richtlinien der DIN 18040 beachtet werden.

• Gemeinschaftsflächen & Außenanlagen – Zu den Gemeinschaftsflächen zählen alle Bereiche in einem Wohngebäude, welches gemeinsam genutzt und nicht Eigentum eines Dritten ist. Dazu zählen Treppenhaus, Fahrstuhl, Keller und Dachboden und die Außenanlagen wie Spielplatz, Stellflächen für PKWs oder einfach nur der Hof.  

Grundstücke für den Wohnungsbau

Für die verschiedenen Wohnungsbauprojekte wie zum Beispiel der Bau eines Mehrfamilienhauses müssen nicht nur passende Grundstücke gefunden werden, sondern auch die verschiedenen rechtlichen Aspekte von den Architekten bzw. den Bauherren eingehalten werden.

Wo finden Bauträger geeignete Flächen?

Um passende Baugrundstücke zu finden, ist eine Kombination aus aktiver Suche sowie der Zusammenarbeit mit Gemeinden und Maklern vorteilhaft. Für ein Mehrfamilienhaus oder auch ein Mehrgenerationenhaus eignen sich unter anderem:

• Brachflächen – Es handelt sich dabei um unbebaute und ungenutzte Flächen, welche in der Vergangenheit als landwirtschaftliche Fläche oder als Industriegebiet bzw. als Kaserne genutzt wurden. Die Wiedernutzung dieser Brachflächen wird auch als Konversion bezeichnet.

• Erbbaugrundstücke – Gemeint sind damit Baugrundstücke, die von einem Verpächter wie etwa der Stadt als Erbbaurechtsgeber für einen bestimmten Zeitraum an einen Erbbauberechtigten (Pächter) zur Bebauung mit Wohneinheiten vermietet wird. Vielfach nutzen Kommunen das Erbbaurecht, um bezahlbare Wohnraumlösungen zu schaffen, indem sie solche Baugrundstücke an einen Bauherr verpachten. So kann ohne Kaufpreis für ein Grundstück ein Mehrfamilienhaus oder dergleichen gebaut werden.

• Private Grundstücke in der Umnutzung – Eine solche Umnutzung ist in Deutschland eine gute Möglichkeit, Wohnungen zu schaffen und dabei den Leerstand zu reduzieren. Es gilt jedoch zu beachten, dass für eine Nutzungsänderung von einem Gewerbeobjekt zu einem Wohngebäude grundsätzlich eine Baugenehmigung erforderlich ist. Eine Umnutzung ist in den meisten Fällen ressourcenschonender als ein Neubau, da weniger Fläche verbraucht wird und weniger Bauschutt entsteht. Dies führt zu einem guten Preis-Leistungsverhältnis bei der Schaffung von Wohneinheiten.

Rechtliche Aspekte beim Grundstückskauf

Beim Grundstückskauf muss nicht nur der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden. Ebenso ist es vor dem Bauen die Bodenrichtwerte und den Erschließungsgrad des Baugrunds zu kennen. Auch die baurechtliche Prüfung ist ein Aspekt, der nicht unbeachtet bleiben darf.

• Bodenrichtwerte & Erschließungsgrad – Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um einen durchschnittlichen Lagewert für den Boden in einem bestimmten Gebiet, der von einem Gutachterausschuss ermittelt wurde. Allerdings handelt es sich hierbei nur um eine Orientierungshilfe, und nicht um eine verbindliche Grundlage, wenn es um die Kosten für den Baugrund geht. In jedem Fall muss vor dem Bau oder noch besser vor dem Kauf der Erschließungsgrad des Baugrunds festgestellt werden, da dieser die Preise für den Baugrund beeinflusst. Ein unerschlossenes Baugrundstück ist deutlich günstiger zu erwerben als ein vollkommen erschlossenes. Es kann somit nicht grundsätzlich von einem Festpreis für ein Baugrundstück ausgegangen werden, auch wenn andere Baugrundstücke in der Region ähnliche Preise haben.

• Baurechtliche Prüfung – Dabei geht es in erster Linie um den Bebauungsplan. Liegt ein solcher nicht vor, dann muss gemäß § 34 BauGB überprüft werden, ob das  Bauland grundsätzlich bebaut werden darf. Ebenso wichtig in diesem Zusammenhang ist die Grundflächenzahl (GRZ), welche angibt wieviel Prozent des Baulands bebaut werden dürfen. Mit der Geschossflächenzahl (GFZ) wird angegeben, wie viel Quadratmeter Geschossfläche bei einem Mehrfamilienhaus bzw. Mehrgenerationenhaus zulässig sind. Und last but not least werden mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Regeln für die bauliche Nutzung festgelegt.

• Altlasten, Denkmalschutz, Umweltauflagen – Ebenso wichtig vor dem Kauf eines Baugrundes ist es, zu überprüfen, ob es dort Altlasten gibt, die die Bebaubarkeit beeinträchtigen. Nachprüfen lässt sich dies im Altlastenkataster. Nicht zu vergessen ist das Überprüfen der Umweltauflagen oder ob es bei einer Bestandsimmobilie Vorgaben rund um den Denkmalschutz gibt.

Bauformen & Gebäudetypen im Wohnungsbau

Sowohl die Bauformen als auch die Gebäudetypen unterscheiden sich nach Größe, Anzahl der Wohneinheiten sowie der Art der Bauweise.

Typische Bauformen

• Mehrfamilienhaus – Beim Mehrfamilienhaus handelt es sich hier um ein Haus mit mehreren  Einheiten, die meistens über einen gemeinsamen Zugang und ein gemeinsames Treppenhaus verfügen.

• Geschosswohnungsbau – Die Rede ist hier von einem mehrgeschossigen Mehrfamilienhaus mit mindestens 3 Etagen. Pro Etage gibt es mehrere Wohneinheiten.

• Hybridbauweise – Gemeint sind hiermit Immobilien, bei denen Wohnen  und Gewerbe sich in einem Haus befinden. So sind meistens im Erdgeschoss Büroräume, Arztpraxen oder kleinere Läden zu finden, während sich in den Etagen darüber Wohneinheiten befinden.

• Modulbau & serieller Wohnungsbau – Komplette Raumeinheiten (Module) werden im Werk der Anbieter hergestellt und auf der Baustelle montiert. Diese Bauweise bringt neben der kurzen Bauzeit und der niedrigen Baukosten noch weitere Vorteile wie gleichbleibende Qualität und Nachhaltigkeit mit sich. Ganz ähnlich sieht es beim seriellen Bau aus. Einziger Unterschied zum Modulbau ist, dass keine kompletten Raumeinheiten, sondern Wand- und Dachelemente für das Haus in Serie hergestellt werden, die im Anschluss auf der Baustelle zum Mehrfamilienhaus oder Mehrgenerationenhaus zusammengesetzt werden.

Materialien & Bauweisen

• Massivbau, Holzbau, Hybridbau – Wesentliche Merkmale beim Massivbau sind tragende Wände, welche in der Regel aus Beton oder Stein bestehen. Anders sieht es beim Holzbau aus, denn hier kommt in erster Linie der Holzständerbau, der Holzrahmenbau oder der Massivholzbau zum Einsatz. Beim Hybridbau dagegen werden unterschiedliche Baustoffe wie etwa Holz und Beton miteinander kombiniert.

• Fertigbau vs. konventionelle Bauweise – Der Fertigbau zeichnet sich durch die Vorfertigung der Bauelemente im Werk des Anbieters aus. Nach dem Transport zum Baugrundstück werden die Bauelemente zum Traumhaus montiert. Vorteil hierbei sind eine kürzere Bauzeit sowie niedrigere Baukosten. Die konventionelle Bauweise erlaubt eine höhere Individualität sowie mehr Gestaltungsmöglichkeiten in Bezug auf die Wünsche der Planer bzw. Architekten. Allerdings verlängert dies auch die Bauzeit, da alle Arbeiten vor Ort ausgeführt werden müssen. Insbesondere bei komplexen Bauprojekte mit speziellen Anforderungen erhöht diese Bauweise auch die Baukosten.

• Serielle Vorfertigung – Um Kosten und Bauzeiten zu reduzieren, kommt immer häufiger die serielle Vorfertigung beim Bau von Wohngebäuden zum Einsatz. Durch die industrielle Fertigung der Bauteile kann ein Mehrfamilienhaus innerhalb kürzester Zeit errichtet werden, ohne dass darunter die Qualität leidet. Dies ist gerade in Zeiten von Fachkräftemangel und begrenzten Mitteln sehr vorteilhaft.

Individuelle Lösungen im Wohnungsbau: Zwischen Wunsch, Erfahrung und Realität

Der moderne Wohnungsbau steht heute vor der Herausforderung, individuelle Vorstellungen mit verfügbaren Ressourcen und gesetzlichen Vorgaben zu vereinen. Ob Massivhaus, Fertighaus oder ein Projekt mit integrierter Einliegerwohnung – entscheidend sind die passende Wohnfläche, der gewählte Haustyp und die Unterstützung durch die Gemeinden.

Gerade in der Stadt fehlt es oft an geeigneten Flächen mit Keller oder flexibler Bebauung. Viele Projekte bleiben daher hinter den Erwartungen zurück. Hier braucht es Erfahrung aus erfolgreichen Bauvorhaben, Impulse der Bundesregierung und ein klares Bekenntnis der Wohnungswirtschaft zur Weiterentwicklung.

Trotz spürbarem Rückgang an genehmigten Bauanträgen gibt es Wege, wie das Traumhaus oder ein funktionales Fertighaus mit sinnvoll geplanter Wohnfläche, doch noch Realität werden – vorausgesetzt, Gemeinden, Politik und Bauherren ziehen an einem Strang.

Förderprogramme für den Wohnungsbau

Sowohl für den Neubau als auch für Sanierungen oder Modernisierungen in einem Mehrfamilienhaus gibt es in Deutschland eine Reihe von Förderungen, welche vom Bund, den Ländern oder den Kommunen angeboten werden.

• KfW-Programme – Zur Auswahl stehen die Wohnraumförderung für den klimafreundlichen Neubau oder Erwerb eines Hauses sowie für energieeffiziente Maßnahmen sowie die Bundesförderungen Effiziente Wohngebäude (BEG), die sowohl die Sanierung als auch den Bau von Wohngebäuden fördert.

• Landesspezifische Förderprogramme – Rund um den Hausbau unterstützen die verschiedenen Landesförderbanken der Bundesländer Bauherren bei ihrem Vorhaben, ein Mehrfamilienhaus zu bauen. So gibt es in Schleswig-Holstein die soziale Wohnraumförderung und in Baden-Württemberg das Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2022“ für den sozialen Mietraum.

• Förderung für sozialen Wohnungsbau – Zahlreiche Kommunen bieten eigene Förderprogramme an, um den Bau von Mietwohnungen oder Sanierungsmaßnahmen in einem Mehrfamilienhaus zu forcieren.

Kosten & Wirtschaftlichkeit

Während die Kosten für den Neubau von Wohnimmobilien in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, kann gleichzeitig auch ein Rückgang der Bauproduktion beobachtet werden. Dies wirkt sich deutlich auf den sozialen Wohnungsmarkt aus. Somit kann klar gesagt werden, dass Kostensteigerungen sowie eine sich verändernde Bauwirtschaft die Wirtschaftlichkeit des Wohnungsbaus deutlich beeinträchtigen.

Was kostet der Wohnungsbau?

• Durchschnittliche Baukosten pro m² – Die Baukosten in Deutschland liegen bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter, wobei es Unterschiede je nach Region und Ausstattung gibt. Bei der Standardausführung in einem Haus muss mit Kosten von 1.800 bis 2.500 Euro gerechnet werden, während für eine Luxusbauweise mehr als 3.500 Euro kalkuliert werden müssen. In einem Mehrfamilienhaus betragen die Preise pro Quadratmeter bei 1.500 bis 2.800 Euro.

• Erschließungs-, Planungs- und Baunebenkosten – Diese dürfen auf keinen Fall bei einem Bauvorhaben vergessen werden. Neben den Erschließungskosten spielen bei den Planungskosten die Honorare der Architekten eine entscheidende Rolle. Ganz ähnlich sieht es mit den Baunebenkosten für Genehmigungen, Bodengutachten und Vermessungen aus. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Mehrfamilienhaus oder um ein Haus für eine Familie handelt. Durchschnittlich betragen diese Kosten 10 – 15 % der Gesamtkosten.

• Preisunterschiede durch Bauweise & Standards – Für einen modernen Bau muss vielfach mit Kosten von bis zu 5.000 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Deutliche Preisunterschiede entstehen durch Standardbauweisen rund um das Haus oder durch die regionalen Unterschiede bei den Kosten für den Baupartner. Durch vereinfachte Bauweisen und den verschiedenen Standards lassen sich die Kosten um rund ein Drittel senken.

Wirtschaftlichkeitsberechnung

Mit der Berechnung der Wirtschaftlichkeit kann die Rentabilität einer Wohnimmobilie ermittelt werden. Es können so die laufenden Aufwendungen wie Verwaltung, Instandhaltung usw. mit den Einnahmen wie Miete verglichen werden, um zu sehen, ob das Investitionsobjekt sich tatsächlich lohnt.

• Mietrendite – Die Mietrendite ist wichtig, um zu entscheiden, ob sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage bzw. als Geldanlage geeignet ist. Eine hohe Mietrendite deutet zum Beispiel auf eine gute Rendite hin, während die niedrige Mietrendite ein Zeichen einer weniger lohnenden Investition ist. Um die Wirtschaftlich beim Mehrfamilienhaus zu beurteilen, können die Mieteinnahmen in der Region mit jedem anderen Haus mit ähnlicher Ausstattung verglichen werden.

• Break-even-Analyse: Diese wird auch als Gewinnschwelle bezeichnet und dient dazu, die Mindestanzahl an Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus bzw. die Mindestauslastung zu ermitteln, um festzustellen, ob alle Kosten rund um das Haus gedeckt sind. Mit der Break-Even-Analyse wird angezeigt, wie viele Wohneinheiten in einem Haus vermietet oder verkauft werden müssen, um die laufenden Kosten sowie die Kosten für die Investition zu decken.

• Betriebskosten & Instandhaltung – Für die langfristige Wirtschaftlichkeitsberechnung ist es wichtig, alle Kosten rund um die Instandhaltung sowie die Betriebskosten langfristig zu kalkulieren. Dies bedeutet, dass alle Kosten genau analysiert werden müssen, um festzustellen, ob die Rentabilität rund um das Haus gewährleistet ist.

Fazit

Verursacht durch hohe Zinsen, steigende Baukosten und politisch-rechtliche Rahmenbedingungen befindet sich der Wohnungsbau in Deutschland in einer tiefen Krise. Nicht nur der Umsatz ist gesunken, sondern auch die Anzahl von Neubauwohnungen hat sich deutlich reduziert, während die Preise stark gestiegen sind. Dies führt zu einer stetig steigenden Wohnkostenbelastung für die Mieter sowie zu einer Wohnungsnot für Familien oder für Menschen mit einem niedrigen Einkommen.

Somit ist die Wohnungsbaukrise sowohl  für die Gesellschaft als auch für Wirtschaft eine ernsthafte Herausforderung. Wichtig hierbei sind politische Maßnahmen und innovative Lösungen, um auf der einen Seite die Wohnungsnot zu lindern und auf der anderen Seite bezahlbare Wohneinheiten zu schaffen. Wichtigster Bestandteil dieser Lösung ist das soziale Wohnungsbauprogramm.

Damit neue Projekte erfolgreich umgesetzt werden können, müssen die Vorstellungen der Bürger stärker einbezogen, die Entwicklung nachhaltiger Konzepte von der Bundesregierung aktiv gefördert und praxisnahe Lösungen wie das Massivhaus mit Einliegerwohnung wieder stärker in den Fokus der Wohnungswirtschaft gerückt werden.

FAQ – Häufige Fragen zum Wohnungsbau